Kredytowe ABC, czyli hipoteka krok po kroku

Proces zakupu mieszkania najlepiej zacząć od wstępnego zbadania zdolności kredytowej i oszacowania stanu budżetu domowego. Wypadkowa tych informacji powinna pokazać, na jaki kredyt klient może sobie pozwolić i w którym banku najlepiej go szukać. Z takimi informacjami można wybrać się na poszukiwania mieszkania, a po jego zakończeniu zacząć kompletować niezbędne dokumenty. Ich lista będzie różna w zależności od banku oraz sytuacji kredytobiorcy (np. przedsiębiorca potrzebuje zaświadczenia o niezaleganiu składek w US i ZUS, a pracownik etatowy kopię umowy o pracę i zaświadczenie o dochodach wypełnione na druku danego banku). Dodatkowo trzeba przedstawić dokumentację nieruchomości. Jednocześnie należy ponownie sprawdzić zdolność kredytową i ofertę banków, gdyż sytuacja na rynku jest dynamiczna i lepiej upewnić się, że nie będzie problemów z kredytem.

Z rynku od jakiegoś czasu znikają promesy, czyli orzeczenia banku o zdolności kredytowej klienta, który nie wybrał jeszcze nieruchomości. Promesa jest dokumentem poświadczającym, że klient może otrzymać kredyt, ale nie koniecznie go otrzyma. Jej zaletą jest zwiększenie wiarygodności kupującego w oczach sprzedającego. Promesa jest zwykle ważna od 30 do 60 dni.

Kolejnym etapem jest podpisanie umowy przedwstępnej ze sprzedającym. Mimo kosztów, warto zrobić to w formie aktu notarialnego, szczególnie w przypadku atrakcyjnej nieruchomości. Akt notarialny jest mocnym zobowiązaniem prawnym, w razie wycofania się sprzedającego, można z powodzeniem dochodzić praw w sądzie. Ale umowa jednakowo wiąże obie strony, więc i kupujący nie może się tak łatwo wycofać.

Na tym etapie kupujący przekazuje sprzedającemu zadatek lub zaliczkę. A to nie to samo. Oba pojęcia dotyczą zabezpieczenia interesów stron transakcji. Różnica pomiędzy zadatkiem a zaliczką polega na tym, że w razie niewywiązania się z umowy przez jedną ze stron, zaliczka wraca do kupującego, a zadatek przepada lub zostaje zwrócony w dwukrotnej wysokości (zależnie od tego z czyjej winy nie doszło do podpisania umowy). Zadatek i zaliczka są płacone z własnych środków przez kupującego, ale w większości banków można taki wydatek zrefinansować, trzeba jednak o tym pomyśleć od razu i zawrzeć odpowiedni zapis w umowie.

Z teczką dokumentów i wybraną nieruchomością kupujący ponownie kieruje kroki do banku, by złożyć wniosek kredytowy. Wybierając kredyt w danej instytucji warto uwzględnić koszty około kredytowe (opłaty notarialne i sądowe, ubezpieczenie kredytu, prowizja za udzielenie kredytu itd.) oraz orientacyjny czas trwania procedur. Zdarza się bowiem, że bank z dobrą ofertą nie jest w stanie przetworzyć spływających do niego wniosków i tworzą się zatory. Ta informacja ma znaczenie przy ustalaniu daty podpisania umowy kupna-sprzedaży ze sprzedającym (informację o ostatecznym terminie podpisania umowy zamieszcza się w umowie przedwstępnej). Zwykle od momentu złożenia wniosku kredytowego do wypłaty kredytu upływa od trzech do sześciu tygodni, ale ze względu na możliwe opóźnienia lepiej ustalić sobie tydzień lub dwa buforu. W niektórych bankach możliwe jest przyspieszenie i kredyt może zostać wypłacony już po tygodniu lub dwóch.

W tym czasie bank weryfikuje dokumenty dostarczone przez kredytobiorcę oraz sprawdza nieruchomość, która ma być zabezpieczeniem kredytu. Nie ma co ukrywać przed bankiem posiadanych zobowiązań kredytowych, bo praktycznie wszystkie banki korzystają obecnie z Biura Informacji Kredytowej, skąd zdobywają informacje na temat historii kredytowej danej osoby. Przy okazji należy zdementować obiegową opinię: złożenie wniosku o kredyt hipoteczny do kilku banków nie obniża oceny (tzw. scoringu) BIK. Przez analityków Biura jest to traktowane jako poszukiwanie najlepszej oferty, a nie nadmierna aktywność kredytowa.

Nierzadko zdarza się, że bank wymaga uzupełnienia dokumentów, trzeba też pamiętać, że np. oświadczenie o zatrudnieniu często jest dla banku ważne tylko przez 30 dni. Niewykluczone zatem, że w okresie oczekiwania na decyzję kredytową klient będzie musiał ponownie odwiedzić oddział banku i donieść brakujące druki. Ogromne znaczenie dla szybkości procesowania wniosku ma jego kompletność, dlatego warto już od początku procedury starannie zbierać dokumenty.

W decyzji kredytowej bank zawrze informacje o parametrach pożyczki i warunkach jej udzielenia. Wszystko to znajdzie się potem w umowie kredytowej. Z umową w dłoni można podpisywać akt notarialny, w którym zadeklarowany zostanie termin wpłaty środków na rachunek sprzedającego. W zależności od banku trwa to od jednego do kilku dni roboczych.

Przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym proces wygląda nieco inaczej. Tzw. ustawa deweloperska wprowadziła obowiązek podpisywania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego, więc tutaj wyboru już nie ma. Nieco inaczej będzie też wyglądać zestaw dokumentów wymagany przez bank, przede wszystkim jednak, warto zwrócić uwagę na to, czy wybrana inwestycja w ogóle zostanie przez daną instytucję skredytowana. Szczególnie jeśli nieruchomość nie jest jeszcze ukończona, bank może odmówić udzielenia kredytu.

Na podpisaniu umowy kupna-sprzedaży i otrzymaniu kluczy do mieszkania proces zakupu się nie kończy. Po otrzymaniu odpisu z księgi wieczystej z wpisaną na rzecz banku hipoteką, należy ów odpis do banku dostarczyć. W przypadku remontu lub budowy czy wykończenia domu, bank będzie jeszcze wymagał udokumentowania wydatków, warto więc zbierać faktury, czasami trzeba także przedstawić dokumentację fotograficzną. A potem już tylko spłata rat i ewentualnych składek ubezpieczeniowych.

Marcin Krasoń
Open Finance