Jak upaść, to tylko ze spółdzielnią
Coraz więcej bankructw na rynku nieruchomości. Najgorzej chronieni są najemcy mieszkań w TBS. Kupujących u dewelopera nie obroni notarialna umowa przedwstępna.
_ W tej chwili w sądach prowadzonych jest 25 postępowań upadłościowych _– mówi Krzyszof Popiel, syndyk masy upadłościowej. To są tylko dane od osób, które uczestniczyły w posiedzeniu Rady Krajowej Ogólnopolskiej Federacji Stowarzyszeń Syndyków i Likwidatorów. W praktyce – dodaje – może być ich więcej.
Sam na razie prowadzi dwie tego typu sprawy, obie dotyczą deweloperów.
Wpis u dewelopera
Według Popiela podstawowym grzechem kupujących mieszkania na własność jest zawieranie umów przedwstępnych w zwykłej formie pisemnej. W efekcie większość kupujących ma nikłe szanse na uzyskanie mieszkania, a także na odzyskanie swoich pieniędzy. Według prawa upadłościowego ich roszczenia są zaspokajane w trzeciej kolejności, na pierwszym miejscu są roszczenia z tytułu postępowania upadłościowego oraz pracowników, na drugim – roszczenia Skarbu Państwa i ZUS, a dopiero na trzecim wierzycieli, w tym nabywców mieszkań.
_ Sama notarialna umowa przedwstępna nie jest dobrą ochroną, kupujący jest tak samo traktowany jak inni wierzyciele _– ostrzega Piotr Zimmerman, radca prawny z Kancelarii Wardyński i Wspólnicy.
Najważniejsze jest dokonanie wpisu roszczenia w dziale III księgi wieczystej nieruchomości. Dzięki temu, nawet jeśli w trakcie postępowania upadłościowego nieruchomość zostanie sprzedana, to pieniądze w pierwszej kolejności dostaną osoby, których roszczenie widnieje w księdze. _ Trzeba też pamiętać o jednym _– dodaje Zimmerman. _ Wniosek do wydziału wieczystoksięgowego sądu o wpis roszczenia powinien co do zasady zostać złożony minimum pół roku przed ogłoszeniem upadłości (art. 81 prawa upadłościowego) _.
Przepisy nie są precyzyjne i nie wiadomo do końca, co dzieje się w sytuacji, kiedy kupujący ma w ręku akt notarialny przenoszący na niego własność lokalu, ale nie doszło jeszcze do założenia księgi wieczystej i wpisu jego prawa.
_ Prawo własności nowo wybudowanego lokalu powstaje bowiem dopiero wtedy, gdy jest wpisane do księgi wieczystej _ – wyjaśnia Zimmerman. _ Dużo w takim wypadku zależeć będzie od decyzji organów postępowania upadłościowego. _
A co z TBS
Prawo upadłościowe nic nie mówi o TBS. Nikt bowiem nie przypuszczał, że jakiś może upaść.
_ Brakuje szczególnych regulacji w prawie upadłościowym na ich temat _– przyznaje Bogusław Białowąs, dyrektor Departamentu Kredytów Trudnych w Banku Gospodarstwa Krajowego. Z tego powodu – dodaje – TBS są traktowane tak samo jak inne spółki.
Nie ma nawet jednoznacznych opinii prawników, co dzieje się z wynajętymi mieszkaniami i wpłaconymi partycypacjami. Jedni twierdzą, że wchodzą w skład masy, drudzy, że nie.
_ Upadłość może grozić prywatnym TBS, a tych jest mało _ – mówi Zdzisław Słabkowicz, prezes Izby Gospodarczej TBS.
O swoje lokale nie muszą się bać natomiast spółdzielcy.
_ Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych daje im roszczenie o przekształcenie praw spółdzielczych w odrębną własność. Dotyczy to zarówno posiadaczy mieszkań lokatorskich, jak i własnościowych, a także najemców dawnych lokali zakładowych. Spółdzielca może skorzystać z roszczenia o przekształcenie tylko wtedy, gdy złoży wniosek w tej sprawie do syndyka, z wyjątkiem własnościowych (przekształci się wtedy z mocy prawa). _
Mieszkanie lokatorskie zachowa swój status, gdy kupi je wraz z budynkiem inna spółdzielnia. Jeżeli nabędzie je inny podmiot, przekształci się w najem.
Ile spraw jest w sądach
23 postępowania upadłościowe w całej Polsce toczą się, wobec deweloperów. Zdaniem syndyków będzie ich systematycznie przybywać.
2 postępowania upadłościowe toczą się wobec spółdzielni; jedno prowadzi sąd w Gdańsku, drugie natomiast dotyczy warszawskiej spółdzielni.
2 towarzystwa budownictwa społecznego upadły w zeszłym roku, jedno w Koninie, drugie w Kielcach. Według Izby Gospodarczej TBS były one prywatne, bez udziału miast.
Renata Krupa-Dąbrowska