Czy rękojmia chroni użytkownika wieczystego

O wyjaśnienie tej kwestii zwrócił się do powiększonego składu zwykły skład Sądu Najwyższego rozpatrujący dwie skargi kasacyjne Marii K. i Małgorzaty Z., spadkobierczyń właściciela podkrakowskiego majątku Chełm.

Majątek został przejęty przez państwo z powołaniem się na art. 2 ust. 1 lit. e dekretu PKWN o reformie rolnej, a więc ze względu na to, że jego obszar przekraczał normę obszarową 50 ha obowiązującą na tych terenach. Właściciel protestował, bo majątek miał mniejszy obszar. Bezskutecznie.
Na podstawie zaświadczenia urzędu ziemskiego z 1946 r. do księgi wieczystej został wpisany jako właściciel Skarb Państwa.

Jego grunty znalazły się w zarządzie krakowskiej Akademii Rolniczej, która na początku lat 90. ubiegłego wieku uzyskała na podstawie art. 182 starej ustawy o szkolnictwie wyższym użytkowanie wieczyste tych gruntów. W 1997 r. prawo do części z nich sprzedała Spółdzielni Mieszkaniowej Ziemi Krakowskiej. Gmina Kraków nie skorzystała z prawa pierwokupu. Pozostałe grunty kupiły od akademii dwie osoby prywatne. Gdy te przystąpiły do ich odsprzedaży, gmina Kraków tym razem skorzystała z prawa pierwokupu i teraz figuruje w księdze wieczystej jako użytkownik wieczysty.
Grunty nie zostały dotychczas zabudowane.

W 2003 r. wojewoda małopolski wydał decyzję potwierdzającą, że przejęcie ich na cele reformy rolnej było bezprawne, ponieważ majątek miał tylko 47 ha. Po uzyskaniu tej decyzji spadkobierczynie dawnego właściciela wystąpiły do sądu przeciwko Skarbowi Państwa oraz aktualnym użytkownikom wieczystym z powództwem opartym na art.
10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Domagały się uzgodnienia treści ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wykreślenie wpisu Skarbu Państwa jako właściciela, a także gminy i spółdzielni wpisanych jako użytkownicy wieczyści oraz wpisania własności na ich rzecz. Sąd I instancji uwzględnił te żądania w całości. W jego ocenie bowiem Skarb Państwa nie mógł nabyć tych gruntów nie tylko na podstawie dekretu o reformie rolnej, ale też na podstawie jakichkolwiek innych przepisów.

Sąd II instancji zmienił ten wyrok i oddalił powództwo. O takim werdykcie zadecydował wzgląd na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, która, jak przyjął ten sąd, chroni użytkowników wieczystych także wówczas, gdy Skarb Państwa lub gmina została wpisana jako właściciel nieruchomości bezzasadnie.
W kwestii tej nie ma zgody także w orzecznictwie Sądu Najwyższego.

Problem w tym, że prawo użytkowania wieczystego może, w myśl art. 232 k.c., powstać tylko na gruntach będących własnością Skarbu Państwa lub gminy, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. W razie zderzenia tej zasady z zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, chroniącej nabywcę w dobrej wierze działającego w zaufaniu do tego, co w nich zapisano, powstaje pytanie: która z tych zasad ma ustąpić?
Sąd Najwyższy, do którego trafiły skargi kasacyjne spadkobierczyń, uznał, że ów dylemat musi rozstrzygnąć powiększony skład siedmiu sędziów Sądu Najwyższego. Rozstrzygnięcie będzie miało doniosłe znaczenie praktyczne. Takie bowiem sytuacje jak w tej sprawie, że na gruntach zabranych przez państwo na podstawie decyzji wydanych z rażącym naruszeniem prawa ustanowione zostało prawo użytkowania wieczystego, nie należą do rzadkości. Sprawa komplikuje się jeszcze bardziej, jeśli użytkownik wieczysty zabudował taki grunt (sygn. III CSK 159/09 i 158/09).

—Izabela Lewandowska