Największe wyzwania na światowych rynkach nieruchomości

Słońce nie świeci już tak jasno dla właścicieli domów w Maladze na Costa del Sol. Zagraniczni inwestorzy przestali już nabywać tam domy nawet ich nie oglądając. Również Hiszpanie ostrzeżeni przez rząd przed recesją nie są gotowi kupować wakacyjnych rezydencji za każdą cenę. W efekcie, jak podaje hiszpańskie Ministerstwo Budownictwa, w prowincji Malaga pozostaje 54 000 niesprzedanych nowych nieruchomości. Jest to o 34 000 więcej niż na podlegającym ciągłym wahaniom rynku nieruchomości w Phoenix w stanie Arizona, według danych Trulia.com zebranych z licznych portali branżowych działających w Arizonie. Należy pamiętać, że Phoenix ma o 200 000 mieszkańców więcej niż Malaga.

Ponadto, 93% hiszpańskich kredytów mieszkaniowych ma zmienne oprocentowanie, jak podaje European Mortgage Federation, przez co są one uzależnione od rosnącej stopy Euribor. W 2003 roku stopa Euribor wynosiła 1,94%; obecnie jest to 4,27%. Za oceanem panuje identyczna sytuacja. National Association of Realtors informuje, że na Florydzie ceny w stosunku rok do roku spadły o 20% w Orlando, 17% w Miami i 20% w Tampa..

Gdy globalna gospodarka wkracza w rok 2009 w nienajlepszej kondycji, prognozy dla branży obrotu nieruchomościami nie mogą być zbyt optymistyczne. W celu zobrazowania sytuacji, Forbes.com stworzył kolekcję przykładów świadczących o stanie globalnego rynku nieruchomości.

W niektórych regionach, na przykład w krajach nadbałtyckich, ceny spadają z powodu zbyt dużej podaży. W Dubaju, spowolnienie powodują obawy związane ze spadkiem ceny ropy, natomiast w Hiszpanii i na Florydzie, kryzys rynku kredytów hipotecznych zaniża ceny i winduje oprocentowanie.

Oczywiście, cierpią nie tylko właściciele posiadłości położonych blisko słonecznych, piaszczystych plaż. Knight Frank, londyńskie biuro obrotu nieruchomościami, szacuje, że od szczytowego okresu w marcu 2008 roku, ceny na brytyjskim rynku nieruchomości spadły o 13,4%. Szef działu analitycznego, Liam Bailey, spodziewa się, że w 2009 roku „ceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii spadną o 30% w stosunku do najwyższego zanotowanego poziomu i powrócą do stanu z września 2003”.

To samo dzieje się w USA i Irlandii. W obu krajach rynki nieruchomości straciły 10% swojej wartości w ciągu 12 miesięcy, a ceny powróciły do poziomu z 2005 roku, jak twierdzi Zillow.com, amerykańska firma analizująca dane, oraz Economic and Social Research Institute, grupa badawcza z Irlandii.

Wielu ekonomistów spodziewa się dalszych spadków cen. Oczekuje się, że ceny powrócą do stanu z 2003 roku, kiedy to rozpoczął się boom na rynkach nieruchomości na całym świecie. Choć i to jeszcze nic pewnego.

„Problem z technicznym podejściem do poszukiwania dna rynku nieruchomości polega na tym, że ignoruje się realia zależności popyt-podaż”, mówi Anthony Sanders, profesor finansów na Arizona State University. „Techniczna prognoza dna rynku z 2003 roku nie uwzględnia faktu, że struktura rynku nieruchomości zmieniła się fundamentalnie”.

Na rynkach, gdzie wystąpił nadmiar nowych domów, pojawiają się problemy natury makroekonomicznej. Kryzys rynku kredytowego w połączeniu ze spadkiem cen ropy naftowej poniżej 60 dolarów za baryłkę, czyli o ponad połowę w stosunku do ceny sprzed sześciu miesięcy, spowodował zamknięcie 60% projektów budowlanych w rejonie Zatoki, według przedsiębiorstwa z sektora kredytowego, Sakana Holistic Housing Solutions z Bahrajnu. Zawirowania na globalnym rynku kredytowym sprawiły, że uczestnicy zorganizowanej w Nowym Jorku przez Schack Institute of Real Estate na NYU listopadowej konferencji dotyczącej sytuacji na rynkach kapitałowych uznali, że rok 2009 może charakteryzować niewielka liczba transakcji. Nawet podmioty dysponujące gotówką, takie jak fundusze inwestycyjne poszukujące zagrożonego kapitału, unikają kupowania nieruchomości – co jest warunkiem koniecznym do skorygowania aktualnego przesycenia rynku – gdyż mogą pozyskać istniejące produkty hipoteczne oferowane z dużymi rabatami. „Nikt nie będzie kupować
budynków, gdy może kupować hipoteki z 19 lub 15% zyskiem”, mówi D. Kenneth Patton, profesor w Schack Institute na NYU.

Gdy zmaleje zainteresowanie hipotekami, a do łask powróci kupowanie budynków, właściciele nieruchomości w USA będą mogli liczyć na wiele korzystnych transakcji.

„Zagraniczni inwestorzy zawsze uważali największe amerykańskie miasta za doskonałe miejsca do inwestowania”, mówi Richard Kessler, dyrektor operacyjny Benenson Capital Partners, nowojorskiego funduszu zajmującego się obrotem nieruchomościami. „Myślę, że gdy inwestorzy powrócą na amerykański rynek, to skierują swoją uwagę właśnie na miasta, takie jak Nowy Jork, Los Angeles i San Francisco”.

Jednak zanim to nastąpi, rynki nieruchomości na całym świecie czeka kolejny ciężki rok.

Matt Woolsey