Najem okazjonalny może oznaczać eksmisję na bruk?
Najemcy otrzymujący propozycję zawarcia umowy wynajmu okazjonalnego, dość często obawiają się eksmisji na bruk. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl tłumaczą, czy faktycznie istnieje takie ryzyko.
Najem okazjonalny wprowadzono jako bardziej liberalną i sprzyjająca właścicielom mieszkań alternatywę dla zwykłego wynajmu. Pomimo swojego dobrowolnego i opcjonalnego charakteru, najem okazjonalny zyskuje coraz większą popularność (zwłaszcza w dużych miastach). Niektórzy właściciele prywatnych mieszkań biorą pod uwagę tylko taki, bardziej korzystny dla nich wariant wynajmu. Przyszli lokatorzy, którym zaproponowano okazjonalny najem, obawiają się natomiast, że w razie niewypłacalności będzie im groziła eksmisja na bruk. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl tłumaczą, czy takie obawy najemców obecnie są uzasadnione.
Najemca sam określa miejsce swojej wyprowadzki …
Trzeba zdawać sobie sprawę, że pomysłodawcy wynajmu okazjonalnego wprowadzili pewne rozwiązania, które zabezpieczają interesy najemcy. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów wskazuje, że każda osoba zawierająca umowę najmu okazjonalnego, koniecznie musi wskazać nieruchomość mieszkaniową, w której będzie mogła zamieszkać po ewentualnej eksmisji. Takie rozwiązanie jest potrzebne, ponieważ osoba podpisująca umowę wynajmu okazjonalnego (jako najemca) nie otrzyma mieszkania socjalnego. Warto podkreślić, że właściciel mieszkania stanowiącego zabezpieczenie dla najemcy (np. rodzic), zawsze musi wyrazić pisemną zgodę na ewentualne przyjęcie takiej osoby po eksmisji.
Ustawa o ochronie praw lokatorów mówi, że umowa najmu okazjonalnego oprócz oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazania „awaryjnego” mieszkania na wypadek eksmisji, musi również zawierać pisemne oświadczenie właściciela takiemu domu lub lokalu o przyjęciu eksmitowanych. Oświadczenie udzielane np. przez rodzica lub innego krewnego najemcy obejmuje wszystkie osoby zamierzające zająć mieszkanie na wynajem (w tym np. dzieci i małżonka). Co ważne, właściciel wynajmowanego mieszkania może zażądać, aby wspomniane oświadczenie posiadało notarialnie poświadczony podpis. Takie rozwiązanie znacząco ogranicza ryzyko fałszerstwa.
Obejrzyj: Rośnie rynek gier wideo, rośnie Totalizator Sportowy. Jaka jest przyszłość gamingu w Polsce?
Odmowa przyjęcia lokatora oznacza spore problemy
Wymaganie oświadczenia o przyjęciu eksmitowanego najemcy z podpisem poświadczonym notarialnie wydaje się dobrym rozwiązaniem. W praktyce zdarzają się bowiem sytuacje polegające na tym, że właściciel „awaryjnego” lokum później próbuje kwestionować swoje obowiązki wobec osób zagrożonych eksmisją. Właściciel mieszkania, który nie chce przyjąć eksmitowanego, może np. spróbować udowodnić fałszerstwo oświadczenia potrzebnego do podpisania umowy najmu.
Przepisy dotyczące najmu okazjonalnego niestety nie regulują sytuacji, w której okazuje się, że okazjonalny najemca utracił lokum na wypadek eksmisji. Zgodnie z przepisami, taki najemca ma 21 dni na wskazanie innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po ewentualnej eksmisji i dostarczenie odpowiedniego oświadczenia. Niestety czasem okazuje się, że osoba wynajmująca mieszkanie na zasadach najmu okazjonalnego zlekceważyła obowiązek zapewnienia sobie "awaryjnego" lokum. Powoduje to problemy, jeżeli lekkomyślny najemca popadnie w kłopoty finansowe.
Wg portalu RynekPierwotny.pl obowiązujące obecnie regulacje dokładnie nie określają, co powinno stać się z okazjonalnym najemcą, który mimo ustawowych wymagań nie posiada lokum na wypadek eksmisji. Niektórzy specjaliści wskazują, że w takiej sytuacji eksmisja zostanie wstrzymana do czasu znalezienia przez gminę pomieszczenia tymczasowego (zgodnie z art. 1046 par. 4 kodeksu postępowania cywilnego znowelizowanym w kwietniu 2019 r.). Pojawia się jednak istotny kłopot, bo ustawa o ochronie praw lokatorów pozbawia osoby wynajmujące mieszkania na zasadach najmu okazjonalnego prawa do pomieszczenia tymczasowego (zobacz art. 25d tej ustawy). W związku z powyższym, wspomniane osoby powinny zostać eksmitowane do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych jeśli nie zapewniły sobie "awaryjnego" lokum.
Podobne kłopoty dotyczą najmu instytucjonalnego
Warto nadmienić, że opisany wcześniej problem eksmisyjny dotyczy również najmu instytucjonalnego. To zliberalizowany i uproszczony wariant wynajmu mieszkań, który mogą proponować firmy. Najem instytucjonalny został wprowadzony wtedy, gdy politycy zadecydowali, że okazjonalny wariant wynajmu powinien być zastrzeżony dla właścicieli mieszkań nieprowadzących działalności gospodarczej. Ogólnie rzecz biorąc, najem instytucjonalny jest rozwiązaniem podobnym do swojego okazjonalnego odpowiednika. Co ważne, instytucjonalny najem również nie zapewnia prawa do lokalu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego. Różnica polega na tym, że instytucjonalny najemca w ogóle nie musi udowadniać posiadania lokum na wypadek eksmisji.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl