Zła umowa – strata dla właściciela

Sprawa dotyczyła właściciela mieszkania, który je wynajmował, a uzyskane przychody rozliczał ryczałtem według stawki 8,5 proc. Lokator przestał jednak płacić czynsz, co doprowadziło do postępowania cywilnego zakończonego wyrokiem nakazującym eksmisję. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów sąd nałożył na gminę obowiązek zapewnienia najemcy lokalu socjalnego, gdyż ten nie miał własnego.

Gmina wykonała ten obowiązek z kilkumiesięcznym opóźnieniem, a w tym czasie lokator zajmował mieszkanie. Właściciel wystąpił wówczas o odszkodowanie od gminy, zgodnie z art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów. Okazało się jednak, że od otrzymanej od gminy rekompensaty musi zapłacić podatek według skali, czyli zgodnie ze stawkami 18 i 32 proc. Takie stanowisko zajęły organy podatkowe w interpretacji wydanej na jego wniosek.

WSA w Krakowie przyznał rację fiskusowi, uznając, że odszkodowanie nie może być zaliczane do dochodów z najmu, a więc i opodatkowane na korzystnych zasadach, na poziomie 8,5 proc. przychodu. Sąd uznał, że otrzymana kwota stanowi przychód z tzw. innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 i art. 20 ust. 1 ustawy o PIT.

Podobne niekorzystne dla właścicieli stanowisko zajmują organy podatkowe, co potwierdza m.in. interpretacja Izby Skarbowej w Łodzi z 25 października 2011 r. (nr IPTPB2/415-438/11-6/KR). Sprawa dotyczyła właścicielki mieszkania zajmowanego przez lokatorów z orzeczoną eksmisją i prawem do lokalu socjalnego. Gmina, wypłacając zgodnie z wyrokiem sądu odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego, wystawiła właścicielce PIT-8c i poinformowała o konieczności rozliczenia tej kwoty według stawek 18 i 32 proc.

Dyrektor izby zaznaczył, że wnioskodawczyni nie przysługuje zwolnienie przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 3b ustawy o PIT (dotyczące odszkodowań otrzymanych na podstawie wyroku lub ugody sądowej). To dlatego, że zwolnienie obejmuje „tylko odszkodowania za tzw. szkodę rzeczywistą, czyli poniesione straty, a nie dotyczy utraconych korzyści“. Dyrektor IS podkreślił też, że wnioskodawczyni nie uzyskuje przychodów z najmu, więc nie podlega opodatkowaniu ryczałtem, ale według skali.

– Praktyka wskazuje, że aby uniknąć takich problemów, właściciele lokali powinni tak ukształtować umowę z najemcą, by nie opłacało mu się pozostawać w mieszkaniu dłużej, niż przewiduje to umowa. Dobrym rozwiązaniem wydaje się zapis, że po zakończeniu stosunku najmu czynsz wynosiłby 200 – 300 proc. dotychczasowej wartości. Warto też zastrzec w umowie dobrowolne poddanie się egzekucji po ustaniu stosunku najmu na podstawie art. 777 kodeksu postępowania cywilnego. – mówi adwokat Rafał Dębowski.

Dodaje, że osobom, które odzyskują wywłaszczone lokale wraz z lokatorami, trudniej niestety wskazać rozwiązania, jakie chroniłyby przed podobnymi kłopotami.

Monika Pogroszewska