Demografia wpływa na popyt

Sytuacja demograficzna w miastach sprzyja popytowi. Klientami deweloperów coraz częściej stają się ludzie w wieku 20-35 lat.

Eksperci Reas Konsulting przebadali rynki w sześciu największych aglomeracjach Polski.

Z raportu firmy wynika, że ceny osiągnęły tak wysoki pułap, iż mimo dobrej sytuacji gospodarczej i wzrostu płac, popyt na mieszkania maleje. Mimo to perspektywy rozwoju rynku mieszkaniowego pozostają obiecujące.

W życie zawodowe wkraczają kolejne roczniki wyżu demograficznego. Obecnie Warszawa liczy blisko 29 tys. mieszkańców w wieku 20-35 lat. Tę grupę powiększają osoby przenoszące się do stolicy na studia i w poszukiwaniu pracy. Podobnie w innych aglomeracjach — tylko w Krakowie mieszka jakieś 13 tys. ludzi w tym przedziale wiekowym. Tymczasem roczna podaż mieszkań to zaledwie pięć tysięcy.

W Łodzi, drugiej co do wielkości aglomeracji w Polsce, żyje z kolei blisko 12 tys. mieszkańców w wieku 20- -35 lat.

Niestety, mimo poprawy warunków na rynku pracy i spadku stopy bezrobocia, w większości miast relacja cen do dochodów zmienia się na niekorzyść nabywców.

W Warszawie za przeciętną pensję można dziś kupić zaledwie 0,44 mkw. mieszkania. Również w Krakowie, drugim pod względem wielkości rynku w kraju, ceny rosną szybciej niż płace. W trzecim kwartale 2007 r. za przeciętne wynagrodzenie dało się tu kupić 0,4 mkw. mieszkania (za średnią cenę za 1 mkw), podczas gdy w 2003 r. ten wskaźnik wynosił 0,78 mkw. Na szczęście w stolicy Małopolski dużo się buduje — w najbliższych dwóch latach liczba nowych mieszkań sięgnie 8 tys. rocznie.

Duży wzrost podaży notuje też Łódź. W 2006 roku powstało tu 697 mieszkań, a obecnie około 1200. Niestety, w ślad za większą podażą wzrosły również ceny — w ubiegłym roku średnio o kilkadziesiąt procent. W 2007 roku przeciętna cena mieszkań w Łodzi to prawie 6 tys. zł za 1 mkw.

Zdaniem ekspertów Reas, powodem gwałtownego wzrostu cen w regionach jest tzw. efekt Scheiblera.

_ Wzrost indeksów cen w Łodzi w 2006 r. to wynik pojawienia się na tym rynku loftów U Scheiblera. W Polsce to pierwsze tego typu przedsięwzięcie na tak dużą skalę _ — uważa Agnieszka Mikulska z firmy Reas Konsulting. W rezultacie ceny wzrosły, utrudniając młodym łodzianom kupno pierwszego mieszkania. Podobna sytuacja miała miejsce w Poznaniu, gdzie do niedawna ceny rosły dużo wolniej niż w innych miastach. Jednak na początku 2007 r. firma Wechta oddała do użytku ponad 200 apartamentów, sprzedawanych za niespotykane jak na stolicę Wielkopolski ceny: od 15 do 16 tys. zł za mkw. Na tym nie koniec — w następnych miesiącach zaczęły się pojawiać kolejne drogie projekty. Ceny gwałtownie poszły w górę. Na przełomie maja i czerwca średnie ceny ofertowe w Poznaniu przekroczyły poziom cen w stolicy, osiągając 8,841 tys. zł za mkw.! Obecnie aż 20 proc. nowo budowanych w tym mieście mieszkań to apartamenty.

Ten sektor ma duży udział również na rynku trójmiejskim — głównie dzięki nadmorskiemu położeniu aglomeracji. Ważną rolę odgrywają nabywcy inwestycyjni, kupujący mieszkania m.in. w Sopocie, średnio za 11-13 tys. zł za mkw. (drożej niż w śródmieściu Warszawy). Ceny mieszkań zależą od odległości do nabrzeża. Im dalej od morza, tym niższy koszt zakupu.

Eksperci Reas odnotowali wyraźne spowolnienie tempa wzrostu cen. Powodem jest spadek zainteresowania kupowaniem mieszkań w celach inwestycyjnych i spekulacyjnych. Ostrożniej inwestują też fundusze finansujące deweloperów i kupujące pakiety mieszkań.

Zmienili się również nabywcy — stali się bardziej wymagający. Dziś poszukują głównie mieszkań niestandardowych, penthousów, loftów i lokali o wyjątkowej lokalizacji.

Inne wnioski?

_ Mimo wzrostu cen wskaźniki przedsprzedaży są nadal wysokie, nie tylko dla inwestycji planowanych do oddania w 2007 roku, ale także w 2008. Jednocześnie deweloperzy coraz częściej rezygnują z przedsprzedaży. Lokale pojawiają się w ofercie dopiero pod koniec inwestycji, gdy są już gotowe _ — twierdzi Agnieszka Mikulska.

Według ekspertów Reas, jest szansa, że w przyszłości może dojść do spadku cen.

Ale dopiero wówczas, gdy na obrzeżach miast pojawi się dużo tanich mieszkań.

Agnieszka Zielińska