Można wybrać podatek lub zwolnienie

Przedsiębiorcy, którzy po 1 stycznia 2009 r. będą chcieli sprzedać lub kupić budynek, powinni dobrze się zastanowić, co im się bardziej opłaca: zapłacić podatek czy skorzystać ze zwolnienia. Na to muszą się jednak zdecydować obie strony transakcji.

Dokładnie 1 stycznia 2009 r. wchodzi w życie kilka ostatnich zmian ustawy o podatku od towarów i usług, jakie wprowadziła ostatnia nowelizacja. Zdecydowana większość zmian zaczęła obowiązywać już 1 grudnia 2008 r. Z początkiem przyszłego roku zmienią się przede wszystkim zasady opodatkowania sprzedawanych nieruchomości oraz pojawią się deklaracje kwartalne.

Transakcja pod lupą

Do końca 2008 r. sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ustawa dopuszcza jednak dwa odstępstwa od tej zasady: sprzedaż budynku używanego, tj. po upływie pięciu lat od jego wybudowania, gdy podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, oraz sprzedaż lokali mieszkalnych po pierwszym zasiedleniu, czyli na rynku wtórnym.

Po 1 stycznia 2009 r. generalną zasadą będzie zwolnienie od VAT w wypadku sprzedaży budynku, budowli czy ich części, jeżeli minęły co najmniej dwa lata od jego pierwszego zasiedlenia. Tak więc dostawa budynku po raz pierwszy zasiedlanego, przed pierwszym zasiedleniem lub w ciągu dwóch lat od jego pierwszego zasiedlenia będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Po upływie tego okresu taka dostawa będzie zwolniona od VAT niezależnie od tego, czy podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego, zapłaconego przy zakupie towarów lub usług w związku z jego budową lub modernizacją.

To, niestety, może mieć wpływ na prawo do odliczenia podatku naliczonego. Jeśli bowiem firma sprzeda budynek po upływie np. czterech lat od pierwszego zasiedlenia, to będzie musiała zwrócić fiskusowi część VAT, który wcześniej odliczyła, a to ze względu na dziesięcioletni okres obowiązku weryfikacji podatku naliczonego w wypadku budynków.

Opodatkowanie w opcji

Od zasady zwolnienia w wypadku sprzedaży budynku, budowli lub jej części po upływie co najmniej dwóch lat od jego pierwszego zasiedlenia będą obowiązywały jednak odstępstwa.

Nowe przepisy dają podatnikom prawo wyboru opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części. Rezygnacja ze zwolnienia od opodatkowania będzie jednak możliwa po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 - 12 ustawy o VAT. Mianowicie, aby rezygnacja ze zwolnienia była możliwa, konieczne będzie, by obie strony transakcji - zarówno sprzedawca, jak i nabywca - były zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni. Przepisy wymagają też złożenia - i to przed dniem dokonania tej dostawy - naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy budowli, budynku lub ich części zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie.

Eksperci jednak przestrzegają: ponieważ będzie to miało wpływ na podatek naliczony i należny, to tak naprawdę każda transakcja powinna być dogłębnie przeanalizowana - zarówno przez nabywcę, jak i sprzedającego. Wszystko zaś po to, by ustalić, co im się bardziej opłaca: zwolnienie od VAT (i w konsekwencji ewentualne kłopoty z odliczeniem podatku naliczonego) czy opodatkowanie. Jeśli bowiem nabywca jest podmiotem, który nie ma pełnego prawa do odliczenia, to z jego punktu widzenia opłacalnym rozwiązaniem będzie zwolnienie od VAT.

Takich kłopotów nie będą mieli natomiast wszyscy ci, którzy będą sprzedawali budynki, budowle lub ich części, jeżeli zostały one kupione przed wejściem Polski do Unii Europejskiej, czyli przed 1 maja 2004 r. Wówczas do ich sprzedaży nie stosuje się reguł dotyczących wspomnianych wcześniej okresów pięciu i dziesięciu lat. Transakcja będzie neutralna dla rozliczeń firmy, która wówczas miała prawo do odliczenia podatku naliczonego, a teraz sprzeda budynek jako zwolniony od VAT.

Dodać należy, że nowe przepisy, które zaczną obowiązywać z początkiem 2009 roku, przewidują również zwolnienie od podatku, gdy dostawa budynku następuje w ciągu dwóch lat od jego pierwszego zasiedlenia. Będzie ono stosowane, gdy podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, np. bank, który wybudował własną siedzibę i po roku zamierza ją sprzedać spółce celowej, by ją wyleasingować.

Nowa definicja

Co ważne, zmieni się także definicja pierwszego zasiedlenia. Do tej pory obejmowała jedynie budynki mieszkalne, teraz dotyczy wszystkich. W myśl art. 2 pkt 14 pojęcie “pierwsze zasiedlenie” będzie się odnosiło również do starych budynków - ulepszonych, jeżeli podatnik poczynił nakłady na modernizację budynku w kwocie przekraczającej 30 proc. wartości początkowej danego obiektu.

Podstawa prawna
ustawa z 7 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (DzU nr 209, poz. 1320)

opinia
Roman Namysłowski,
doradca podatkowy w Ernst & Young
Wprowadzenie tej zmiany to efekt dostosowania naszego prawa do dyrektywy UE. Przepisy są jednak na tyle skomplikowane, że każda transakcja powinna być analizowana odrębnie. W niektórych wypadkach korzystniejsze może się okazać jej opodatkowanie, a w niektórych - zwolnienie od VAT. Co ważne, przepisy uniezależniają zwolnienie od tego, czy w przeszłości sprzedawca miał prawo do odliczenia podatku naliczonego czy też nie. Zmianę tę należy zatem ocenić pozytywnie i powinna się ona okazać korzystna dla przedsiębiorców. Przede wszystkim z tego względu, że wybór opodatkowania czy zwolnienia musi być wynikiem kompromisu. Strony muszą się w tym zakresie porozumieć, a skoro tak, to należy uznać, że wybrane zostanie rozwiązanie, które będzie korzystne zarówno dla nabywcy, jak i dla sprzedającego.

Grażyna J. Leśniak
Rzeczpospolita