Rentowność najmu taka jak obligacji
Ponieważ oprocentowanie lokat i obligacji detalicznych spadało w ostatnim czasie, zakup mieszkania pod wynajem zaczyna prezentować się jako bardziej opłacalna inwestycja.
O ile już przed miesiącem informowaliśmy - na podstawie dokonanych porównań - że zakup mieszkania za gotówkę i jego wynajem może przynieść wyższe dochody niż inwestycja w lokatę bankową, to analizując dane z października można wskazać także na przewagę tego typu inwestycji nad zakupem 10-letnich (a więc najwyżej oprocentowanych) obligacji skarbowych.
Przypomnijmy, że do naszych wyliczeń bierzemy pod uwagę medianę cen transakcyjnych w największych miastach Polski (uzyskane na podstawie transakcji dokonanych przez klientów Open Finance, Home Brokera i Dom Banku) oraz średnie stawki na rynku najmu mieszkań w tych miastach (uzyskanych z serwisu Oferty.net), przy czym uzyskaną średnią obniżyliśmy o 5 proc. (zakładając, że przeciętnie tyle udaje się zbić w procesie negocjacji najemcom). Oto efekty tych obliczeń:
W porównaniu do poprzedniego miesiąca wyraźnie wzrosły średnie stawki najmu w Gdańsku i Gdyni, co może być efektem wejścia na ten rynek większej liczby lokali o wyższym standardzie lub wycofania oferty przeznaczonej dla studentów. Jednak w większości pozostałych miast zakończenie „okresu studenckiego ” nie spowodowało tym razem wzrostu stawek lecz ich spadek. Niewynajęte mieszkania szukają najemców kusząc ich niższymi cenami.
Ze względu na wskazanie znacznego wzrostu rentowności wynajmu w Trójmieście, średnia jest znacząco podniesiona. Bez udziału Gdańska byłoby to odpowiednio 5,47 i 4,93 proc. Rentowność najmu na tle inwestycji w lokaty i obligacje prezentujemy poniżej (właśnie z pominięciem wpływu Gdańska na średnią).
Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji
Łatwo się zorientować, że ze względu na różnice w opodatkowaniu (zyski z lokat i obligacji oprocentowane są podatkiem ryczałtowym 19 proc., a przychody z najmu podatkiem ryczałtowym 8,5 proc. od 2010 r.), mimo porównywalnej rentowności brutto, po odliczeniu podatku to inwestycja w mieszkanie pod wynajem przynosi wyższy dochód niż lokata. Jednak co ważniejsze w niektórych miastach jest to też rentowność wyższa niż z 10-letniej obligacji skarbowej, co jeszcze kilka miesięcy temu wydawało się niemożliwe do osiągnięcia. Warto jednak odnotować, że od listopada oferta Ministerstwa Finansów w kwestii oprocentowania obligacji skarbowych uległa pogorszeniu (w okresie dłuższym niż pierwszego roku), stąd też wyraźna zmiana w porównaniu rentowności obydwu inwestycji.
Naturalnie należy też pamiętać, że na rentowność inwestycji w mieszkania wpływają też inne czynniki, a w szczególności zmiana wartości nieruchomości, okresy przestoju czy konieczność przeprowadzania okresowych remontów, a przedstawione wyliczenia mają charakter statystyczny. W rzeczywistości rentowność najmu może być zarówno wyższa, jak i niższa od przedstawionej powyżej średniej.
Emil Szweda, Open Finance
