Znowu w Sejmie nam nie wyszło - analiza ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym

Z doniesień mediów dowiedzieliśmy się, że pod koniec kwietnia br. rząd przyjął projekt ustawy dotyczącej odwróconego kredytu hipotecznego. Z dużą dozą wątpliwości sięgnąłem po ten dokument: jak być może państwo pamiętają, każdą z ustaw z dziedziny finansów, która w ostatnich latach urodziła się w Sejmie, krytykowałem w swoich publikacjach bez litości. Dlatego też z niemałym zaskoczeniem stwierdziłem, że projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym jest napisany naprawdę dobrze!

Z dużym prawdopodobieństwem można przyjąć, że jest to efekt pracy fachowca z prawdziwego zdarzenia, jakim jest obecny Minister Finansów Mateusz Szczurek. Poniżej cytat z publikacji z finanse.wp.pl z dnia 30 kwietnia 2014 r.:

_ "Odwrócony kredyt hipoteczny będzie bezpiecznym produktem dla seniorów - zapewnia minister finansów Mateusz Szczurek. Przyznaje, że prace nad projektem w tej sprawie trwały długo, gdyż trzeba było pogodzić sprzeczne interesy - banków i seniorów." _

Ustawa jest tak dobra, że aż... za dobra!

W stu procentach zgadzam się z opinią Ministra Finansów: nowy produkt, który ma być oferowany przez banki emerytom jest dla seniorów niezwykle bezpieczny. No to czego się znów czepiam? - być może zapyta ktoś z czytelników, widząc tytuł niniejszej publikacji.

Otóż, w każdej transakcji, aby doszła ona do skutku wymagana jest zgodna wola obydwu stron. Zaś po dokładnym przeczytaniu treści projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, będąc na miejscu bankowców – nie tknąłbym palcem tego towaru. Tak, jak wspominałem – produkt opisany w ustawie jest bardzo bezpieczny dla konsumentów. Jednak ryzyko tej działalności dla instytucji finansowej jest ogromne. Zaś zyski banków: nie dość, że niepewne, to jeszcze bardzo odroczone w czasie. Oto kilka argumentów.

Super kredyt: wcale nie trzeba go spłacać!

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym zakłada możliwość uzyskania przez emeryta kredytu, bez badania zdolności kredytowej. Zabezpieczeniem będzie posiadana przez daną osobę nieruchomość. Kredyt ten może być wypłacony kredytobiorcy jednorazowo, lub środki z tego tytułu mogą trafiać na konto klienta w ratach przez ustalony w umowie okres. Wielką zaletą tej formy kredytu jest fakt, że emeryt nie musi go wcale spłacać! Bowiem, zgodnie z Art. 4 ust. 6, projektu ustawy:

_ „kwota kredytu wraz z należnymi odsetkami i innymi kosztami staje się wymagalna, jeśli (…): - upłynie 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy (dzień otwarcia spadku)” (…) _

Aby więc bank z tytułu udzielonego kredytu mógł na swoim koncie odnotować jakiś dochód, musi cierpliwie czekać, aż klient opuści ziemski padół. A jak się trafi wyjątkowo jurny i żywotny dziadzio i pociągnie do setki? Na ten fragment zwraca uwagę jeden fragment ustawy:

_ Art. 48. ust. 1. „Instytucja kredytująca jest zobowiązana do ustalania zasad zarządzania ryzykiem długowieczności” _

Muszę przyznać, że ten zapis mocno mnie zafrapował. Czy to oznacza, że bank ma szukać rozwiązań, aby senior za długo nie pociągnął? Na przykład regularnie go podtruwać po przekroczeniu przez kredytobiorcę określonego wieku? Mamy tu bowiem zgoła sprzeczne interesy stron umowy: długowieczność, która jest dobrodziejstwem dla kredytobiorcy, jest przekleństwem dla kredytodawcy! Nie da się tego pogodzić w żaden sposób.

Misiu, gdzie jest kasa?

Wróćmy do treści ustawy. Bank, aby cokolwiek na kredycie zarobić, musi cierpliwie czekać, aż klient zemrze. Ale to wcale nie oznacza, że wtedy już można księgować dochody i chwalić się nimi przed akcjonariuszami. Tak, jak wynika z cytowanego Art.48 – od śmierci kredytobiorcy musi upłynąć 12 miesięcy. Na dodatek: bank jeszcze nie staje się wówczas automatycznie właścicielem mieszkania.

Dość skomplikowaną, czasochłonną i kosztowną (!) procedurę opisują Art. 20 i 21. projektu ustawy. Między innymi bank musi odszukać potencjalnych spadkobierców, potem – ewentualnie powołać kuratora dla celów „przeniesienia na instytucję kredytującą prawa do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego”; tę czynność opisuje Rozdział 7 ustawy. Za pracę kuratora trzeba zapłacić, koszty z tego tytułu pokrywa bank. Z Art. 25. Ust.3 dowiadujemy się:

_ „3. W przypadku, gdy kwota wierzytelności z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego przewyższa wartość nieruchomości, instytucja kredytująca nie może dochodzić od spadkobierców zwrotu kosztów wynagrodzenia należnego kuratorowi oraz kosztów zawarcia umowy przenoszącej prawo do nieruchomości.” _

Art. 27 oraz Art. 32 i 33 pokazują jasno, jak bardzo ryzykowny dla banku jest ten produkt. Cytuję:
_ Art. 27. Jeżeli wartość wierzytelności instytucji kredytującej przewyższy wartość nieruchomości (…) instytucja kredytująca może dochodzić zaspokojenia wyłącznie od wartości nieruchomości(…)” _

Czyli jeśli na udzielonym kredycie bank poniesie straty – nikt tego kosztu kredytodawcy nie zrekompensuje. Jeśli jednak jest szansa na uzyskanie przez bank dochodu, a będzie to miało miejsce, kiedy wartość wierzytelności banku jest niższa od wartości nieruchomości, to nadwyżką trzeba podzielić się ze spadkobiercami. I to w bardzo niekorzystny dla kredytodawcy sposób:

_ Art. 32.2. Podstawę do rozliczenia wierzytelności z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego stanowi wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym.” Art. 33.1 Jeżeli podstawa do rozliczenia przewyższa wartość wierzytelności instytucji kredytującej, instytucja kredytująca zwraca (…) spadkobiercom (…) kwotę pieniężną stanowiącą różnicę pomiędzy wartością nieruchomości a wartością wierzytelności z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego (…).” 2. Instytucja kredytująca przekazuje kwotę rozliczenia nie później, niż w terminie 30 dni od dnia sporządzenia operatu szacunkowego.” _

Bank musi się więc rozliczyć ze spadkobiercami przez sprzedażą mieszkania. A gdzie są uwzględnione koszty sprzedaży? A koszty administracji i zarządzania tą nieruchomością, koszty czynszu, mediów, itp.? Oczywiście spadkobiercy mogą np. skarżyć do sądu kwotę wyceny i wtedy sprawa odzyskania kasy przez bank może ciągnąc się latami. Wiadomo bowiem, że w Polsce Sąd jest sprawiedliwy, ale nierychliwy…

Kiedy więc czytam optymistyczne tytuły publikacji na temat opisywanej ustawy, np.
_ „Odwrócony kredyt hipoteczny zwiększy dochody seniorów”, _

myślę sobie: wolne żarty… Znowu para parlamentarzystów pójdzie w gwizdek: ustawa w tej formie pozostanie martwa. Projekt ustawy ma jeszcze jedną ogromną wadę: pomija problem z działaniem na polskim rynku innej formy odwróconej hipoteki, tj. renty dożywotniej. Czyli seniorzy dalej nie mają żadnej ochrony przed tym wyjątkowo niebezpiecznym dla nich produktem, oferowanym od paru lat przez kilka podmiotów. W tej kwestii, niestety, parlamentarzyści w ogóle nie zabrali głosu. Jak bardzo ryzykowna jest dla seniorów renta dożywotnia? Tę formę „pomocy” emerytom opisałem w innej publikacji takim oto wierszykiem: Zamienił dziadek mieszkanko na obiadek

Krzysztof Oppenheim
Nieruchomości Boża Krówka