Niska rentowność najmu

Porównaliśmy ceny transakcyjne mieszkań (z ostatniego raportu Open Finance) ze średnimi stawkami najmu serwisu Oferty.net (ceny ofertowe pomniejszyliśmy o 5 proc.), by dojść do wniosku, że „przeciętna” transakcja kupna i wynajmu mieszkania jest interesem dla nabywców atrakcyjniejszym niż założenie lokaty bankowej, lecz mniej korzystnym niż zakup obligacji. Przynajmniej do czasu aż nie wzrosną ceny mieszkań, lub stawki najmu.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za sierpień, wrześniowe oferty najmu z serwisu oferty.net. obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego w wysokości 8,5 proc.

Kalkulując tego rodzaju biznes - oprócz opłat dodatkowych przy nabyciu, ewentualnych kosztów remontów - należy wciąć pod uwagę możliwe do zrealizowania przychody z najmu metra mieszkania, stałe okresy przestoju, wysokość czynszu dla administracji oraz ryczałt podatkowy (a więc koszty czynszu dla administracji nie będą obniżać podstawy opodatkowania)
. Uzyskany wynik - powyżej - należy zestawić z alternatywnymi, bezpiecznymi sposobami inwestowania pieniędzy, takich jak lokata bankowa czy obligacje skarbowe. W istocie to 10-letnie obligacje skarbowe winny być rozpatrywane jako realna alternatywa dla mieszkań na wynajem, ponieważ mają one podobnie długi horyzont inwestycji. Klasa inwestycji jest podobna, jednak to mieszkania pod wynajem są bardziej ryzykowne, zatem to rentowność wynajmu mieszkań powinna być wyższa.

Warto w tym miejscu uzupełnić, że przyjęliśmy niekorzystne warunki dla właścicieli mieszkań - zakładając, że zapłacą oni medianę cen transakcyjnych (a nie niższą cenę), zaś dochód z najmu będzie niższy niż wskazuje na to średnia cen wywoławczych. Tymczasem praktyka zależeć będzie od wielu czynników - lokalizacji, liczby metrów mieszkania (w praktyce stawki między kawalerką liczącą 28 m2 o 33 m2 będą zbliżone lub takie same, zaś różnica w cenie nabycia może być istotna dla ostatecznej rentowności) itp. Faktyczny okres przestoju między najemcami może być znacznie krótszy w przypadku kawalerek, a dłuższy w przypadku drogich zwykle apartamentów. Wreszcie znalezienie najemcy wieloletniego może rozwiązać problem przestojów, a także drobnych remontów.

Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji

oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji. W pierwszym roku oprocentowanie jest promocyjnie wyższe.

Łatwo się zorientować, że różnice w rentowności tych trzech instrumentów nie są wysokie i osoba, która zdecyduje się na zakup mieszkania i jego wynajem może w istocie uzyskać wyższą stopę zwrotu, choćby dlatego, że zryczałtowany podatek od dochodów z najmu wynosi 8,5 proc. (od 2010 r.), a podatek od zysków kapitałowych 19 proc. Zatem podatkowo, to wynajem mieszkań jest bardziej efektywny.

O ile rentowność wynajmu mieszkania, lokat czy obligacji może zmieniać się w czasie (w zależności od bieżącej oferty banków, resortu finansów, czy negocjacji z najemcą), o tyle tylko w przypadku mieszkania istotnie może zmieniać się jego cena, co jest dodatkowym zagrożeniem lub szansą dla osób stawiających na zakup i wynajem mieszkań.

Emil Szweda
analityk Open Finance