Ekspert o Mieszkaniu plus: o jego powodzeniu zadecyduje współpraca z samorządami

W czerwcu rząd przedstawił założenia programu Mieszkanie plus. Zakłada on wiele działań i instrumentów o charakterze legislacyjnym i finansowym. Najważniejsze to powołanie Narodowego Operatora Mieszkaniowego, który z wykorzystaniem zasobu gruntów publicznych (zgromadzonych w planowanym do powołania Narodowym Funduszu Mieszkaniowym) będzie budował mieszkania na wynajem (w tym z opcją dochodzenia do własności) przeznaczone dla osób o umiarkowanych dochodach.

Przewidziano także wsparcie budownictwa na wynajem dla osób o niskich dochodach (społeczne budownictwo czynszowe) realizowane przede wszystkim przez samorządy lokalne - bezpośrednio lub we współpracy z innymi podmiotami (np. towarzystwami budownictwa społecznego, spółdzielniami mieszkaniowymi itp.). Ma być również stworzony system wsparcia regularnego oszczędzania na cele mieszkaniowe; wsparcia remontów i termomodernizacji zasobów mieszkaniowych; zmiany w regulacjach wpływających na możliwość budowania nowych mieszkań oraz właściwego gospodarowania istniejącym zasobem (m.in. regulacje cyklu inwestycyjno-budowlanego, prawo mieszkaniowe). Poszczególne projekty - jak zapowiedziano - będą koordynowane przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, we współpracy z innymi organami władz publicznych oraz innymi podmiotami (np. Bank Gospodarstwa Krajowego).

"Za pozytywny aspekt programu uznać można wsparcie tak budownictwa na wynajem, jak i własnościowego. W ten sposób osoby zainteresowane mają możliwość wyboru takiej formy zamieszkania, która lepiej odpowiada ich potrzebom" - powiedział dr Adam Radzimski z Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, geograf miasta, stypendysta Gran Sasso Science Institute w L'Aquili we Włoszech oraz ekspert Centrum Analiz Klubu Jagiellońskiego. "W mojej opinii polityka mieszkaniowa państwa nie powinna zbyt silnie koncentrować się na wspieraniu tylko własności lub tylko najmu. Nie lekceważąc tego, że własność mieszkania jest dążeniem wielu osób, należy także mieć na uwadze, że najem pozwala na większą mobilność. Polska natomiast posiada jeden z najsłabiej rozwiniętych i najmniej zinstytucjonalizowanych rynków najmu w UE. Zaznacza się też w tym kontekście mało rozbudowana (by nie powiedzieć - marginalna) oferta tzw. budownictwa społecznego, stanowiącego uzupełnienie oferty rynkowej. Można mieć nadzieję, że nowe plany rządu
przyniosą pewną poprawę, gdyż od czasu eksperymentu z TBS niewiele zrobiono w tym względzie" - wskazał.

Zdaniem eksperta nowy program nie wpłynie jednak szczególnie na sektor budownictwa komercyjnego.

"Głosy mówiące o tym, że nowa inicjatywa negatywnie odbije się na działalności deweloperów czy też banków, wydają się być nieco przesadzone. Państwa takie jak Niemcy czy Francja inwestowały na szeroką skalę w społeczne budownictwo mieszkaniowe w czasach, gdy borykały się z poważnym niedoborem mieszkań. Dziś sektor społeczny współistnieje tam z sektorem rynkowym" - zaznaczył dr Radzimski.

Zwrócił też uwagę, że program znajduje się wciąż we wczesnej fazie i to, czy zadziała, zależeć będzie od różnych czynników i uwarunkowań.

"Trudno szerzej wypowiadać się na temat silnych i słabych stron programu, który jak dotąd znajduje się jeszcze w fazie założeń. Przykład programu Rodzina na swoim pokazał, że bardzo wiele zależy od rozwiązań szczegółowych" - tłumaczył.

Radzimski stwierdził, że na razie w zapowiedziach rządowych brakuje mu zwłaszcza odniesienia do planowania przestrzennego, a jego zdaniem to jeden z tych czynników, które mogą zadecydować o sukcesie bądź porażce programu.

"Jeżeli coś skłania do zastanowienia na obecnym etapie, to kwestia powiązania realizacji programu z polityką przestrzenną. W oficjalnej prezentacji zamieszczonej na stronie ministerstwa budownictwa trudno doszukać się informacji na temat tego, jak rząd zamierza zagwarantować wysoką jakość urbanistyczną inwestycji realizowanych w ramach programu. Wskazać można w tym kontekście na dwa istotne elementy. Po pierwsze, wiele zależy od tego, jakiego rodzaju grunty przeznaczone zostaną pod inwestycje. Jeżeli będą to np. tereny kolejowe, można spodziewać się, że będą one położone bliżej centrum miast i dzięki temu dość dobrze skomunikowane. Niekoniecznie będzie tak natomiast w przypadku terenów powojskowych. Z kolei w przypadku terenów poprzemysłowych może zachodzić konieczność ich dekontaminacji, co stanowić będzie dodatkowy czynnik ryzyka" - wskazał.

I kontynuował: "Po drugie, zaprezentowane przez ministerstwo założenia przewidują dofinansowanie przez państwo budowy mieszkań komunalnych w wysokości do 55 proc. kosztów. Przy zastosowaniu tego rodzaju mechanizmu należałoby pomyśleć o tym, aby realizowane przez gminy inwestycje odznaczały się odpowiednią jakością urbanistyczną. Jako rozwiązanie można by zaproponować wprowadzenie jako wymogu przyznania środków opracowania przez gminę koncepcji urbanistycznej. Gmina powinna w niej wskazać, w jaki sposób inwestycja wpisze się w swoje otoczenie, a w szczególności, jak zagwarantowana będzie dostępność placówek oświatowych, służby zdrowia, podstawowych usług czy też terenów rekreacyjnych" - wyliczył ekspert.

"Ogólnie rzecz ujmując, program Mieszkanie plus spełnić może rolę papierka lakmusowego dla współpracy rządu z samorządami. Dla powodzenia programu będzie ona niezbędna, gdyż o ile rząd zagwarantować może grunty czy dofinansowanie, to istotne elementy jak chociażby jakość zagospodarowania przestrzennego znajdą się de facto w gestii samorządów. Rząd może natomiast wyznaczyć pewne reguły (np. w postaci wspomnianych wyżej koncepcji urbanistycznych) i egzekwować ich realizację" - podsumował dr Adam Radzimski.