Dłuższe umowy najmu bez kruczków prawnych

Banki, sieci handlowe i usługowe będą mogły zawierać czasowe umowy najmu lokali nawet na trzydzieści lat. Dotychczasowe ograniczenia niepotrzebnie komplikują życie przedsiębiorcom.

Taka jest propozycja komisji "Przyjazne państwo". Na początku września rozpatrzy ją Sejm. Komisja chce wydłużyć w kodeksie cywilnym z dziesięciu do 30 lat okres, na jaki przedsiębiorcy mogą zawierać umowy najmu na czas oznaczony.

Zbyt krótki okres

_ To bardzo dobry pomysł _ – ocenia adwokat Stefan Jacyno, partner w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy. – _ Przepis jest anachroniczny i utrudnia życie wielu przedsiębiorcom _. Magazyny, biura, sklepy w centrach handlowych wynajmuje się bowiem na długie lata.

_ Jest to najczęściej okres od 25 do 30 lat. Tyle potrzeba czasu na to, by inwestycja się zwróciła. Na taki okres zazwyczaj banki chcą udzielać na nie kredytów _– wyjaśnił mec. Paweł Kuglarz z Kancelarii Beiten Burkhardt P. Daszkowski.

Tymczasem kodeks cywilny pozwala zawierać umowy najmu na czas oznaczony maksymalnie na dziesięć lat. Po upływie tego okresu uważa się je za zawarte na czas nieoznaczony (art. 662 k.c.). _ A tego przedsiębiorcy chcą uniknąć _– tłumaczy Stefan Jacyno. Taką umowę można wypowiedzieć w każdej chwili. Inaczej jest z tą na czas określony. Wypowiada się ją tylko w ściśle określonych wypadkach.

Zdaniem prawników zmiana wyszłaby na dobre inwestorom i finansującym je bankom. Teraz niektórzy przedsiębiorcy stosują różne konstrukcje prawne, żeby mieć gwarancję, że po upływie dziesięciu lat dojdzie do zawarcia kolejnej umowy najmu na czas oznaczony.

Protezy prawne

_ Często zawiera się dwie dziesięcioletnie umowy najmu. Pierwsza wchodzi w życie od razu, a druga dopiero po dziesięciu latach _– wyjaśnia Paweł Kuglarz.

Inny wybieg to zawarcie umowy przedwstępnej gwarantującej, że dojdzie do zawarcia kolejnej. W koncernach międzynarodowych natomiast spółka matka znajdującą się za granicą daje spółce córce działającej w Polsce gwarancję patronacką, że po dziesięciu latach umowa będzie przedłużona, i jeśli jest najemcą, będzie mogła korzystać z lokalu, który do niej należy, np. 20 lat. Gwarancji udziela się najczęściej na podstawie prawa właściwego dla spółki matki, co teoretycznie jest dozwolone, ale istnieje ryzyko, że polskie sądy uznają to za obchodzenie prawa.

Inny sposób to zawieranie umów dzierżawy. Można je zawrzeć nawet na 30 lat. Dopiero po upływie tego okresu traktuje się ją za zawartą na czas nieokreślony (art. 695 k.c.). Sądy często kwestionują takie umowy. Uważają je za klasyczne umowy najmu, nie można bowiem dzierżawić biura ani sklepu.

Biurowce nie skorzystają

W ocenie Marcina Jończuka z Metrohouse SA nowe przepisy ułatwią właścicielom przede wszystkim planowanie zysków z najmu, a najemcom dadzą pewność, że zwrócą się im nakłady np. na przystosowanie i modernizację nieruchomości do potrzeb własnych przedsiębiorstwa. Dotyczy to przede wszystkim wynajmu powierzchni dla banków, agencji doradztwa finansowego, sieci handlowych, pod usługi i magazyny. Inaczej jest natomiast z biurowcami.

_ Przepis nie będzie miał znaczenia dla najmu powierzchni biurowej, najchętniej bowiem wynajmuje się ją na trzy – pięć lat, bardzo rzadko na dłużej _ – wyjaśnia Dorota Leszczyńska, pośredniczka w obrocie nieruchomościami Maxon Nieruchomości.

Jak to wygląda w innych państwach ?

Przepisy przewidują znacznie dłuższe okresy najmu:

Niemcy – 30 lat,
Francja – 18 – 99 lat,
Hiszpania – nie ma ustawowego okresu najmu, można wynająć, na ile się chce,
Szwajcaria – nie ma ustawowego okresu najmu,
Włochy – tu określono tylko minimalny okres, wynosi on cztery lata, nie ma natomiast górnej granicy,
Wielka Brytania – nie ma ustawowego okresu najmu.

Renata Krupa-Dąbrowska