Szczyt sezonu wynajmu mieszkań. Jak wynająć, by dobrze się w nim żyło

Umowa
Część wynajmujących preferuje ustne omówienie warunków, ale najemca nie powinien się na to godzić. Dobrze napisana umowa chroni najemcę w razie sporu i zabezpiecza go na wypadek różnicy zdań z właścicielem mieszkania.

Umowa powinna zostać zawarta w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach. Powinna ona określać wysokość miesięcznego czynszu i kaucji, jeśli została przewidziana, czas trwania umowy, termin zapłaty czynszu i numer konta, na który ma zostać dokonana. Warto wskazać okres wypowiedzenia, choć jeśli strony go nie wpiszą do umowy, zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu cywilnego.

Najem nieruchomości jest regulowany przez dwie ustawy: Kodeks cywilny i ustawę o ochronie praw lokatorów. Jeśli strony nie uregulują pewnych kwestii, zastosowanie znajdą rozwiązania ustawowe. I tak, brak postanowienia co do terminu zapłaty czynszu spowoduje, że ma być on płatny do 10-go dnia miesiąca, a niezapisanie terminów wypowiedzenia oznacza, że jeśli czynsz jest płatny raz w miesiącu (a tak się z reguły dzieje), umowę można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Oczywiście, może ona być zawarta na czas oznaczony.

Umowa powinna być jak najbardziej szczegółowa. Im mniej niedomówień i szans na nadinterpretację, tym większa szansa, że współpraca będzie przebiegała korzystnie – i to dla obu stron.

Kto wynajmuje?
Najemca powinien mieć pewność, że osoba, która zawiera z nim umowę, naprawdę ma prawo do mieszkania. Należy poprosić o pokazanie aktu własności nieruchomości i wylegitymowanie się. Jeśli osoba, która chce podpisać z nami umowę, nie jest właścicielem, a jedynie twierdzi, że działa z jego upoważnienia, powinna pokazać pełnomocnictwo. Najlepiej, by było ono poświadczone przez notariusza.

Oszustów nie brakuje. Nierzadko osoba, która w jakikolwiek sposób weszła w posiadanie kluczy (np. jest najemcą lub opiekuje się mieszkaniem pod nieobecność właściciela), przedstawia się jako właściciel, podpisuje umowę, pobiera kaucję i czynsz za pierwszy miesiąc - i znika, a pechowy najemca nie ma do kogo kierować pretensji, bo sam nie dopilnował sprawy.

Kaucja
Kaucja jest zwyczajowo pobierana w dniu podpisania umowy i stanowi równowartość miesięcznego lub dwumiesięcznego czynszu. Kaucja ma pokryć wszystkie roszczenia, jakie mogą się pojawić po zakończeniu umowy: niezapłacony czynsz, zaległość w zapłacie za media, szkody spowodowane przez najemcę.

Jeśli po wyprowadzeniu się najemcy okaże się, że po potrąceniu wszystkich tych dodatkowych kosztów część kaucji została niewykorzystana, wynajmujący musi zwrócić pozostała kwotę w ciągu miesiąca od dnia wyprowadzenia się najemcy.

Najemca powinien poprosić o jakiś dowód zapłaty kaucji. Wystarczy nawet odręczne poświadczenie na zwykłej kartce papieru, choć nic nie stoi na przeszkodzie, by informacja o tym znalazła się w umowie („Kaucja zwrotna w wysokości miesięcznego czynszu została wpłacona w gotówce z chwilą podpisania umowy”). Jeśli najemca płaci kaucję przelewem razem z pierwszym czynszem, w tytule płatności powinien zaznaczyć, że obejmuje ona dwie różne należności.

Dokumentacja fotograficzna
Stan mieszkania powinien zostać opisany w umowie („Mieszkanie oddane do użytku najemcy jest w stanie dobrym. W kuchni/łazience/pokoju znajdują się …. . Pralka jest uszkodzona”). Dla uniknięcia ewentualnych sporów strony powinny zrobić zdjęcia pokazujące istniejące usterki.
Po zakończeniu najmu strony spisują protokół zdawczo-odbiorczy i potrącają należności z kaucji. Jeśli najemca ma zdjęcia pokazujące stan mieszkania po wprowadzeniu się, łatwiej mu będzie udowodnić, że nie on przyczynił się do wyrwania kontaktów ze ścian, a meble były w złym stanie już w chwili podpisania umowy.

Spisanie liczników
Do umowy – lub w osobnym dokumencie, który będzie załącznikiem do niej – strony wpisują stan liczników wody, prądu i gazu. Najemca powinien być obecny przy spisywaniu. Mając te dane w umowie, uniknie płacenia rachunków za wcześniejszych lokatorów.

Naprawy, zmiany
Jeśli mieszkanie jest w złym stanie – farba schodzi ze ścian, najtańsze meble niemal się rozpadają - najemca może zaproponować, że odnowi je własnymi siłami. Aby uniknąć wzajemnych pretensji, warto wpisać do umowy zasady rozliczenia drobnych napraw: czy właściciel obniży z tego tytułu czynsz, a może przynajmniej dostarczy materiały potrzebne do remontu?

Jeśli stan mieszkania nie zagraża życiu i zdrowiu najemcy, a jedynie jest ono nieestetyczne, ten nie może zmusić wynajmującego do dokonania napraw. Trzeba o tym pamiętać, wprowadzając się do lokalu, który nie spełnia naszych oczekiwań co do komfortu i już na wstępie ustalić, czy poprawienie jakości mieszkania uzyska gratyfikację w postaci niższego czynszu za choćby jeden miesiąc.

Najemca powinien tez ustalić, jakich zmian w mieszkaniu może dokonywać: czy właściciel zgadza się na wbijanie gwoździ, wyrzucenie starych mebli i zastąpienie ich innymi? W przeciwnym razie wynajmujący będzie mógł potrącić z kaucji koszty doprowadzenia mieszkania do stanu sprzed wprowadzenia się najemcy.

Najem okazjonalny
Wzrasta liczba wynajmujących, którzy domagają się zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Trudno się im dziwić – taka umowa bardziej chroni ich prawa, gdyż łatwiej pozbyć się najemcy, który nie płaci czynszu. W „zwykłym” najmie lokator musi mieć zapewniony lokal socjalny, natomiast w najmie okazjonalnym to najemca wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w razie egzekucji z najmowanego mieszkania. Jeśli zalega z zapłatą czynszu lub nie ma zamiaru się wyprowadzić pomimo wygaśnięcia umowy, wynajmujący wręcza mu żądanie opuszczenia lokalu i wyznacza termin na jego opuszczenie (nie więcej niż siedem dni).

Najem okazjonalny wiąże się z dodatkowymi opłatami, które pobiera notariusz, ale na szczęście nie są to wysokie koszty. Wysokość taksy notarialnej za sporządzenie oświadczenia nie może wynosić więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia plus VAT i koszty odpisów, czyli nie powinno przekroczyć 250 zł.

Konsumencie, znaj swoje prawa! Masz pytanie dotyczące swoich praw i obowiązków? A może uważasz, że telekom, ubezpieczyciel czy jakakolwiek inna firma postąpiła nieuczciwie wobec Ciebie? Napisz na martyna.koska@grupawp.pl, pomożemy.