Popyt na kamienice pozostaje stabilny

W 2011 roku największą popularnością wśród nabywców mieszkań używanych cieszyła się wielka płyta. W czwartym kwartale coraz niższe ceny mieszkań deweloperskich zmniejszyły jednak popyt na lokale używane. W najmniejszym stopniu spadek ten odczuły kamienice.

W 2011 roku w odróżnieniu od 2010 roku największą grupą mieszkań używanych kupionych przez Polaków były lokale w blokach z wielkiej płyty – wynika z danych Home Broker o transakcjach zawieranych w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu. Mieszkania w betonowych blokach odpowiadały za 39% transakcji. Kolejne (udział w rynku na poziomie 36%) w hierarchii popularności zajęły mieszkania w budynkach wzniesionych z cegły do 2000 roku. W dużym uproszczeniu chodzi o kamienice. Mieszkania współczesne, a więc te które zbudowano po 2000 roku cieszyły się najmniejszą popularnością. Odpowiadały one za co czwartą zawartą transakcję.

Kamienice czyli co?
Pod nazwą „kamienice” rozumiemy wszelkiego typu budynki wzniesione z cegły do 2000 roku. W tym gronie znajdzie się więc zarówno staromiejska zabudowa krakowska, jak i powojenne budynki zbudowane z cegły na warszawskim Śródmieściu czy Mokotowie. Choć jest to pewne uproszczenie, nie ma innej nazwy, która dobrze charakteryzowałaby ten segment rynku mieszkań używanych.

Do sporych przetasowań w układzie sił na rynku mieszkań używanych doszło w czwartym kwartale, czyli w tym samym czasie, w którym obserwowany był wzrost liczby sprzedanych mieszkań nowych kosztem spadku liczby sprzedanych mieszkań używanych. Nie powinien on dziwić w sytuacji gdy na rynku pierwotnym rosnąca konkurencja wymusza spadek cen większy niż na wtórnym. Zgodnie z szacunkami Home Broker w grudniu ceny ofertowe mieszkań były niższe o od 210 do 860 zł w przeliczeniu na metr kwadratowy w przypadku nowych mieszkań na 5 największych rynkach (Kraków, Poznań, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław). Przeciętna przecena wyniosła więc 6%. Dla porównania na rynkach wtórnych tych miast średnia przecena była o połowę niższa, kwotowo zawierając się w przedziale od 150 do 340 złotych w przeliczeniu na metr.

Kamienice mają swoich wiernych fanów W ostatnim kwartale 2011 roku większą popularnością cieszyły się kamienice. Nie oznacza to jednak, że jest ich sprzedawanych więcej, ale raczej, że popyt na nie pozostaje relatywnie stabilny. Powodem w tym wypadku także może być cena. W trzecim kwartale bieżącego roku przeciętna cena transakcyjna mieszkań w kamienicach różniła się zaledwie o kilka procent od tych w blokach z wielkiej płyty. Relatywnie niewiele trzeba więc było dopłacić, aby otrzymać lokal w bardziej cenionym budownictwie.

W czwartym kwartale mieszkania w blokach z cegły wzniesionych do 2000 roku odpowiadały za 42% transakcji lokalami używanymi, czyli o 3 pkt. proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Wzrost ten odbył się kosztem wielkiej płyty (obecnie 37% transakcji) i budownictwa współczesnego (obecnie 21% transakcji). Warto zauważyć, że ogólne trendy obserwowane na podstawie średnich dla badanych rynków nie zawsze znajdują odzwierciedlenie w przypadku poszczególnych miast. Znaczna jest też zmienność otrzymywanych wyników.

Home Broker cyklicznie monitoruje strukturę transakcji zawieranych na rynku wtórnym w podziale na trzy segmenty: wielką płytę, mieszkania w budynkach z cegły wzniesionych przed 2000 rokiem (w dużym uproszczeniu chodzi o kamienice) oraz mieszkania współczesne w budynkach zbudowanych po 2000 roku. Badanie przeprowadzono na podstawie danych o transakcjach na pięciu największych rynkach.

Największe dynamiki wzrostu udziału kamienic w strukturze sprzedaży mieszkań pomiędzy czwartym kwartałem 2011 i 2010 roku jest widoczny w Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu. W stolicy województwa wielkopolskiego aż 59,4% sprzedanych lokali stanowiły mieszkania wzniesione z cegły do 2000 roku. Oznacza to roczny wzrost udziału o 6 p.p. Wzrost ten odbył się kosztem segmentu mieszkań współczesnych (udział na poziomie 6,3% transakcji) i lokali w wielkiej płycie (34,4% rynku).

Bardziej dynamiczna zmiana zaszła we Wrocławiu. Porównując strukturę sprzedaży mieszkań pomiędzy czwartym kwartałem 2011 i 2010 roku można zauważyć wzrost popularności kamienic aż o 10,1 pkt. proc. (do 38,5%). W Warszawie zmiana była mniejsza i wynosiła 7,2 pkt. proc. Udział kamienic w ogólnej liczbie zawieranych transakcji na stołecznym rynku także przekroczył nieznacznie 38%.

Współczesne lokale używane straciły udział w krakowskim rynku Dotychczas w Krakowie przeszło jedna trzecia nabywców wybierała mieszkania współczesne. W czwartym kwartale widoczny jest znaczny spadek udziału tego segmentu rynku. Kolejne miesiące pokażą, czy nie było to jedynie zdarzenie jednorazowe. W czwartym kwartale 2011 roku odpowiadały one za co czwartą transakcję, czyli o 5 pkt. proc. mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Spadek ten skonsumowały kamienice i wielka płyta. W ostatnim okresie zeszłego roku każdy z tych segmentów zajął po 37% rynku.

Trendy odmienne od ogólnych tendencji panowały w czwartym kwartale w Trójmieście. Tam właśnie w strukturze sprzedaży mieszkań pomiędzy czwartym kwartałem 2011 i 2010 roku udział kamienic spadł. W ostatnim okresie roku odpowiadały one za 36,2% transakcji, czyli o 9,7 pkt. proc. mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Kosztem kamienic rosła popularność wielkiej płyty (udział w rynku na poziomie 42,6%) oraz budownictwa współczesnego (20,8%).

Bartosz Turek
Home Broker