Zapomnij o domku pod lasem. Rząd nie pozwoli wybudować. Powód? Chce "zmniejszyć chaos urbanistyczny"

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa pracuje nad kodeksem urbanistyczno-budowlanym. Wcześniej w życie może wejść nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Właśnie poznaliśmy jej założenia. Najwięcej emocji wzbudziło zastrzeżenie, że nie będzie można otrzymać warunków zabudowy dla działki, która nie graniczy od co najmniej jednej strony z inną, zabudowana już, działką.

Mało planów zagospodarowania, rządzą „wuzetki”

Każda gmina we własnym zakresie reguluje zasady i warunki zabudowy, jakie będą obowiązywały na jej terenie. W tym celu uchwalają miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czyli dokument, który określa przeznaczenie terenu oraz warunki jego zagospodarowania i zabudowy, a także rozmieszczenie inwestycji publicznych. To z tego dokumentu można się dowiedzieć, czy w okolicy naszego miejsca zamieszkania pojawi się fabryka, park czy szkoła. Niestety, nie więcej niż 30 proc. kraju objęte jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Obrazu sytuacji dopełnia fakt, że większość planów miejscowych sporządzana jest dłużej niż 3 lata, a część miast nie posiada planów zagospodarowania swoich najatrakcyjniejszych terenów inwestycyjnych.

Gdy na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, inwestorzy realizują przedsięwzięcia budowlane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, popularnie nazywanych wuzetkami. Dotychczas organ (wójt, burmistrz, prezydent miasta) wydawał ją w sytuacji, gdy na działkach sąsiadujących z terenem, którego dotyczy wniosek, nie było żadnych zabudowań.
Skoro blisko 60 proc. nie jest objęte planami, to proponowane przepisy obejmą zdecydowaną większość nieruchomości. Co takiego się zmieni?

Dobre sąsiedztwo na wagę złota

Zgodnie z projektem, decyzję o warunkach zabudowy będzie można wydać tylko pod warunkiem, że nieruchomość graniczy bezpośrednio z co najmniej jedną zabudowaną działką (w projekcie czytamy, że decyzja będzie mogła być wydana, jeśli „działka budowlana ma wspólna, nie krótszą niż 4 m, granicę z co najmniej jedną działką zabudowaną budynkiem innym niż budynek pomocniczy”).

Będzie to oznaczało ogromny problem dla właściciela działki, która z jednej strony graniczy z parkiem, z drugiej z drogą, a dwie kolejne nie są jeszcze wykupione (bądź inna dowolna konfiguracja, w której, najoględniej mówiąc, nie mamy ani jednego sąsiada), bo nie będzie mógł nic wybudować.

Nowe przepisy w bardzo złej sytuacji postawią także deweloperów, którzy przez lata skupowali ziemię z zamiarem postawienia tam – w bliżej nieokreślonej przyszłości – domów. Po wejściu w życie nowych przepisów nie będą mogli tego robić. Przełoży się to na spadek wartości ziemi położonej daleko od zabudowań, bo przez długi czas nie będzie nadawała się do zabudowania.

Chaotyczny rozwój miast utrudnia ich funkcjonowanie

Jeśli przepisy wejdą w życie w proponowanym kształcie, możemy zapomnieć o osiedlach budowanych pod lasem lub w spokojniejszych częściach miasta, tak bardzo pożądanych przez klientów. Dlaczego więc resort budownictwa upiera się przy zmianie? Zasadniczo chodzi o uporządkowanie chaotycznego rozlewania się miast („urban sprawl”), w wyniku którego nowe osiedla budowane są coraz dalej od osiedli istniejących.

"Proces niekontrolowanego rozprzestrzeniania się zabudowy znacznie przyczynia się do degradacji ładu przestrzennego oraz stanowi zagrożenie dla zachowania ciągłości przestrzeni miejskiej. Jest wyrazem niegospodarnego wykorzystania przestrzeni – dobra ograniczonego, i w efekcie znacząco utrudnia przyszłe racjonalne jej wykorzystanie na potrzebne przedsięwzięcia" – czytamy w uzasadnieniu projektu.

Rozproszona zabudowa powoduje po stronie samorządów wymierne koszty: trzeba zapewnić drogi dojazdowe do nowych osiedli, doprowadzić komunikację miejską, doprowadzić sieci kanalizacyjne, wodociągowe, gazowe.

Kierunek wydaje się słuszny, ale wykorzystane narzędzia – już niekoniecznie. Godzą bowiem w jedną z najbardziej chronionych przez nasz system prawny wartości, którą jest prawo własności.

- Z treści projektu wyraźnie przebija, iż ustawodawca stawia ład przestrzenny wyżej, aniżeli indywidualne prawo własności. Osoba, która odziedziczyła działkę pod lasem nie będzie się mogła na niej wybudować. Albo właściciel, który dokonał podziału działek i chce je sprzedawać będzie musiał teraz sprawdzić, czy w minimum trzy boki jego działki da się wpisać okrąg o średnicy dokładnie 16 metrów. W praktyce oznacza to, że z dniem wejścia w życie ustawy wiele działek nie będzie się nadawać do zabudowy, co stanowi ewidentne ograniczenie prawa własności. Pytanie, czy taki zakres ingerencji w swobodę obywatelską jest proporcjonalny do celu? - zastanawia się radca prawny Konrad Figurski z Kancelarii Obrębski.

Wuzetki ważne przez dwa lata

Przepisy będą miały zastosowanie zarówno dla osób fizycznych, jak i deweloperów. Ci ostatni powinni martwić się jeszcze jednym postanowieniem zaprezentowanym w projekcie. Wydane decyzje o warunkach zabudowy miałyby być ważne tylko przez dwa lata, a nie, jak obecnie, bezterminowo. Ma to zapewnić większe bezpieczeństwo inwestycji, a zdaniem autorów nowych przepisów 2 lata to czas wystarczający, by inwestor przeprowadził niezbędne postępowanie i skompletował dokumentację.

Często jednak jest tak, że założenia swoje, a życie swoje. Konrad Figurski zwraca uwagę, że dwa lata to zbyt krótki termin, gdyż same postępowania odwoławcze, które zostaną wszczęte po uzyskaniu wuzetki, mogą trwać znacznie dłużej.

- Zdarza się, że inwestor oprotestowanej przez sąsiadów planowanej budowy nie chce angażować środków w przygotowanie projektu budowlanego i rozpoczęcie budowy dopóki sądowa sprawa zaskarżonej ostatecznej decyzji nie zostanie prawomocnie rozstrzygnięta. Tymczasem, jeśli weźmie pod uwagę tempo rozpatrywania skarg kasacyjnych w postępowaniu sądowoadministracyjnym, będzie musiał zaryzykować, gdyż w innym wypadku decyzja o warunkach zabudowy wygaśnie – wyjaśnia mecenas.