Czynsze pójdą w górę

Prezes warszawskiej spółdzielni mieszkaniowej Ruda przeżył szok, kiedy otworzył pismo od władz dzielnicy Bielany. Okazało się, że od nowego roku spółdzielnia musi zapłacić ponad 2,7 mln zł z tytułu opłaty za użytkowanie wieczyste. Tymczasem obecnie kwota ta wynosi 567 tys. zł.

_ To nokaut _- mówi prezes Dariusz Śmierzynski.
_ Teraz mogę albo postawić spółdzielnię w stan upadłości, albo podnieść lokatorom miesięczne opłaty za mieszkanie o 150 zł, czego zrobić nie mogę, bo członkowie Rudy to głównie emeryci. Nie pozwolimy, by władze dzielnicy kosztem Rudy łatały dziury w budżecie, bo o to tak naprawdę chodzi. _

Dlatego prezes Śmierzyński planuje zakwestionować podwyżkę w samorządowym kolegium odwoławczym.

W podobnej sytuacji wcześniej znaleźli się właściciele ze wspólnoty mieszkaniowej przy ul. Sulkiewicza koło warszawskich Łazienek. Im opłatę podniesiono o 1500 proc.! Wszyscy się odwołali, sprawy do tej pory nie są jeszcze rozstrzygnięte.

Problem dużych miast

_ To nie są pojedyncze przypadki, wynikające ze specyfiki stolicy, lecz problem ogólnopolski, głównie dużych metropolii _ - ocenia Mirosław Gdesz, prawnik specjalizujący się w tej tematyce. - To tam głównie lokatorzy i właściciele są zaskakiwani takimi horrendalnymi podwyżkami.

Opłatę za użytkowanie wieczyste wnosi się raz w roku. Wynosi ona 1 proc. wartości nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe oraz 3 proc. w wypadku tych o charakterze usługowym.

Właścicielami gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste jest Skarb Państwa (reprezentowany najczęściej przez starostów) bądź gminy. Ten pierwszy niezwykle rzadko aktualizuje opłaty, te drugie robią to częściej, ale i tak od jednej do drugiej aktualizacji mija zwykle od pięciu do dziesięciu lat, bo to sporo kosztuje. Stąd biorą się tak drastyczne skoki.

_ Miasta rzadko robią aktualizację dla wszystkich nieruchomości, najczęściej tylko dla wybranych, które mogą przynieść największe zyski, co rodzi wśród mieszkańców poczucie krzywdy _ - mówi Wojciech Nurek, rzeczoznawca majątkowy z kancelarii RealExpert Ska. Dlaczego bowiem Kowalski musi płacić 500 proc. więcej niż Wiśniewski, który mieszka obok?

Olsztyn należy do tych nielicznych miast, które wyceniły nieruchomości jednocześnie w całym mieście. Nowe stawki opłat weszły w życie od 1 stycznia 2008 r. w stosunku do 16 tys. użytkowników, wzrosły o prawie 300 proc. - Mieliśmy około 3 - 4 tys. odwołań, większość dotyczyła gruntów pod garażami, za które opłat nie aktualizowano przez dziesięć lat - wyjaśniła Blanka Krukowska z Urzędu Miasta w Olsztynie. Wiele spraw zakończyło się polubownie, miasto zgodziło się obniżyć opłaty od 5 do 20 proc.

W Gdańsku i w Krakowie, a także w Warszawie jest inaczej. - Co roku aktualizujemy wartość kolejnych nieruchomości - wyjaśnił Tomasz Lachowicz z Urzędu Miasta w Gdańsku. W tym roku rzeczoznawcy sporządzili operaty w Gdańsku dla 12 tys. W rezultacie ich wartość wrosła z 300 do 400 zł za mkw.

W opinii Wojciecha Nurka trzeba zmienić przepisy. Taką potrzebę widzi też Ministerstwo Infrastruktury, któremu skarżą się zarówno miasta, jaki i użytkownicy wieczyści.

Będą zmiany

_ Analizujemy to zagadnienie i czekamy na opracowanie wskaźników przez GUS. Na ich podstawie dochodziłoby do przeszacowania nieruchomości na potrzeby użytkowania wieczystego _ - mówi Olgierd Dziekoński, wiceminister infrastruktury.

Roman Nowosielski, adwokat

Kwestionowanie opłaty za użytkowanie wieczyste jest bardzo trudne. Trzeba bowiem wykazać, że operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego zawiera błędy. Gdyby zaś się okazało, że ich nie ma, to niestety obronić się przed podwyżkami raczej się nie uda. Tak czy siak walczyć warto. Największe szanse na wygraną ma użytkownik wieczysty w sądzie powszechnym. A to dlatego, że samorządowe kolegia odwoławcze bazują na danych przekazanych przez miasta. Natomiast sądy cywilne dopuszczają inne dowody. Można więc np. przedstawić operat wykonany przez innego biegłego i wykazać, że wartość działki jest jednak inna, i to znacznie niższa, lub wnioskować o powołanie biegłego w sprawie. Udało mi się wielokrotnie wywalczyć dla klienta obniżenie opłaty, i to nawet o połowę.

Renata Krupa-Dąbrowska
Rzeczpospolita