KNF: nowa Rekomendacja S to bezpieczeństwo kredytobiorców

Komisja Nadzoru Finansowego zaostrzyła w nowej Rekomendacji S zasady przyznawania kredytów hipotecznych. Zgodnie z wytycznymi Komisji, od stycznia 2014 r. wkład własny przy zakupie nieruchomości na kredyt wyniesie co najmniej 5 proc.; rok później będzie to co najmniej 10 proc., w 2016 r. - 15 proc., a od 2017 r. - 20 proc. Wysokość wkładu własnego będzie zależała też od dodatkowego zabezpieczenia kredytu. Nie będzie też można brać go na dłużej niż 35 lat.

Według KNF "niektórzy pośrednicy finansowi, pośrednicy w obrocie nieruchomościami i deweloperzy próbują wykorzystać okres zmian do nakłonienia klientów do podjęcia szybkiej decyzji o kupnie mieszkania oraz zaciągnięciu kredytu z jak najwyższym LTV". Wskaźnik LTV określa, w jakim stopniu zakup nieruchomości jest finansowany kredytem hipotecznym. 100 proc. LTV oznacza, że zakup lokalu jest finansowany w całości z kredytu. Jeżeli bank ustali go na poziomie 80 proc., to będzie wymagał od kredytobiorcy wkładu własnego w wysokości 20 proc. wartości mieszkania.

"Zyski deweloperów i pośredników zależą od sprzedaży nieruchomości i wolumenu kredytów. Jednak z punktu widzenia gospodarstw domowych podjęcie decyzji o wieloletnim, wysokim zobowiązaniu finansowym wymaga szczególnej rozwagi i nie powinno być wynikiem presji czy bazować na nierzetelnych informacjach" - zaznacza KNF.

W ocenie KNF wkład własny istotnie zmniejsza ryzyko i koszty kredytobiorcy. W przypadku zakupu nieruchomości o wartości 300 tys. zł finansowanej kredytem w 100 proc., spłacanym w systemie rat równych przy stopie procentowej 5 proc., łączny koszt odsetkowy kredytu wyniósłby 279,8 tys. zł. Tymczasem dla kredytu z 20 proc. wkładem własnym byłoby to 223,8 tys. zł. "W praktyce różnica byłaby jeszcze większa, bo kredytobiorca nie posiadający wkładu własnego miałby wyższą marżę kredytu, czyli spłacałby wyższe odsetki, a dodatkowo musiałby też ponosić koszty ubezpieczenia braku wkładu własnego" - podkreślono.

Wkład własny - zdaniem KNF - "daje kredytobiorcy margines bezpieczeństwa na wypadek niekorzystnego rozwoju jego sytuacji finansowej lub rodzinnej, która zmusiłaby go do rozwiązania umowy kredytowej". "Znacząco zwiększa prawdopodobieństwo, że byłby on w stanie sprzedać nieruchomość po cenie, która wystarczyłaby na spłatę całości zobowiązań wobec banku" - dodano.

KNF poinformowała, że obecnie większość banków nie udziela kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości.

Komisja podkreśliła też, że "nadmierne poluzowanie standardów kredytowych mogłoby doprowadzić do wzrostu ryzyka w systemie bankowym, zubożenia gospodarstw domowych i wzrostu cen nieruchomości, nieuzasadnionego wzrostem kosztów budowy".

W nowej rekomendacji KNF zaproponowała też zmianę podejścia banków w zakresie okresu kredytowania. Wskazano, że bank powinien rekomendować klientom detalicznym okres spłaty kredytu nie dłuższy niż 25 lat. Jednak jeśli klient będzie chciał dłużej spłacać kredyt, to okres ten nie może przekroczyć 35 lat. Ponadto w takim przypadku zdolność kredytowa byłaby wyliczana tak jakby się pożyczało pieniądze na 30 lat. Bank powinien też uwzględnić zdolność kredytobiorcy do uzyskiwania dochodów w całym okresie trwania umowy, a nie tylko w momencie jego zaciągania. Komisja chce też ograniczyć udzielanie kredytów w walutach obcych; byłyby one dostępne tylko dla osób zarabiających w takich walutach.