Wzrosną stawki za grunty wywłaszczane w miastach

Ile odszkodowania dostanie osoba, której działkę zabrano pod drogę? To problem, który budzi ogromne emocje. Od 26 sierpnia wchodzi w życie nowelizacja rozporządzenia Rady Ministrów z 14 lipca w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DzU nr 165, poz. 985). Zmienia ona zasady przygotowywania wycen mających wpływ na wysokość wypłacanych odszkodowań.

Zmiany dotyczą § 36 tego rozporządzenia. Rzeczoznawca, wyceniając nieruchomość, będzie brał pod uwagę wartość działek sąsiednich, a nie nieruchomości drogowych. Będzie miał też prawo podwyższyć ustalone w ten sposób odszkodowanie maksymalnie o 50 proc. (w tej chwili ma obowiązek to robić automatycznie).

Obowiązujące jeszcze do piątku przepisy przewidują dwa alternatywne rozwiązania. Rzeczoznawca może brać pod uwagę albo ust. 1, albo ust. 2 tego paragrafu. Pierwszy mówi, że rzeczoznawca, ustalając wartość rynkową, uwzględnia ceny transakcyjne uzyskiwane ze sprzedaży nieruchomości pod drogi. Drugie rozwiązanie pozwala wycenić nieruchomość według dominującego w danej okolicy przeznaczenia.

– W praktyce jednak rzeczoznawcy do tej pory brali pod uwagę tylko wartość działek przeznaczanych pod drogi, ponieważ wymagają tego od nich inwestorzy, którzy chcą płacić jak najmniej – wyjaśnił rzeczoznawca majątkowy Wojciech Nurek z kancelarii Real- Experts.

Okazuje się bowiem, że różnica w wartości między jednym a drugim rodzajem nieruchomości jest spora.

– Robiliśmy badania rynku w dużych miastach, takich jak: Warszawa, Poznań, Szczecin, Gdańsk – wyjaśnia Nurek. – Wynika z nich, że wartość działek pod drogi jest od dwóch do 2,5 razy niższa niż działek budowlanych. Taka różnica bierze się z tego, że rynek nieruchomości pod drogi tak naprawdę nie istnieje. Zawierane transakcje dotyczą nabywania gruntów przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad, starostwa lub jednostki samorządu terytorialnego. To one ustalają ceny, które następnie biorą pod uwagę rzeczoznawcy przy wycenie kolejnych wywłaszczonych nieruchomości przy budowie kolejnych dróg. Dzięki tej zmianie właściciele nieruchomości dostaną tyle, ile są one warte. Jedni na tym zyskają, drudzy stracą.

Zyskają przede wszystkim właściciele nieruchomości znajdujących się w obrębie dużych miast. Stracą natomiast rolnicy i właściciele lasów. Ci ostatni dostają obecnie dużo więcej, niż są warte ich nieruchomości.

– Jak nowe przepisy wpłyną na wysokość odszkodowań, okaże się dopiero, kiedy na ich podstawie zaczną być robione wyceny – mówi Piotr Klimczak, dyrektor Wydziału Geodezji w Łódzkim Urzędzie Wojewódzkim w Łodzi.

– Na razie mamy innego rodzaju problem, a mianowicie, czy od piątku będziemy mogli, ustalając wysokość odszkodowania, brać pod uwagę operaty szacunkowe przygotowane przez rzeczoznawców przed wejściem w życie zmian. Nowelizacja nie rozstrzyga tej kwestii. Tymczasem różnica między nowymi a starymi operatami może się okazać na tyle istotna, że będzie to powodem wielu nieporozumień.

Renata Krupa-Dąbrowska