Sprzedaż bez zwrotu bonifikaty

Sprzedający musi jednak znaleźć nabywcę, który zgodzi się zapłacić za mieszkanie i poczekać kilka miesięcy, a nawet lat, na notarialne przeniesienie własności.

To przedsięwzięcie ryzykowne, a mimo to znajdują się chętni. Kusi ich cena – dużo niższa niż rynkowa wartość mieszkania lub też rozłożona na nieoprocentowane raty. Zwykle mogą także od razu zamieszkać w kupionym lokalu.

Według kodeksu cywilnego sprzedaż polega na tym, że sprzedający zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu ją, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić cenę. Jednocześnie wiele przepisów kodeksu cywilnego (np. art. 155 § 1) odzwierciedla koncepcję ustawodawcy, żeby umowy, w tym sprzedaży, miały podwójny skutek: zobowiązujący i rozporządzający. Ten drugi strony umowy mogą pominąć. Oznacza to jednak, że ten, kto kupił, nie jest do końca właścicielem mieszkania.

– Jeśli strony podpisują tylko umowę zobowiązującą, to do przeniesienia własności nie dojdzie, mimo że nabywca zdecyduje się zapłacić całą cenę, a zbywca wyda przedmiot umowy. Własność zostanie przeniesiona dopiero z chwilą zawarcia drugiej umowy – czystej umowy rozporządzającej – wyjaśnia notariusz Joanna Greguła.

W umowie zobowiązującej strony mogą dowolnie określić termin zawarcia umowy rozporządzającej, a więc również na “za pięć lat”. Mogą także postanowić, że wydanie przedmiotu umowy nastąpi zaraz po podpisaniu umowy zobowiązującej.

Jeżeli kupujący zdecyduje się zapłacić sprzedającemu wszystkie pieniądze, to kwota świadczona przy zawarciu umowy zobowiązującej jest ceną, choć strony mogą dodatkowo zastrzec zadatek.

Takie umowy zdarzają się w obrocie coraz częściej – przyznają notariusze. Można się tylko domyślać, że ma to związek z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi zwrotu bonifikaty udzielanej przez gminę przy wykupie mieszkania (nawet 90 proc. wartości).

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami gmina ma prawo zażądać równowartości zwaloryzowanej bonifikaty, jeśli nabywca zbył lokal przed upływem pięciu lat od dnia nabycia (art. 68 ust. 2). Nie trzeba płacić, jeżeli pieniądze ze sprzedaży zostaną wydane w ciągu 12 miesięcy na nabycie innej nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe albo wykupiona nieruchomość zostanie zbyta na rzecz bliskiej osoby, np. podarowana dziecku. Jeśli jednak ów bliski sprzeda lokal przed upływem pięciu lat, to i od niego gmina może się domagać zwrotu bonifikaty.

Pokusa, by zarobić na sprzedaży lokum wykupionego za cenę znacznie poniżej wartości rynkowej, jest spora. Jednak podobne rezultaty jak przy umowie zobowiązującej można uzyskać, podpisując u notariusza umowę przedwstępną. Dlaczego więc strony czasami wybierają tę pierwszą?

Chodzi o terminy przedawnienia dla dochodzenia roszczeń. Dla umowy przedwstępnej to tylko rok, a dla umowy zobowiązującej dziesięć lat. * Nabywca ryzykuje więcej*

Takie transakcje budzą kontrowersje. Nabywca nie jest ujawniony w księdze wieczystej lokalu, nie może zabezpieczyć nim kredytu. Zwykle ma tylko prawo do korzystania z lokalu i roszczenie o przeniesienie jego własności. Zbywca też ponosi pewne ryzyko, ale o wiele mniejsze.

Może się zdarzyć, że nabywca, który objął mieszkanie w posiadanie, nie reguluje na bieżąco rachunków za dostawę mediów. W umowie strony powinny jasno określić, kto ponosi koszty utrzymania lokalu.

Dobrze skonstruowane umowy zobowiązujące do sprzedaży mogą wprowadzać różnego rodzaju zabezpieczenia interesów obu stron, na wypadek gdyby któraś z nich odmówiła przystąpienia do podpisania umowy przenoszącej własność albo np. zmarła. Jeśli jednak w stosunku do sprzedającego zostanie wszczęte postępowanie upadłościowe w ramach upadłości konsumenckiej albo pojawią się w księdze wieczystej hipoteki zabezpieczające wierzycieli sprzedającego, to nabywca w zasadzie jest bezsilny.

Jak podkreśla Joanna Greguła, na notariuszach spoczywa szczególny obowiązek wyjaśnienia konsekwencji zawarcia umowy, w której skutek rozporządzający został wyłączony. Notariusz nie może jednak odmówić sporządzenia aktu notarialnego, jeżeli nie stwierdzi naruszenia prawa, a strony potwierdzą, że rozumieją skutki umowy. (Więcej szczegółów na ten temat w rozmowie z Joanną Gregułą w wydaniu internetowym).

Odroczenie na pięć lat umowy przenoszącej własność może także dać sprzedającemu niebagatelną oszczędność na podatku dochodowym. Obowiązek zapłaty podatku dochodowego od przychodu ze sprzedaży nieruchomości powstaje mianowicie tylko wtedy, gdy sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat od nabycia nieruchomości.

Termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Wystarczy zatem odroczyć przeniesienie własności na dzień przypadający po dniu, w którym obowiązku podatkowego już nie ma. ∑

Odroczenie wykonania zobowiązania umownego z powodów podatkowych jest powszechną praktyką w transakcjach między firmami, choć zawiera się w tym celu umowę przedwstępną. Nie ma mowy, by fiskus mógł zażądać podatku od kwot zapłaconych przy takich umowach. Musiałby zmienić prawo, tak by możliwe było opodatkowanie zaliczki, albo udowodnić stronom, że w momencie podpisywania umowy ukryły faktyczny zamiar, tj. przeniesienie własności, a to niemożliwe. W wypadku takich umów niepokoi jednak sytuacja podatkowa nabywcy, który zajmuje mieszkanie będące przedmiotem umowy, jeśli oprócz ceny sprzedaży lub jej części nie zapłaci dodatkowo za korzystanie z lokalu (np. na podstawie oddzielnej umowy najmu). Moim zdaniem fiskus mógłby się domagać od takiej osoby podatku z tytułu uzyskania przychodu w postaci nieodpłatnego korzystania z lokalu. Podatek byłby wtedy liczony od wartości wolnorynkowego czynszu za najem takiego lokalu.

Dorota Gajos