Hipoteki: rynek nadal w trendzie spadkowym

Nie poprawia się sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. Już szósty kwartał z rzędu zanotowaliśmy wynik gorszy niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. W III kw. 2012 r. działające na polskim rynku banki udzieliły 45,6 tys. kredytów o łącznej wartości 8,8 mld zł. Porównując do III kw. ubiegłego roku jest to mniej o odpowiednio 21,1 i 29,3 proc. – wynika z danych zebranych przez Open Finance z 19 banków działających na rynku. Ostatni kwartał był szóstym z rzędu spadkowym – z tak długotrwałymi spadkami nie mieliśmy do czynienia od trzech lat.

W porównaniu do II kw. 20112 r. liczba kredytów spadła o 3,3 proc., była też niższa od tej z I kw., a przecież rynek kredytów hipotecznych charakteryzuje się sezonowością –najwięcej pożyczek udziela się w II i III kwartale. W tym roku będzie więc inaczej.

Łącznie w 12-mies. okresie zakończonym 30 września 2012 r. udzielono 188,7 tys. kredytów, to o 6 proc. mniej niż w 12-mies. okresie zakończonym kwartał wcześniej. Także w tym ujęciu jest to szósty z rzędu przypadek gdy odnotowaliśmy spadek. Warto jednak przypomnieć, że w 2009 r. spadki dwukrotnie przekraczały 10 proc., obecna sytuacja nie jest więc tak dramatyczna jak wówczas. Jednocześnie jednak 188,7 tys. kredytów to najmniej od końca I kw. 2010 r. – wtedy to przez 12 mies. udzielono 188,6 tys. kredytów.

Niezmiennie trwa agonia kredytów walutowych. W III kw. 2012 r. udzielono mniej niż 600 tego typu pożyczek, czyli o 93,7 proc. mniej niż rok wcześniej i 55 proc. mniej niż trzy miesiące wcześniej. Wycofywanie się banków z tej działki obserwujemy od początku 2011 r., aktualnie mamy do czynienia z finiszem tego procesu, bo udział pożyczek walutowych w rynku spadł do poziomu 1,25 proc. Większość banków całkowicie zrezygnowała z tego rodzaju finansowania, w III kw. 2012 r. kredytów walutowych udzielało sześć z 19 ankietowanych przez Open Finance instytucji. W trzech z nich udział w całości udzielonych kredytów wynosił 10-20 proc. (w poprzednim kwartale było pięć takich banków), w pozostałych był marginalny.

Nie sposób za to tak jednoznacznie ocenić sprzedaży kredytów w ramach rządowego programu Rodzina na Swoim. Bo z jednej strony rok do roku liczba takich kredytów spadła o 22 proc., ale z= drugiej strony udział w rynku (24,5 proc.) jest podobny do tego sprzed roku i wyższy od I i II kw. 2012 r. Na dodatek w związku z tym, że wnioski o kredyt preferencyjny będzie można składać tylko do końca grudnia br., obserwujemy obecnie wzrost zainteresowania RnS-em. W październiku 2012 r. Bank Gospodarstwa Krajowego naliczył 5,1 tys. nowych kredytów preferencyjnych, co jest najlepszym wynikiem miesięcznym w tym roku.

Z danych zebranych w bankach przez Open Finance wynika, że łączna wartość rynku hipotek w II kw. 2012 r. wyniosła 8,8 mld złotych. W porównaniu do poprzedniego kwartału to spadek o 6 proc., ale już porównując do III kw. 2012 r. mamy do czynienia z dużo poważniejszą obniżką, bo o 29,33 proc. Spadek wartości udzielonych kredytów jest większy od spadku ich liczby, czego przyczyną jest spadek cen mieszkań oraz rosnące wymagania banków dotyczące wkładu własnego. Średnia kwota kredytu hipotecznego obniżyła się z 216,2 tys. zł w III kw. 2011 r. do 193,6 tys. zł w III kw. 2012 r.

Z 19 banków, które odpowiedziały na ankietę Open Finance, sprzedaż kredytów (liczbowo) wzrosła w 6, a spadła w 13. W poprzednim kwartale proporcja ta była dokładnie taka sama, w pierwszym kwartale 2012 r. wyniosła 8:11, a jeszcze trzy miesiące wcześniej 9:10. Spadki dotyczą jednak głównie instytucji dużych (ale nie największych). Biorąc pod uwagę sprzedaż w III kw. 2011 r., z 10 największych banków wzrost zanotowały dwa, wynik nie zmienił się o więcej niż 2 proc. w kolejnych dwóch, a spadek zanotowano w sześciu, przy czym średnia jego wielkość wyniosła 26,5 proc. Jednocześnie obserwujemy wzrost koncentracji rynku kredytowego – dwa największe banki udzieliły w III kw. 2012 r. niemal połowę wszystkich kredytów. Rok wcześniej było to niecałe 40 proc.

Trzeci kwartał 2012 r. stał pod znakiem postępujących spadków sprzedaży kredytów hipotecznych. Dynamika spadku była podobna jak kwartał wcześniej, ale do negatywnego wyniku z III kw. 2009 r. sporo jeszcze brakuje. Wtedy to rok do roku zanotowaliśmy obniżkę sprzedaży kredytów mieszkaniowych o 34,71 proc. Wówczas, w efekcie wybuchu globalnego kryzysu, kwartalne spadki trzy razy z rzędu przekroczyły 30 proc.

Jedną z przyczyn gorszych wyników jest gremialne wycofywanie się banków z kredytów walutowych spowodowane wejściem w życie nowelizacji rekomendacji S. Aktualnie udział kredytów walutowych w rynku spadł do 1,25 proc., oczekujemy, że w IV kw. 2012 r. spadnie poniżej 1 proc.

W naszej ocenie nic nie wskazuje na to, by fortuna kredytowa miała się odwrócić szybciej niż wiosną przyszłego roku. W ostatnich miesiącach roku oczekujemy wprawdzie ożywienia na polu kredytów w ramach Rodziny na Swoim, ale odbędzie się to kosztem dalszych spadków w pozostałych segmentach rynku. W świetle aktualnych wyników prognozujemy, że 2012 rok zamknie się liczbą udzielonych kredytów hipotecznych w przedziale 185-190 tys. sztuk, co w porównaniu do 2011 r. będzie oznaczało spadek o ok. 15 proc. W ujęciu wartościowym prawdopodobnie przekroczy on 20 proc.

Jako że pierwszy kwartał każdego roku jest okresem statystycznie słabszym, oczekujemy, że ożywienie na rynku nastąpi nie wcześniej niż w II kw. 2013 r. Dodatkowym czynnikiem na to wpływającym będą spadające stopy procentowe, za którymi idą obniżki stawek WIBOR i wzrost zdolności kredytowej klientów.

Marcin Krasoń, Open Finance