Wynajmują mieszkania i nie płacą. "90 proc. osób to cwaniacy"

- Zdecydowanie obserwujemy systematyczny wzrost liczby tego typu spraw, szczególnie w ostatnich pięciu latach - mówią redakcji WP Finanse przedstawiciele agencji detektywistycznej Atemida.

Z danych Rendin, platformy ochrony umów najmu w Polsce wynika, że około 12 proc. umów najmu w Polsce - podobnie jak w innych krajach europejskich - kończy się stratami finansowymi dla właścicieli. Co istotne, aż 82 proc. tych strat przekracza wartość standardowej miesięcznej kaucji. To pokazuje, że tradycyjne zabezpieczenia coraz częściej okazują się niewystarczające.

Zdaniem detektywów z warszawskiej agencji Sprawdzony Detektyw, konfliktów na linii właściciel–najemca jest dziś znacznie więcej niż jeszcze kilka lat temu.

- Coraz częściej spotykamy się z najemcami, którzy otwarcie deklarują znajomość swoich praw i wprost mówią, że nie zamierzają regulować należności, ponieważ "i tak nikt nie może ich wyrzucić". To już nie jest niewiedza - to celowe działanie z premedytacją - słyszymy w agencji Atemida.

W podobnym tonie wypowiada się detektyw z jednej z agencji we Wrocławiu. - Prawda jest taka, że około 90 proc. osób, które nie chcą się wyprowadzić i jednocześnie nie płacą, to po prostu cwaniacy. Oni świadomie wykorzystują luki w prawie - ocenia.

Nie wszystkie przypadki są jednak jednoznaczne. Agencja Atemida zwraca uwagę, że część najemców rzeczywiście zmaga się z problemami finansowymi. - Inflacja, niestabilność rynku pracy i rosnące koszty życia sprawiają, że część ludzi realnie nie jest w stanie regulować czynszu - podkreśla agencja Atemida.

Równocześnie detektywi przyznają, że w wielu sprawach argument o trudnej sytuacji życiowej nie znajduje potwierdzenia w faktach. Jedna z prowadzonych przez nich spraw dotyczyła znanego w swoim środowisku kucharza, pracującego w renomowanej restauracji.

- W mediach społecznościowych regularnie publikował relacje z drogich zagranicznych wakacji, chwalił się nowymi, luksusowymi zakupami. Jednocześnie od ponad pół roku nie regulował czynszu za mieszkanie o powierzchni 120 mkw., pozostawiając właściciela z realnym problemem finansowym - opisuje agencja Atemida.

W innym przypadku młoda para z dzieckiem przedstawiała się jako rodzina w kryzysie. Z wywiadu środowiskowego wynikało jednak, że prowadziła konsumpcyjny styl życia. Co więcej, wcześniejsi właściciele mieszkań potwierdzili, że niepłacenie czynszu było w ich przypadku powtarzalnym schematem działania.

Detektywi wskazują też na typowe linie obrony. Najemcy powołują się na utratę pracy, chorobę czy problemy rodzinne. Zdarza się również, że przestają płacić, tłumacząc to rzekomym brakiem napraw ze strony właściciela i samowolnie "potrącają" sobie kwoty z czynszu.

Jak wskazuje Anna Grybel-Kloc ze Stowarzyszenia Mieszkanicznik, obowiązujące przepisy mają wyraźnie pro-lokatorski charakter. - Właściciel ma ograniczone możliwości wypowiedzenia umowy, zwłaszcza zawartej na czas nieokreślony, a procedura eksmisji jest długotrwała i kosztowna - wyjaśnia.

Z perspektywy Rendin, jedną z największych barier są przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, które jej zdaniem - "przerzucają ciężar polityki socjalnej państwa na prywatnych właścicieli".

Kluczowym problemem ma być art. 14 ust. 4 tej ustawy, który nakazuje sądom przyznawanie prawa do lokalu socjalnego m.in. osobom bezrobotnym czy chorym, co przy brakach w zasobach gminnych wydłuża odzyskanie mieszkania nawet do 10 lat. Dodatkowo okres ochronny zimą wstrzymuje część eksmisji, co jeszcze bardziej przeciąga postępowania.

Eksperci są zgodni. Kluczowe znaczenie ma odpowiednie przygotowanie do wynajmu przez właściciela. Podstawą jest rzetelna weryfikacja najemcy - sprawdzenie historii płatniczej w bazach dłużników, potwierdzenie dochodów i stabilności zatrudnienia. Błędem jest podejmowanie decyzji wyłącznie na podstawie "dobrego wrażenia".

Ważne jest również stosowanie dobrze skonstruowanej umowy, najlepiej w formule najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, odpowiednia kaucja oraz dodatkowe zabezpieczenia, takie jak poręczenie czy oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do zapłaty. Coraz częściej stosowane jest także OC najemcy.

Zdaniem przedstawicieli rynku najmu potrzebne są przede wszystkim szybsze postępowania sądowe oraz uproszczenie procedur. Dziś - jak podkreśla Rendin - największym problemem nie jest sam konflikt, lecz nieokreślony czas jego rozstrzygnięcia.

Inaczej sytuację ocenia Komitet Obrony Praw Lokatorów. Jego przedstawicielka, Zenobia Żaczek, mówi redakcji WP Finanse, że z puntu widzenia najemców medialny przekaz jest często jednostronny i skupia się na najbardziej drastycznych przypadkach nieuczciwości lokatorów.

- W rzeczywistości skrajne sytuacje nie są częstsze niż wcześniej, choć oczywiście ceny najmu znacznie wzrosły i stanowią dla wielu najemców poważny kłopot - podkreśla Żaczek.

Według niej główną przyczyną niepłacenia czynszu jest nagła utrata płynności finansowej, np. spowodowana utratą pracy. W takiej sytuacji - jak wskazuje - gmina powinna zaoferować lokal socjalny do czasu poprawy sytuacji życiowej. - Niestety w praktyce na mieszkania socjalne czeka się czasem nawet nawet kilka lat, a właściciele mieszkań nie mają takiej cierpliwości. Powstaje wtedy sytuacja bez dobrego wyjścia - zwraca uwagę ekspertka.

- W każdym tygodniu otrzymujemy zgłoszenia od sterroryzowanych lokatorów z całej Polski, którzy są w bezprawny sposób nękani przez właścicieli. Często właściciele mieszkań nie zadają sobie nawet trudu złożenia pozwu o eksmisję - mówi Żaczek.

Przedstawicielka Komitetu uważa również, że słaba ochrona interesów właścicieli bywa skutkiem ich własnych zaniedbań. - Widzimy potrzebę wprowadzenia wysokich grzywien za dokonywanie dzikich eksmisji na bruk. To musi przestać się opłacać! Dziś na tej patologicznej sytuacji odnoszą ogromne zyski przestępcze firmy parające się dzikimi eksmisjami. To musi się skończyć - podsumowuje.

Eksperci podkreślają, że eksmisja w Polsce jest możliwa wyłącznie na podstawie prawomocnego wyroku sądowego. 

Sama procedura odzyskania lokalu jest jednak czasochłonna. Właściciel musi wysłać wezwania do zapłaty, prawidłowo wypowiedzieć umowę, a następnie wnieść pozew o opróżnienie lokalu – często równolegle z pozwem o zapłatę zaległości. Postępowania cywilne trwają zazwyczaj kilkanaście miesięcy.

Detektywi ani organizacje nie mają uprawnień do eksmisji, ale – jak zaznaczają – ich rola zaczyna się dużo wcześniej.

- Znacznie częściej niż z długotrwałą batalią o eksmisję spotykamy się z sytuacjami, w których zadłużony lokator po prostu ucieka, porzucając mieszkanie bez zapowiedzi i nie stawiając się na oficjalne zdanie lokalu. Wdrażamy wówczas szybką procedurę przejęcia nieruchomości - właściciel wchodzi do mieszkania w asyście bezstronnego świadka, sporządza rzetelną dokumentację zdjęciową i od razu może szukać nowego najemcy - podkreśla Rendin.

Paulina Master, dziennikarka WP Finanse