Księgi albo zbyt jawne, albo nazbyt ukryte

Pani Agnieszka mieszka na nowym osiedlu w stołecznym Wilanowie. Ostatnio bank zażądał od niej odpisu z księgi wieczystej garażu będącego odrębnym lokalem. Kiedy go dostała, okazało się, że widnieją w nim dane wszystkich mieszkańców jej budynku oraz informacja, w jakiej wysokości (i do kiedy) mają kredyty i w jakich bankach. - Nie dość, że odpis jest stertą 147 kartek, to jeszcze dostarcza tylu danych finansowych o sąsiadach. Przecież taki odpis może zamówić też ktoś obcy - mówi nasza czytelniczka.

Problemu nie widzi sędzia Małgorzata Kluziak, prezes Sądu Rejonowego Warszawa-Mokotów. - Osoba, która zaciągnęła kredyt i zgodziła się, by została nim obciążona hipoteka jej udziału w garażu, powinna mieć świadomość, że każdy będzie mógł uzyskać wypis z księgi i pozna jej dane oraz informacje na temat wysokości kredytu. Niektóre odpisy mają po kilkaset stron, ale wynika to wprost z przepisów. Niemniej nie jest tak, że elektroniczne odpisy są bez wad.

- Najbardziej doskwiera petentom nieczytelność odpisu z księgi wieczystej - przyznaje sędzia Kluziak. Osobie, która wcześniej nie miała tego dokumentu w ręku, trudno znaleźć interesujące ją informacje, np. czy nieruchomość jest wolna od obciążeń czy nie. Odpis ma bowiem skomplikowany podział i zajmuje wiele stron, choć na ogół nie ma takiej potrzeby. Wiele z nich jest pustych.

- Ktoś, kto nie miał nigdy styczności z odpisami z ksiąg wieczystych, może łatwo przeoczyć informacje ukryte we wzmiankach - mówi Kamil Osiński z kancelarii DLA Piper Wiater. - W każdym dziale księgi są rubryki do wpisywania różnego typu zastrzeżeń. Wprowadza się je na podstawie wniosków ujawnionych w księdze. Do czasu rozpoznania ich przez sąd są tylko krótkimi informacjami podającymi datę złożenia wniosku w danej sprawie i numer wzmianki. Nie wiadomo więc np., czy nie dotyczą wszczętego postępowania egzekucyjnego, zmiany właściciela lub wpisu hipoteki. Tymczasem wzmianka zawarta w księdze uniemożliwia powołanie się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wówczas nabywcy grozi nawet utrata nabytej nieruchomości. Może się okazać, że sprzedający nie jest jej właścicielem albo nie miał prawa jej sprzedać.

Kłopot mają osoby, które chcą dowiedzieć się więcej o przeszłości działki. Odpisy są wydawane według ostatniego stanu wpisów. Może je uzyskać każdy zainteresowany. Odpisy z informacjami wykreślonymi trudniej uzyskać, bo tylko w uzasadnionych wypadkach na żądanie osoby, której taki wpis dotyczy. Tyle że ta furtka do uzyskania szerszych informacji nie dotyczy ksiąg prowadzonych w systemie informatycznym!

Nie każdy zajrzy też do papierowej wersji księgi przekształconej już w elektroniczną. Niby każdy może przeglądać księgi w sądzie, ale po informatyzacji księga papierowa jest traktowana jak akta, do których dostęp jest ograniczony. W obecności pracownika sądu może je przeglądać tylko notariusz oraz osoba mająca interes prawny. Trzeba więc wykazać, że np. było się kiedyś właścicielem albo toczy się jakieś postępowanie sądowe lub administracyjne dotyczące tej nieruchomości, a my jesteśmy w nim stroną.

Można co prawda poprosić o odpis zupełny z elektronicznej księgi, ale jest pewien szkopuł. Znajdziemy w nim także wykreślone wpisy (czego nie ma w odpisie zwykłym), lecz tylko za okres od 2004 r.

Renata Krupa-Dąbrowska Michał Kosiarski
Rzeczpospolita