Galerie handlowe hamują z opóźnieniem

Z raportu przygotowanego przez Katarzynę Michnikowską, starszego analityka Cushman & Wakefield wynika, że w 2009 r. oddane zostanie do użytku około 750 tys. mkw. powierzchni do wynajęcia w nowych centrach handlowych. To mniej więcej tyle samo, co w rekordowych dla Polski latach 2007 i 2008.

"Tak dobry wynik zawdzięczamy temu, że decyzje o budowie obecnie otwieranych galerii handlowych podejmowane były 2-3 lata temu, w najlepszym okresie koniunktury gospodarczej", uważa Katarzyna Michnikowska.

Do największych obiektów oddanych do użytku w 2009 r. należą: Galeria Malta w Poznaniu, Renoma we Wrocławiu, Galeria Jurajska w Częstochowie, Focus w Piotrkowie Trybunalskim, Cuprum Arena w Lubinie i Bonarka w Krakowie.

Trudności w uzyskaniu kredytów, jakie pojawiły się w bieżącym roku, doprowadziły jednak do wstrzymania budowy kilku znaczących centrów handlowych oraz opóźnienia w procesach deweloperskich wielu planowanych inwestycji. Skutkiem tego w latach 2010-2012 spadnie podaż, co z kolei zmniejszy dostępność nowoczesnej powierzchni handlowej pod wynajem. Będzie to odczuwalne szczególnie w średnich i małych miastach, ponieważ to one przez ostatnie lata były w centrum zainteresowania czołowych deweloperów i inwestorów zarówno międzynarodowych, jak i polskich.

Popyt na powierzchni handlowe spadł natomiast znacznie w 2009 r., w stosunku do poprzednich dwóch lat. Sieci handlowe odnotowały spadki obrotów, co w połączeniu z innymi czynnikami miało znaczący wpływ na ich kondycję finansową i dalsze plany ekspansji. W kilku skrajnych przypadkach trudności finansowe spowodowały bankructwa oraz decyzje o sprzedaży lub wycofaniu się z rynku. Ale były też przypadki wykorzystania dużej podaży nowej powierzchni handlowej do szybkiej budowy sieci sprzedaży w Polsce. W spektakularny sposób weszła na rynek sieć TK MAXX, która docelowo planuje otwarcie w Polsce 100 sklepów.

Skutkiem zmian, jakie zaszły w 2009 r. w strukturze popytu, będzie w najbliższych latach koncentracja aktywności najemców wokół najlepszych projektów galerii handlowych, nieznaczny spadek czynszów, wzrost oczekiwań dotyczących zachęt w warunkach najmu oraz wydłużenie procesu komercjalizacji galerii.

Największy wpływ na czynsze miały duże zmiany cen walut w pierwszym kwartale 2009 r., które przyniosły wzrost całkowitych kosztów najmu nawet o 30-40 proc. Wynika to z praktyki rynkowej zawierania umów w euro i rozliczaniu płatności w złotych po kursie dnia. Ryzyko kursowe tym razem obróciło się przeciw najemcom.

Chociaż w II połowie roku złotówka ustabilizowała się, okres wahań kursowych miał niezwykle negatywny wpływ na kondycję sieci handlowych w Polsce. Wzrost całkowitych kosztów najmu pociągnął za sobą renegocjacje stawek czynszowych, wzrost znaczenia zachęt w całkowitych pakietach najmu, a co za tym idzie, pogłębienie się różnicy między czynszem transakcyjnym i efektywnym. Co ciekawe, znaczący spadek podaży nowych galerii handlowych po roku 2010 zmniejszy dostępność powierzchni na wynajem, przyniesie wzrost czynszów i w konsekwencji odwrócenie obecnego trendu rynkowego.

Handel-Net.pl