Kredyty walutowe. Frankowicze oddadzą swoje mieszkania na wynajem do programu Mieszkanie+

Frankowicz, który ma kłopoty ze spłatą rat, mógłby pozbyć się całego obciążenia, oddając mieszkanie. Nie przejmowałby go jednak bank, który udzielił kredytu na nieruchomość, a Bank Gospodarstwa Krajowego, który następnie włączyłby lokal do programu Mieszkanie+. Z informacji money.pl wynika, że taki pomysł jest szeroko konsultowany w Kancelarii Prezydenta i Ministerstwie Infrastruktury.

Jednym z pomysłów na rozwiązanie problemów z kredytami walutowymi, nad którymi pracuje zespół ekspertów w Kancelarii Prezydenta, jest umożliwienie frankowiczom oddania zadłużonej nieruchomości. To jeden z elementów pakietu rozwiązań, które niedawno zaprezentował prof. Witold Modzelewski, szef zespołu ekspertów pracujących przy Kancelarii Prezydenta. Nie zdradził jednak szczegółów tego pomysłu. Nie jest też jasne, czy to rozwiązanie byłoby dostępne dla wszystkich, czy kredytobiorców w najgorszej sytuacji.

Jak dowiedział się money.pl ze źródeł zbliżonych do Kancelarii Prezydenta, mieszkania zwrócone przez kredytobiorców nie byłyby przejmowane przez bank, który udzielił na nie finansowania, a mogłyby zostać włączone do programu Mieszkanie+.

Kredytobiorca, który zwraca mieszkanie, zostałby uwolniony od kredytu walutowego, ale nie wyprowadzałby się z mieszkania. Nieruchomość nie byłaby bowiem przekazywana bankowi, tylko Bankowi Gospodarstwa Krajowego. BGK płaciłby za mieszkanie bankowi, który udzielił kredytu na zakup nieruchomości, odliczając wartość, którą klient spłacił w ratach kredytu. W ten sposób, zamiast płacić deweloperowi za wybudowanie nowego mieszkania na wynajem, pozyskałby mieszkanie od frankowicza.

W tym czasie frankowicz, który pozbył się kredytu, pozostałby w mieszkaniu, stając się beneficjentem programu Mieszkanie+. Opłacałby wynajem mieszkania w wysokości 10-20 zł za metr kwadratowy (za 50-metrowy lokal 500-1000 zł w zależności od lokalizacji). Do tego należy doliczyć ok. 20 proc. za stopniowe dochodzenie do własności tego mieszkania. Po latach kredytobiorca, który oddał mieszkanie BKG, stawałby się jego właścicielem.

Mieszkania przejęte przez BGK od frankowiczów miałyby w założeniu stanowić jedynie 5-10 proc. wszystkich nieruchomości w programie Mieszkanie+ przeznaczonych na wynajem. Nie będą więc stawiły jego podstawy. Jednak takie rozwiązanie pozwoliłoby uniknąć sytuacji, w której mieszkania przejmowane od kredytobiorców przez banki zaleją rynek nieruchomości i doprowadzą do spadku cen. Byłyby wówczas sprzedawane w licytacjach szybko i po niższej cenie.

Takie rozwiązanie, jak dowiedział się money.pl, jest poważnie konsultowane nie tylko w Kancelarii Prezydenta, ale również w Ministerstwie Infrastruktury odpowiedzialnym za program Mieszkanie+. Nie znają go bankowcy, dlatego Związek Banków Polskich na razie nie chce nawet komentować prezydenckich propozycji.

Pomysł, aby oddać bankowi klucze do swojego domu i tym samym pozbyć się kredytu, pojawił się już w pierwszej propozycji prezydenta zaprezentowanej 15 stycznia. Wówczas propozycja zakładała, że z tej możliwości skorzystać będą mogli tylko ci, którzy wydają na ratę kredytu więcej niż 20 proc. swojej miesięcznej pensji.

Takie rozwiązanie jest najbardziej korzystne dla tych, których zadłużenie jest większe niż obecna wartość mieszkania. Ile potencjalnie takich mieszkań mogłoby wrócić na rynek, bo ich właściciele postanowiliby zostawić klucze bankom?

Narodowy Bank Polski szacuje, że wartość kredytów, których LtV jest wyższe niż 100 proc. wynosi 75 mld zł. Z szacunków KNF wynika, że takich kredytów może być ok. 180 tys. Gdyby trzymać się założenia ze stycznia, że mieszkanie mogą oddać tylko ci, którzy wydają na ratę więcej niż 20 proc. zarobków, a zdecyduje się na to połowa z nich, na rynek mogłoby wrócić nawet 80 tys. mieszkań. Tak szacował kilka miesięcy temu „Puls Biznesu”.

Dodatkowa podaż mogłaby być dużym kłopotem. Po pierwsze dlatego, że mieszkanie przejęte przez bank sprzedawane jest na licytacjach, a ceny stanowią jedynie około 60-70 proc. ich wartości. 80 tys. mieszkań w takich cenach mogłoby mocno obniżyć ceny nieruchomości na rynku.

– W Polsce na rynku mieszkaniowym zawiera się około 20-30 tys. transakcji miesięcznie. 80 tys. mieszkań to trzymiesięczna sprzedaż, a więc naprawdę dużo. Ich pojawienie się na rynku na pewno wpłynęłoby na ceny – komentuje Bartosz Turek, analityk nieruchomości Lion's Bank.

Dodatkowo banki musiałyby zarządzać przejętymi lokalami, co generowałoby dodatkowe koszty. Mieszkania w gorszych lokalizacjach, które trudniej byłoby im sprzedać, musiałyby dopisać do aktywów i płacić wyższy podatek bankowy.

Nowy pomysł, który powstał w zespole ekspertów przy Kancelarii Prezydenta te problemy na pierwszy rzut oka rozwiązuje. Banki nie będą miały problemów z zarządzaniem przejętymi nieruchomościami, BGK kupi nieruchomości do programu Mieszkanie+ taniej, a kredytobiorca nie będzie musiał wyprowadzać się z domu i będzie miał szansę po latach go odzyskać.

Pojawia się jednak pytanie, kto za to zapłaci? – Pojawi się przecież koszt. Bank miałby sprzedać nieruchomość BGK, tylko po jakiej cenie? Czy to miałaby być wartość kredytu, czy aktualna wartość nieruchomości? Raczej to drugie. Jeśli byłaby to aktualna cena mieszkania, stratę zanotuje bank – komentuje Bartosz Turek.

Drugą kwestią jest przeniesienie własności nieruchomości z powrotem na frankowicza po latach najmu. Program Mieszkanie+ zakłada, że oprócz opłaty za najem lokator może dopłacać dodatkowo 20 proc., dzięki czemu po latach stanie się właścicielem wynajmowanego mieszkania. Podobnie miałoby to wyglądać w przypadku kredytobiorców oddających lokale.

- Licząc na szybko, po 30 latach frankowicz spłaciłby 1/4, a może nawet 1/5 wartości mieszkania czy też ceny, za jaką BGK kupił nieruchomość. To oznacza, że resztę dopłaciłby Narodowy Fundusz Mieszkaniowy, a więc my wszyscy – wskazuje Bartosz Turek.

Analityk uważa, że jest to sposób, żeby pozbyć się problemu w dodatku dla frankowiczów bardzo atrakcyjny i jeśli nie będzie żadnych ograniczeń dotyczących. LtV, to pewnie wszyscy będą chcieli z tego skorzystać. Dlaczego?

– W praktyce frankowicze zamieniliby swoje kredyty na wynajem i to jeszcze po stawkach o połowę niższych niż rynkowe, a po latach odkupiliby swoje mieszkania za 1/4 tego, co płacą za nie dziś – wylicza Turek. I dodaje: Mieszkanie+ to przecież de facto preferencyjny system zakupu mieszkania jedynie za część jego ceny rynkowej.

- Trzeba chyba założyć, że w przypadku frankowiczów nikt nie będzie sprawdzać, ile mają dzieci i jakie mają dochody, żeby nie musieli ustawiać się w kolejce po mieszkanie na wynajem w rządowym programie, bo przecież nie będą się wyprowadzać ze swojego mieszkania – podkreśla Turek.

Bartosz Turek zwraca uwagę, że w dużej mierze ten pomysł jest kalką rozwiązania, które zastosowano w Irlandii. – Tam działa to tak, że kredytobiorca, który ma kłopoty ze spłatą zadłużenia staje się najemcą. Jego mieszkanie kupuje organizacja non-proft. Po pięciu latach kredytobiorca płaci czynsz rynkowy albo ma prawo ubiegać się ponownie o kredyt, jeśli jego sytuacja finansowa się poprawiła – wyjaśnia analityk.

Dodatkowo, jeśli Irlandczyk "porzuci" swój kredyt i odda mieszkanie, ale ma jednak jakieś nadwyżki finansowe, musi dalej spłacać część swoich zobowiązań. Polskie rozwiązanie wydaje się znacznie bardziej kosztowne.