Jak korzystnie opodatkować najem nieruchomości?
Wybierając formę opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości, przeanalizuj wysokość podatku wyliczonego w każdej formie. Wybierz tą, która gwarantuje najniższy podatek.
Osiąganie przychodów z najmu nieruchomości jest czynnością opodatkowaną na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie mniej jednak podatnik ma wybór w zakresie formy opodatkowania . Do wyboru ma cztery możliwości:
• zasady ogólne (opodatkowanie według skali podatkowej: 18% i 32%),
• ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (8,5%),
• rozliczanie w ramach działalności gospodarczej - opodatkowanie według skali podatkowej (18% i 32%),
• rozliczanie w ramach działalności gospodarczej - opodatkowanie według stawki liniowej 19%).
Aby jednak wybrać optymalny schemat rozliczeń należy wziąć pod uwagę szereg okoliczności faktycznych, w tym przede wszystkim:
• wysokość osiąganych przychodów,
• wysokość kosztów ponoszonych w związku z najmem nieruchomości.
Najem w działalności gospodarczej
Jeżeli podatnik chce, aby najem stanowił jego działalność gospodarczą ma do wyboru podatek liniowy (19%) lub skalę progresywną (18%, 32%). Opodatkowaniu podlega dochód więc dla celów podatkowych istotne są koszty. Kosztami są jednak tylko takie wydatki, które pośrednio lub bezpośrednio związane są z osiąganym przychodem z najmu. Będą to więc np. czynsz płacony w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, koszty remontów, amortyzację jeśli podatnik podejmie decyzję o amortyzowaniu budynku, podatek od nieruchomości, koszty pośrednictwa, koszty eksploatacyjne.
Najem prywatny
Jeśli jednak najem ma charakter okazjonalny, podatnik nie musi prowadzić działalności gospodarczej w tym zakresie. W takiej sytuacji dochody z nieruchomości stanowiącej składnik majątku prywatnego podatnika mogą być opodatkowane skalą podatkową (18%, 32%). Analizując jednak tą formę opodatkowania trzeba pamiętać, że jeśli podatnik osiąga inne dochody opodatkowane skalą, np. dochody z pracy, forma ta może stracić na atrakcyjności z uwagi na możliwość wzrostu stawki z 18% na 32% z powodu kumulacji dochodów w zeznaniu rocznym.
Najem prywatny może być także opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W tym przypadku trzeba jednak wziąć pod uwagę brak możliwości odliczenia kosztów. Rekompensatą jest jednak niska stawka podatku (8,5% kwoty otrzymanego przychodu).
Jaką formę wybrać?
Wybór formy opodatkowania uzależniony jest od wielu czynników. Jednak jeśli podatnik je zna (przychody, koszty itp.) powinien obliczyć podatek w każdej formie i wybrać tą, która gwarantuje najniższe opodatkowanie.
Adam Bujalski, księgowy Tax Care