Rynek mieszkań u progu ożywienia

Ponownie spadła liczba transakcji, które wzięliśmy pod uwagę przy konstrukcji indeksu - było ich 2344 w porównaniu do 2518, które odnotowaliśmy w styczniu. Warto jednak przypomnieć, że indeks uwzględnia transakcje klientów Open Finance i Home Brokera z trzech kolejnych miesięcy i patrząc na te liczby w ten sposób, łatwo uświadomić sobie, że jesteśmy w trakcie sezonowego dołka ponieważ grudzień, styczeń i luty to historycznie najsłabsze miesiące pod względem aktywności na rynku mieszkaniowym. Jednak i tak aktywność inwestorów, wyrażona liczą transakcji, w porównaniu do tego samego okresu sprzed roku, kiedy rynek mieszkaniowy znajdował się na dnie kryzysu, wzrosła przeszło dwukrotnie.

Jeśli rozbić dane na statystyki miesięczne, to po mroźnym styczniu, w lutym zanotowaliśmy ok. 15-proc. wzrost liczby transakcji, co można uznać za zwiastun oczekiwanego wiosną ożywienia na rynku. Liczba transakcji zarejestrowanych w lutym jest także o 47 proc. wyższa niż w lutym przed rokiem. Sam indeks znajduje się obecnie na poziomie o 1,67 proc. powyżej dołka zanotowanego w czerwcu 2009 roku i o 11,4 proc. poniżej maksimum odnotowanego w lutym 2008 roku. W porównaniu do stycznia wzrosły ceny mieszkań w jedenastu miastach, a spadły w czterech, w Bydgoszczy nie zmieniły się.

W ujęciu rocznym dynamika zmian cen mieszkań osiągnęła duże rozmiary. Rozpiętość zmian waha się od blisko 13-proc. spadku cen mieszkań w Gdyni do 6,6-proc. wzrostu cen w Gdańsku. Należy mieć na uwadze, że przed rokiem liczba zawieranych transakcji była znacznie niższa od średnich ze względu na trwający wówczas kryzys na rynkach finansowych i związany z tym brak kredytowania zakupów nieruchomości (i brak chętnych do zaciągania tego rodzaju zobowiązań), co w pewien sposób zaburza bazę porównawczą. Innymi słowy porównujemy okres, w którym sprzedający - ze względu na silnie ograniczony popyt - poddawani byli równie silnej presji na obniżkę cen, do okresu, w którym odwilż kredytowa nabiera tempa z każdym kolejnym miesiącem (w ostatnim raporcie z serwisem Oferty.net użyliśmy nawet słowa „roztopy”, jako lepiej oddającego sytuację na rynku kredytów hipotecznych)
.

Oczekujemy, że kolejne miesiące - począwszy już od marca - przyniosą zdecydowany wzrost liczby zawieranych transakcji, na co wpływ będą miały zarówno czynniki sezonowe (historycznie drugi kwartał roku jest okresem najwyższej aktywności na rynku mieszkaniowym) jak i wyraźne w dalszym ciągu luzowanie polityki kredytowej w bankach (polegające na obniżaniu marż i prowizji). Sądzimy, że skutki Rekomendacji T będą trudno zauważalne dla rynku mieszkaniowego, ponieważ już obecnie największe banki przestrzegają jej zaleceń w obszarze kredytów hipotecznych, wobec czego nie oczekujemy ani zwiększonego - z tego powodu - popytu na kredyty hipoteczne przed wejściem jej w życie (w grudniu), ani wyraźnego spadku popytu na hipoteki - i tym samym na nieruchomości - po upłynięciu vacatio legis.

Emil Szweda, Bernard Waszczyk
Open Finance

[ Zobacz pełną analizę

]( http://i.wp.pl/a/f/pdf/24083/20100304_raport_open_finance_040310.pdf )

Początek roku przyniósł nieznaczną poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym. Widać jednak duże rozwarstwienie tego rynku w ujęciu geograficznym. Odmienne tendencje kształtują się ponadto w przypadku cen nowych mieszkań, a inne w przypadku lokali „z drugiej ręki”. Przykładowo w Poznaniu obserwujemy kilkuprocentowy wzrost cen na rynku pierwotnym, przy stabilizacji na wtórnym. Odwrotna sytuacja jest w Warszawie, gdzie mieszkania deweloperskie tanieją, a na rynku wtórnym już nieznacznie rosną. Taka sytuacja w stolicy może być wynikiem wyczerpywania się oferty gotowych mieszkań u deweloperów – za mieszkania w budowie kupujący żądają niższych cen.

Warto jednocześnie podkreślić, że wciąż na stabilnym poziomie, ok. 4 proc., utrzymuje się rozbieżność między cenami ofertowymi i transakcyjnymi, która obrazuje potencjał „targu” przy domykaniu transakcji.

Home Broker oczekuje, że w najbliższych 12 miesiącach przeciętna cena mieszkań w największych miastach Polski wzrośnie o 5,21 proc. Optymizm doradców jest nieco mniejszy niż w styczniu. Ponadprzeciętnego wzrostu spodziewają się w Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu. Na oczekiwanie wzrostu cen składa się przede wszystkim głębokie ograniczenie podaży na rynku pierwotnym, wzrost liczby kupujących, a także łatwiejszy dostęp do kredytów. Na drugim biegunie mamy przede wszystkim wysokie i wciąż rosnące bezrobocie.

Katarzyna Siwek
Home Broker