Coraz tańsze mieszkania nadal czekają na klientów
Mieszkania będą tanieć. I to wcale nie z powodu kryzysu. Ten tylko przyspieszył proces spadku cen. W ciągu ostatniego roku ceny obniżyły się już o 20 proc. I na tym się nie skończy.
Mimo to mieszkania się nie sprzedają, bo deweloperzy wybudowali ich po prostu za dużo jak na możliwości nabywcze Polaków. W dodatku wzrost ceny metra kwadratowego mieszkania w poprzednich latach spowodował, że nawet ci, którzy chcieliby je kupić, nie mają teraz zdolności kredytowej. Banki bowiem zaostrzyły warunki udzielania kredytów.
Deweloperzy błędnie oszacowali liczbę osób gotowych kupić ich lokale. Np. Dom Development zawiesił realizację inwestycji Oaza we Wrocławiu. Hiszpańska firma Urbanica zaprzestała budowy dwóch osiedli w Łodzi. J.W. Construction nie zrealizuje 5-tysięcznego "miasteczka" w Ożarowie k. Warszawy. Kiedy na rynku królowali spekulanci (wręcz pakietami nabywający mieszkania), wydawało się, że popyt może tylko rosnąć.
Statystyki mówiły, że nawet przy utrzymaniu rekordowej liczby budowanych mieszkań z roku 2008, czyli 165 tys., deficyt mieszkaniowy w Polsce będzie wynosić ponad 1 mln lokali. I to przez wiele lat. Wskaźnik liczby mieszkań na 1000 mieszkańców jest bowiem u nas najniższy w Europie. W Polsce wynosi 340, w Hiszpanii zaś 564, Irlandii - 425, czy w Niemczech - 425.
_ To są jednak tylko statystyki _ - mówi nam Urszula Słowik, prezes Instytutu Rynku Nieruchomości. _ Teraz mamy do czynienia z nadprodukcją mieszkań, a także z niedostosowaniem cen do możliwości finansowych klientów. Nic zatem dziwnego, że rynek sprzedaży się załamał. Deweloperzy mówią o spadku rzędu 70-80 proc. _
J.W. Construction miał na koniec 2008 r. w ofercie 1590 mieszkań. Jeśli weźmiemy poziom sprzedaży z czwartego kwartału ubiegłego roku (kiedy to nabywców znalazło tylko 90 lokali), to zapasy dewelopera wystarczą na 53 miesiące sprzedaży! Inny duży gracz na tym rynku Dom Development miał na koniec 2008 r. w ofercie 1360 lokali i aż 7170 w fazie przygotowania.
Średniomiesięczna sprzedaż w roku ubiegłym u tego dewelopera wyniosła zaledwie 83 mieszkania. Deweloperzy wstrzymali 80 proc. planowanych na ten rok inwestycji.
_ Nie sądzę, żeby "odmrozili je" w następnym roku, a na pewno - nie od razu _ - mówi Aleksandra Szarek, analityk firmy Home Broker. Zdaniem Łukasza Madeja z ProDevelopment w 2009 roku skala projektów nowo rozpoczętych będzie na poziomie maksymalnie 30 proc. tego, co było w 2008 r.
_ W efekcie tego możemy znaleźć się w takiej sytuacji jak przed kilku laty, kiedy z powodu małej liczby nowych mieszkań na rynku ceny zaczęły bardzo szybko iść w górę _- prognozuje Aleksandra Szarek.
Nie będą to już tak spektakularne wzrosty dochodzące do kilkudziesięciu procent w ciągu roku. Ale kilkunastoprocentowych podwyżek możemy się spodziewać już za dwa, trzy lata. I wtedy znów zacznie się wyścig deweloperów w uruchamianiu kolejnych inwestycji. Stanie się tak, jeśli rząd nie zrozumie, że rynek nieruchomości potrzebuje schłodzenia w okresie wzrostów cen mieszkań (np. poprzez wyższe podatki, wystawianie gruntów na sprzedaż), a w okresie bessy pobudzenia (poprzez ulgi podatkowe, wsparcie finansowania).
_ Inaczej będziemy mieli duże "amplitudy" w obrębie cyklu i nie wyjdziemy z obecnego niedoboru przez kolejną dekadę _ - wyjaśnia Łukasz Madej.
Dorota Skrobisz
POLSKA Gazeta Krakowska