Decyzja o ryczałcie jest ważna przez cały rok

Właściciel nieruchomości wszystkie zyski z ich wynajmowania musi opodatkować w ten sam sposób. Zasady rozliczania może zmienić dopiero od nowego roku.

Nasz czytelnik od kilku lat wynajmuje duże mieszkanie. Skuszony podatkowymi korzyściami na początku roku zdecydował się na rozliczenie ryczałtem. Podatek niezależnie od wysokości przychodów wynosi teraz bowiem tylko 8,5 proc. We wrześniu kupił mieszkanie, które od października wynajmuje. To lokal używany (ma siedem lat), mógłby więc amortyzować go, stosując 10-proc. stawkę. Powoduje to, że bardziej opłacalne jest dla niego rozliczenie według skali podatkowej.

Zmiana w styczniu

- Czy mogę wybrać taką formę opodatkowania dla drugiego lokalu, mimo że od początku roku płacę ryczałt od przychodów z wynajmu pierwszego mieszkania? - pyta czytelnik.

Nie. Na zmianę formy opodatkowania czytelnik musi zaczekać do przyszłego roku. Przepisy nie przewidują przejścia z ryczałtu na zasady ogólne (i odwrotnie) w trakcie roku. Nie można też zysków z najmu jednego mieszkania rozliczać inaczej niż z drugiego. Jest to bowiem jedno źródło przychodów. Trzeba je sumować i naliczać 8,5-proc. podatek.

Jeśli czytelnik zechce zmienić w przyszłym roku formę opodatkowania, powinien zawiadomić o decyzji urząd skarbowy (właściwy według miejsca zamieszkania). Ma na to czas do 20 stycznia.

Pełen wybór na starcie

Czytelnik miałby pełną możliwość manewru, gdyby dopiero zaczął uzyskiwać przychody z najmu. Mógłby wybrać ryczałt, gdyby ta forma opodatkowania była dla niego bardziej opłacalna. Powinien złożyć w tej sprawie oświadczenie (patrz wzór w ramce). Termin na taką informację upływa 20. dnia następnego miesiąca po uzyskaniu pierwszego przychodu z najmu. Jeśli został osiągnięty w grudniu, zawiadomienie trzeba złożyć do końca roku. Nie trzeba informować urzędu, jeśli rozliczenie będzie prowadzone według skali.
Która forma opodatkowania bardziej się opłaca? Na pierwszy rzut oka skala podatkowa wydaje się mniej korzystna niż rozliczenie ryczałtem. Wynosi on bowiem 8,5 proc. niezależnie od wysokości przychodów. Na zasadach ogólnych można natomiast zapłacić 18 lub 32 proc. (chyba że najem jest rozliczany tak jak działalność gospodarcza i przysługuje 19-proc. podatek liniowy).

Poza tym dochody rozliczane według skali są sumowane. Może więc się okazać, że nawet niewielkie zyski z najmu spowodują, iż od wszystkich dochodów odprowadzimy 32 proc. PIT. Przy ryczałcie nie możemy odliczyć kosztów wynajmu. Z reguły są one niewielkie (czynsz, opłaty za media) i nie zrekompensują wyższej stawki podatku, która jest przy skali. Najemca może jednak podwyższyć do 10 proc. stawkę amortyzacji (jeśli mieszkanie było wykorzystywane przed nabyciem przynajmniej przez pięć lat).

Przemysław Wojtasik
Rzeczpospolita