Rzeczoznawca zdecyduje, czy dać więcej za grunt

Ustalanie wysokości odszkodowania za grunty wywłaszczane pod drogi budzi dziś ogromne emocje. Szykują się zmiany w tym zakresie. Chodzi o nowelizację rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Ministerstwo Infrastruktury zakończyło nad nim prace. Teraz musi je zatwierdzić Rada Ministrów. Po zmianach niektóre odszkodowania mogą wzrosnąć, a niektóre zmaleć.

Proponuje się m.in. zmiany dotyczące § 36. Zgodnie z nim rzeczoznawca, wyceniając nieruchomość, będzie brał pod uwagę jej dotychczasowe przeznaczenie, a nie ceny nieruchomości drogowych. Oznacza to, że jeżeli dana osoba będzie wywłaszczana z działki budowlanej, to w pierwszej kolejności rzeczoznawca będzie uwzględniał ceny rynkowe takich działek.

Obecnie przepisy przewidują dwa alternatywne rozwiązania. Bierze się pod uwagę albo ust. 1, albo ust. 2 § 36. Pierwszy mówi, że rzeczoznawca, ustalając wartość rynkową, uwzględnia ceny transakcyjne uzyskiwane ze sprzedaży nieruchomości pod drogi. Drugi pozwala wycenić nieruchomość według dominującego w danej okolicy przeznaczenia.
– Ukształtowało się też orzecznictwo sądowe, zgodnie z którym stosuje się obecnie ceny działek zajętych pod drogi – mówi sędzia Mirosław Gdesz specjalizujący się w przepisach dotyczących gospodarowania nieruchomościami. Według niego nie powinno się zmieniać § 36. Powstanie bowiem bałagan i dojdzie do podziału wywłaszczonych na tych, którzy będą mieli wyceny na starych zasadach, i tych z wycenami na nowych.
Podział pogłębią jeszcze bardziej inne planowane zmiany. Chodzi o ust. 3 § 36. Obecnie na podstawie tego przepisu ustalone wyceny powiększa się automatycznie o 50 proc., ale w praktyce tylko w stosunku do działek rolnych i leśnych, co budzi kontrowersje. Tymczasem po nowelizacji rzeczoznawca będzie decydował, czy podwyższyć odszkodowanie o 50 proc. czy nie, i to nie tylko względem działek rolnych i leśnych, ale wszystkich. Będzie to rodziło konflikty. Może być bowiem tak, że za takie same działki jedna osoba dostanie 100 tys., a druga 150 tys. zł.
Odmiennego zdania jest Wojciech Nurek, rzeczoznawca majątkowy z kancelarii Real Experts. – Obecny system wyceny nieruchomości nie jest dobry – ocenia.

Zdaniem eksperta stworzono wirtualny system obrotu nieruchomościami drogowymi dotyczący tylko właścicieli i podmiotów publicznych. Osiągane ceny nie mają nic wspólnego z rynkowymi, ponieważ są to de facto odszkodowania wypłacane za wywłaszczone nieruchomości. – Propozycja ministerstwa – dodaje Wojciech Nurek – jest lepsza od obecnych rozwiązań. Daleko jej jednak do doskonałości

Według niego po zmianie wysokość odszkodowań będzie bardziej sprawiedliwa, ponieważ będzie związana z wartością rynkową działek. W rezultacie niektórzy wywłaszczeni dostaną więcej, inni zaś mniej.

Ministerstwo zmieniło ten przepis m.in. pod wpływem rzecznika praw obywatelskich. Na początku 2010 r. złożył on wniosek do Trybunalu Konstytucyjnego. Zarzucił w nim niekonstytucyjność § 36 ust. 1 i 4. Zdaniem RPO przepisy naruszają zasadę słusznego odszkodowania przewidzianego w konstytucji. Wartość nieruchomości określa się bowiem na jego podstawie w oderwaniu od jej obecnego przeznaczenia.
Renata Krupa-Dąbrowska