Ceny mieszkań w miastach. Zobacz, jak wielkie są różnice
Od 3,5 tys. zł do 7,2 tys. zł - taka jest rozpiętość kwot, jakie trzeba zapłacić za metr kwadratowy przeciętnego mieszkania w kilkunastu największych miastach Polski według raportu opracowanego przez Home Broker i Open Finance. W ciągu ostatniego roku ceny mocno spadły w najtańszych miastach, podczas gdy w najdroższych nawet lekko wzrosły.
Jakie są przeciętne ceny metra kwadratowego?
Od 3,5 tys. zł do 7,2 tys. zł - taka jest rozpiętość kwot, jakie trzeba zapłacić za metr kwadratowy przeciętnego mieszkania w kilkunastu największych miastach Polski według raportu opracowanego przez Home Broker i Open Finance. W ciągu ostatniego roku ceny mocno spadły w najtańszych miastach, podczas gdy w najdroższych nawet lekko wzrosły.
Jak pisze Marcin Krasoń, autor komentarza do raportu obu firm, "ceny bardziej wahają się w mniejszych ośrodkach, co wynika z tego, że takim rynkiem łatwiej jest zachwiać, nawet kilka droższych mieszkań może doprowadzić do przesunięcia mediany".
Trzeba zaznaczyć, że raport bazuje wyłącznie na transakcjach mieszkaniowych dokonanych przez klientów Home Brokera - agencji obrotu nieruchomościami oraz Open Finance - firmy pośrednictwa kredytowego.
Na kolejnych stronach prezentujemy przeciętne transakcyjne ceny metra kwadratowego w największych polskich miastach opracowane na podstawie wspomnianego raportu.
Łódź - 3461 zł
Łódź to lider spadku transakcyjnych cen mieszkań wśród największych polskich miast - w ciągu minionych 12 miesięcy metr kwadratowy potaniał tam aż o 18,2 proc.
Marcin Krasoń: _ Choć Łódź jest trzecim najbardziej zaludnionym miastem w kraju, to o stabilnym rynku mieszkaniowym trudno tam mówić. Rok temu ceny rosły o kilkanaście procent, teraz spadają o tyle samo. To specyficzny rynek nieruchomości, bo mówimy o mieście o nieatrakcyjnej strukturze demograficznej (wielu młodych ludzi wyjeżdża) i jednocześnie położonym blisko Warszawy. W efekcie tamtejszy rynek mieszkaniowy nie rozwija się tak, jak mógłby na to wskazywać rozmiar miasta, a średnia cena (3 461 zł za mkw.) znacznie odbiega od innych dużych miast. _
Drugim miastem_ , _ w przypadku którego nastąpił gwałtowny spadek cen transakcyjnych na rynku mieszkaniowym są Katowice. Za metr kwadratowy mieszkania płaci się tam 3557 zł, czyli o 14,6 proc. mniej niż jeszcze rok temu.
Marcin Krasoń: _ Katowice to centralny ośrodek największej w Polsce aglomeracji i czołowy ośrodek gospodarczo- przemysłowy w kraju. W ostatnich latach miasto uległo sporym przeobrażeniom. Zmienia się też katowicki rynek nieruchomości, który staje się coraz bardziej nowoczesny. W Katowicach jest bardzo korzystna relacja dochodów do cen nieruchomości, co wynika m.in. z relatywnie wysokich pensji w górnictwie. _
_ Katowice charakteryzują się bardzo rozbudowaną infrastrukturą transportową. Miasto leży w pobliżu skrzyżowania dwóch europejskich korytarzy transportowych (autostrady A1 i A4), oferuje też dostęp do trzech międzynarodowych lotnisk oraz dużego węzła kolejowego. Prowadzi to do zmiany charakterystyki miasta z przemysłowej na biznesową, co z kolei stymuluje rozwój rynku mieszkaniowego. _
_ Na rynku najwięcej jest mieszkań dwu- i trzypokojowych o powierzchni od 40 do 60 mkw i dotyczy to zarówno oferty deweloperów jak i rynku wtórnego. Warto zwrócić uwagę na spadek popularności kawalerek, które tracą na rzecz małych mieszkań dwupokojowych (o powierzchni nawet poniżej 40 mkw) z oddzielną sypialnią. Takie rozwiązanie jest bardziej funkcjonalne. _
Toruń - 3841 zł
Przeciętna cena metra kwadratowego w Toruniu jest niewiele wyższa niż w Katowicach i Łodzi, ale w przeciwieństwie do tych miast, ceny mieszkań w grodzie Kopernika spadły w ostatnim roku bardzo nieznacznie - o 2,6 proc. Z kolei za metr kwadratowy mieszkania w Bydgoszczy płaci się 4039 zł, czyli o 4,9 proc. mniej niż przed rokiem.
Marcin Krasoń: _ Na rynku mieszkaniowym w Bydgoszczy rynek pierwotny konkuruje z wtórnym, bo nie ma pomiędzy nimi wielkiej przepaści cenowej. Buduje się dość dużo nowych inwestycji, ale są one raczej niewielkie, na kilkadziesiąt mieszkań. Spory udział w nowych budowach mają spółdzielnie mieszkaniowe. _
_ Bydgoszcz jest miastem dość mocno rozciągniętym ze wschodu na zachód. Odległość od najdalej położonych dużych osiedli do centrum wynosi ok. 10 km. Wysokość cen nieruchomości jest więc w dużej mierze determinowana przez lokalizację. _
Olsztyn - 4155 zł
Olsztyn jest jednym z bardziej przystępnych cenowo większych polskich miast. Przeciętna cena metra kwadratowego spadła tam o 5,3 proc. w ciągu ostatniego roku. Do najtańszych miast, z punktu widzenia rynku mieszkaniowego, należy także Białystok, gdzie przeciętna cena metra kwadratowego wynosi 4072 zł. Oznacza to, że spadła w ostatnim roku o 6,8 proc.
Szczecin - 4187 zł
Przeciętna cena metra kwadratowego mieszkań w Szczecinie, w ostatnich 12 miesiącach, spadła o umiarkowane 2,6 proc.
Marcin Krasoń: _ Najtaniej nieruchomość można kupić we wschodniej części miasta, która jest dość oddalona od centrum, ale deweloperzy budują głównie na północy i zachodzie. Mieszkania w cenie poniżej ustawowego 4 339,50 znajdziemy m.in. w takich lokalizacjach jak: Bukowo, Kijewo, Niebuszewo, Żelechowa i Gumieńce. _
Nieco więcej niż w Szczecinie wynosi przeciętna cena metra kwadratowego mieszkań w *Lublinie *- 4542 zł. To o 4,2 proc. mniej niż rok temu.
_ Najchętniej kupowane są mieszkania z dwoma niewielkimi pokojami w nowym budownictwie. Za takie mieszkanie kupujący są w stanie wyłożyć ok 200 tys. zł. Deweloperzy nie mają wyjścia i do oczekiwań klientów się dostosowują, nic więc dziwnego, że większość dostępnych na rynku mieszkań to lokale w tzw. segmencie popularnym. Warto jednak pamiętać, że w ostatecznym rozrachunku dla wielu klientów niezwykle istotnym czynnikiem jest cena. _
_ W Lublinie, jak w każdym dużym mieście, mamy spore zróżnicowanie cenowe, a kwoty są zwykle pochodną bliskości centrum, skomunikowania z nim i standardu wykończenia nieruchomości. Można w Lublinie kupić mieszkanie za mniej niż 4 tys. zł za mkw., ale można i za ponad 6 tys. zł za mkw. _
Gdańsk - 5053 zł
Gdańsk jest jednym z zaledwie trzech dużych miast, w których przeciętna cena metra kwadratowego poszła w górę w ostatnich 12 miesiącach. W tym przypadku o 1,2 proc.
Marcin Krasoń: _ Gdańsk należy do najważniejszych rynków nieruchomości w Polsce, ale nie jest to tak łatwy rynek jak mogłoby się na pierwszy rzut oka wydawać. Choć Gdańsk pod względem liczby ludności w Polsce ustępuje tylko pięciu innym miastom, to boryka się z poważnym problemem starzenia społeczeństwa. Demografowie obserwują coraz mniejszą liczbę małżeństw i narodzin, a to nie wróży dobrze. Są jednak i pozytywy, w całym Trójmieście jest wysoki wskaźnik pokrycia terenu planem zagospodarowania przestrzennego, który w Gdańsku przekracza 80 proc. - to okoliczność, która sprzyja rozwojowi budownictwa. _
_ Obserwując rynek, deweloperzy starają się dopasować do popytu i budują coraz mniejsze mieszkania, ale zachowując niezmienioną liczbę pomieszczeń. Podobnie jak w wielu innych miastach popularne są mieszkania nieduże, bo te taniej można kupić, ale za to z jak największą liczbą pokoi, które można wynająć. Ze względu na możliwości nabywcze klientów najwięcej buduje i sprzedaje się mieszkań dwupokojowych. Segment nieruchomości na wynajem jest w Gdańsku bardzo ważny ze względu na istotne znaczenie turystyki. _
_ Pod wynajem najlepiej jest kupować nieruchomość dobrze skomunikowaną z centrum w jak najbliżej morza. W mieście występuje bardzo duże zróżnicowanie cenowe. Mieszkania w najlepszych lokalizacjach (blisko morza bądź w okolicy gdańskiej Starówki) i wysokim standardzie kosztują często ponad 10 tys. zł za mkw., podczas gdy starsze nieruchomości w mniej prestiżowych dzielnicach spokojnie można kupić w cenie nawet poniżej 3 tys. za mkw. _
Wrocław - 5543 zł
Pod względem poziomu cen mieszkań *Wrocław *znajduje się na niemal tym samym poziomie co Poznań, ale tendencja cen w obu miastach jest nieco inna. O ile w stolicy Wielkopolski przeciętna cena metra kwadratowego wzrosła o 3,5 proc, w stolicy Dolnego Sląska spadła o 0,5 proc.
Marcin Krasoń: _ We Wrocławiu bardzo dynamicznie rozwija się dzielnica Fabryczna. Powstaje tam bardzo dużo inwestycji mieszkaniowych, dla porównania na Psim Polu nowych osiedli jest jak na lekarstwo. Winę za to ponosi przede wszystkim słaba komunikacja - praktycznie nie sięga tam sieć tramwajowa i mieszkańcy mogą liczyć tylko na autobusy. Poszukujący mieszkania jeśli decydują się na Psie Pole to ewentualnie na obszary najbliższe centrum. _
_ Oczywiście pod kątem cen od pozostałych rejonów miasta odstają Stare Miasto i Śródmieście. Sprzedający mieszkanie mogą często liczyć na cenę za metr kwadratowy przekraczającą 7 tys. złotych. Ale nic dziwnego, bo przecież wrocławska Starówka, czy historyczny Ostrów Tumski (administracyjnie jest częścią Śródmieścia, a nie Starego Miasta) to jedne z najbardziej prestiżowych lokalizacji nie tylko w skali miasta, ale całej Polski. Tak jak Krzyki są popularne ze względu na szybki rozwój i budowę wielu nowoczesnych obiektów, tak Stare Miasto i Ostrów Tumski kuszą zapachem historii: Archikatedry, Ratusza czy Pałacu Królewskiego. Uroku okolicy dodaje też oczywiście położenie nad Odrą, nad którą miasto ,,żyło" już setki lat temu. _
Poznań - 5648 zł
W Poznaniu przeciętna cena metra kwadratowego podrożała najbardziej - obecnie płaci się o 3,5 proc. więcej niż rok temu.
Marcin Krasoń: _ Poznań to jeden z głównych ośrodków gospodarczych i naukowych w Polsce. Nic więc dziwnego, że i rynek nieruchomości w stolicy Wielkopolski jest jednym z prężniej działających. Nie brakuje zarówno osób chcących kupić lokal dla siebie, jak i inwestorów, którzy poszukują mieszkania, które będzie można korzystnie wynająć. _
_ Najwyższe ceny znajdziemy w dawnej dzielnicy (pięciodzielnicowy podział administracyjny utrzymywał się do 1990 r.) Stare Miasto, gdzie średnie ceny są nawet o kilkanaście proc. wyższe niż w pozostałych lokalizacjach. Jest to jednak obszar dość duży (ponad 47 kmkw) i zróżnicowany. Na południu znajduje się, lokowane na prawie magdeburskim na lewym brzegu Warty, właściwe Stare Miasto, będące wizytówką stolicy Wielkopolski. Nie brakuje tam prestiżowych inwestycji deweloperskich, które kuszą wyjątkową lokalizacją i realizacją. W niektórych przypadkach cena metra kwadratowego przekracza 10 tys. zł. Jeśli chodzi o metraż poszukiwanych mieszkań, to Poznań nie wyróżnia się raczej na dla innych aglomeracji. _
_ Najczęściej sprzedają się mieszkania tanie, w wielkiej płycie. Za 200 tys. zł można kupić mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 40-45 mkw. Taki zakup wiąże się jednak z ryzykiem, bo część budynków jest w kiepskim stanie i częste są np. awarie wind (stąd niska popularność lokali na wyższych piętrach). Stąd coraz większa popularność nieruchomości budowanych w ostatnich latach. Nowe budownictwo jest szczególnie popularne wśród inwestorów, dla których istotną rolę odgrywa perspektywa wzrostu wartości nieruchomości. _
_ Poznański najem rozwija się dwutorowo. Oprócz ,,tradycyjnych" klientów czyli studentów, młodych rodzin i osób związanych z biznesem, mamy istotną grupę osób zainteresowanych najmem krótkoterminowym, a jest to związane z istotną rolą, jaką dla gospodarki Poznania odgrywają Międzynarodowe Targi Poznańskie - najważniejsze centrum wystawiennicze w Polsce. _
Kraków - 6519 zł
Cena metra kwadratowego mieszkania w Krakowie utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie, a nawet wzrosła w ciągu ostatniego roku - o 2,5 proc.
Marcin Krasoń: _ Krakowski rynek nieruchomości jest bardzo zróżnicowany, znajdziemy na nim luksusowe apartamenty położone w prestiżowej okolicy, ale i wiele mieszkań w blokach z wielkiej płyty. _
_ Największą popularnością wśród kupujących cieszą się mieszkania w dzielnicach położonych po lewej stronie Wisły. Trochę w oderwaniu od pozostałych dzielnic funkcjonują w Krakowie Stare Miasto i Śródmieście. Ceny są tam zdecydowanie bardziej warszawskie niż krakowskie i często przekraczają 8 tys. zł za mkw. Większość kupujących mieszkanie traktuje te okolice jako miejsce nierealne do zamieszkania, stąd w preferencjach klientów nie pojawiają się one na czołowych miejscach. Znaleźć można tam najbardziej intratne inwestycje, gdzie ceny nawet kilkakrotnie przewyższają te z pozostałych dzielnic. Np. w sąsiadującej z Wawelem inwestycji Angel Wawel średnia cena metra to ok. 15 tys. zł. _
_ Wysokie ceny notujemy także na Zwierzyńcu, gdzie największym uznaniem cieszy się osiedle willowe Salwator. Jest to jednak specyficzna okolica, gdzie brakuje nowych inwestycji, a transakcji na rynku wtórnym jest niewiele, średnie ceny nie są więc reprezentatywne. _
Warszawa - 7195 zł
Nabywcy mieszkań w Warszawie nie mogą liczyć na to, że rekordowo wysoki poziom cen mieszkań w stolicy istotnie obniży się. W ostatnim roku przeciętna cena transakcyjna zmalała o symboliczne 0,5 proc.
Marcin Krasoń: _ Największym rynkiem nieruchomości jest Warszawa i to tam najlepiej widać obraz tego, co dzieje się w polskiej mieszkaniówce. Miesięczna zmiana mediany ceny mieszkania rzadko przekracza 1 proc., a w skali roku - kilka procent. W stolicy prężnie rozwija się rynek pierwotny, a i na wtórnym dochodzi do wielu transakcji. Kupujący mają szeroki wybór jeśli chodzi o ceny, standard, lokalizację czy rozmiar mieszkań. _
_ Nie brakuje osób kupujących nieruchomość czysto inwestycyjnie, często za gotówkę lub z niewielkim udziałem finansowania z banku. Największym zainteresowaniem cieszą się lokale 2-pokojowe o powierzchni 40-45 mkw. i 3-pokojowe w rozmiarze 50-55 mkw. Nabywców znajdują też mieszkania z wyższej półki, gotowych do zapłacenia kilkunastu tysięcy złotych za metr. _
