Tajniki umów budowlanych

Kontrakt z wykonawcą inwestycji może mieć charakter umowy o roboty budowlane lub umowy nienazwanej. W wypadku wykonawców poszczególnych robót możemy mieć do czynienia z umową o dzieło, która w wypadku prac projektowych będzie podlegała dodatkowo specyficznej regulacji wynikającej z ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych. Dostawcy materiałów i usług będą zaś współpracować z inwestorem na podstawie umów sprzedaży, dostawy lub nawet zlecenia. Każdy z tych kontraktów rządzi się nieco innymi regułami, np. co do sposobu rozliczenia wynagrodzenia, odpowiedzialności usługodawcy za efekt czy terminu przedawnienia roszczeń. Dlatego prawidłowy dobór kontraktu i świadomość jego specyfiki ma tutaj znaczenie.

Pamiętać należy również, że w sytuacji, w której zawieramy kilka umów, opisują one jeden proces, w którym każdy z elementów jest zależny od innych. Oczywiste jest, przykładowo, że zamówiony projekt o tyle będzie przydatny i prawidłowy, o ile pozwoli na to, aby na jego podstawie został wzniesiony rzeczywiście zgodny z oczekiwaniami inwestora. Zatem dopiero na etapie realizacji inwestycji możliwa jest ostateczna weryfikacja prawidłowości rozwiązań projektowych. Należy o tym pamiętać choćby konstruując zasady odpowiedzialności projektanta.

Natomiast w sytuacji, w której chcemy posłużyć się jednym kontraktem, w ramach którego powierzamy wykonawcy zrealizowanie inwestycji w całości, łącznie z jej zaprojektowaniem i oczekujemy oddania nam efektu gotowego „pod klucz”, podstawowe znaczenie będzie miało takie ustalenie zakresu obowiązków realizatora, aby rzeczywiście był on zobowiązany do wykonania wszystkiego, co niezbędne, żeby taki efekt osiągnąć w ramach umówionego wynagrodzenia, a nie zleceń dodatkowych. Wymaga to po pierwsze poprawnego i szczegółowego opisania celu inwestycji. Efekt końcowy powinien móc być skutecznie porównany do ustaleń umownych w sposób umożliwiający weryfikacje poprawności jego wykonania. W praktyce inwestor oprócz tego, że powinien wiedzieć, co dokładnie chce osiągnąć, powinien też wiedzieć, w jaki sposób będzie to osiągane. W innym wypadku istnieje duże ryzyko, że z treść kontraktu nie obejmie wszystkich robót i wszystkich efektów objętych założeniami wykonawcy. Na przykład w sytuacji, w której obok zakładu przetwórczego
budowany jest plac magazynowy, a przepisy wymagają jego zadaszenia, konieczne będzie po pierwsze świadomość co do tego, co przepisy uznają za zadaszenie i jakie możliwości techniczne się z tym wiążą. W następnej kolejności trzeba zweryfikować, czy dostępne opcje pozwolą na zrealizowanie celu użytkowego inwestycji np. manewrowanie samochodów dostawczych na placu bez kolizji z podporami konstrukcyjnymi zadaszenia.

Jednoznaczne określenie wynagrodzenia wydaje się elementem oczywistym. Niemniej pamiętać należy o specyfice wynagrodzeń kosztorysowych. Jeśli takim właśnie się posługujemy, kluczowe znaczenie będzie miała prawidłowa dokumentacja wykonanych robót. Procedura dokumentacyjna powinna być w takim wypadku również szczegółowo opisana w kontrakcie. Jeśli chodzi o wynagrodzenie, każdy inwestor powinien również pamiętać o to, że z mocy prawa może ponosić odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzeń, których wykonawca inwestycji nie zapłaci swoim podwykonawcom. Zatem w sytuacji, w której zawierana umowa dopuszcza posługiwanie się przez realizatora podwykonawcami, konieczne jest również uregulowanie w niej kwestii sposób prowadzenia rozliczeń wynagrodzeń podwykonawców w sposób wykluczający obciążenie inwestora zwielokrotnionymi kosztami.

Świadomość tych kluczowych elementów pozwali przystąpić do konstruowania i negocjacji umowy czy umów budowlanych w sposób, który umożliwi rzeczywiste zabezpieczenie interesów inwestora. A dopracowana umowa zdecydowanie ułatwia realizację kontraktu budowlanego, zwłaszcza, że rzeczywistość na budowie rzadko kiedy odpowiada w całości pierwotnym założeniom.

dr Tomasz Szczurowski
radca prawny
partner zarządzający w kancelarii prawnej Waluga Szczurowski & Wspólnicy