Trwa ładowanie...
nieruchomości

Nieruchomość lepiej wynająć, niż użyczyć

Czy wspólnik, który chce udostępnić spółce lokal, powinien to zrobić za darmo, czy pobierać czynsz? Podatkowo korzystniejszy jest drugi wariant.

Share
Nieruchomość lepiej wynająć, niż użyczyć
Źródło: Jupiterimages
dji37tv

Przy użyczeniu po obu stronach (w spółce i u wspólnika) powstaje bowiem przychód.

*Podatek płaci korzystający... *

dji37tv

Przychodem są także otrzymane nieodpłatne lub częściowo odpłatne świadczenia (art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT). Beneficjent musi opodatkować ich wartość, najczęściej wycenianą według cen rynkowych. To podatkowo niekorzystne, ponieważ przedsiębiorca, który nie poniósł kosztu i w konsekwencji nie nastąpiło zmniejszenie jego obciążeń fiskalnych, dodatkowo wykazuje przychód.

Nie ma tu znaczenia, czy przedsiębiorcy (użyczający i korzystający) są ze sobą kapitałowo lub organizacyjnie powiązani, czy nie.

...czasami także właściciel

Skutki użyczenia są jeszcze bardziej dolegliwe w przypadku udostępnionych nieodpłatnie nieruchomości. Wtedy przychód muszą wykazać obie strony transakcji. Użyczający na podstawie art. 16 ust. 1 ustawy o PIT (art. 13 ust. 1 ustawy o CIT), korzystający – zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o PIT (art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT). Dlatego udostępniając nieruchomość, należy zastanowić się, czy warto zrobić to bezpłatnie.

Przy najmie są też koszty

Alternatywnym rozwiązaniem jest zawarcie umowy najmu, o przynajmniej częściowo odpłatnym charakterze. Jeśli wynajmujący jest przedsiębiorcą, może dochody z najmu opodatkować np. 19-proc. stawką liniową. Uniknie dzięki temu opodatkowania z tytułu nieodpłatnego udostępnienia nieruchomości.

dji37tv

Przykład

|

dji37tv

Jan Nowak jest przedsiębiorcą i odprowadza podatek liniowy. Zamierza udostępnić spółce z o.o. Alfa swój lokal użytkowy związany z wykonywaną przez niego działalnością gospodarczą. Rozważa najem oraz użyczenie. Zakładając, że spółka Alfa wypracowała dochód bez uwzględnienia umowy najmu w wysokości 10 000 zł i równowartość miesięcznego czynszu wynosi 1000 zł (wartość rynkowa), to łączne obciążenie podatkowe (na poziomie spółki i przedsiębiorcy) w przypadku najmu będzie znacznie niższe niż przy użyczeniu .

Jak obliczyć przychód

Przychodem z użyczonej nieruchomości jest równowartość czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu lub dzierżawy. Ustala się ją na podstawie przeciętnej wysokości czynszów stosowanych w danej miejscowości przy najmie lub dzierżawie nieruchomości tego samego rodzaju. Potwierdza to też orzecznictwo (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Katowicach z 29 kwietnia 1998 r., I SA/Ka 1578/96).

Podobnie jest u korzystającego. Wartość nieodpłatnego świadczenia ustala się zasadniczo według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości, w dacie jego otrzymania (tak np. wyrok NSA z 23 marca 2006 r., II FSK 486/05). Jeżeli przedmiotem świadczenia jest udostępnienie lokalu, wartość ustala się w wysokości równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu (art. 11 ust. 2a pkt 3 ustawy o PIT, art. 12 ust. 6 pkt 3 ustawy o CIT). Potwierdzają to interpretacje organów podatkowych (np. Pierwszego Urzędu Skarbowego w Białymstoku z 17 listopada 2006 r., RO-XV/415/PDOF-431/506/BDŚ/06).

Kiedy nie dojdzie do podwójnego obciążenia

Właściciel nie uzyskuje przychodu, jeżeli używa nieruchomości na potrzeby własne lub członków rodziny albo oddał bezpłatnie nieruchomość (lub jej część) na cele działalności naukowej, naukowo-technicznej, oświatowej, oświatowo-wychowawczej, kulturalnej, w zakresie kultury fizycznej i sportu, ochrony środowiska, dobroczynności, ochrony zdrowia i pomocy społecznej, rehabilitacji zawodowej i społecznej inwalidów, kultu religijnego oraz związkom zawodowym. Ale trzeba pamiętać, że w takiej sytuacji wydatki związane z nieruchomością nie są kosztem uzyskania przychodów (art. 16 ust. 2 ustawy o PIT, art. 16 ust. 1 pkt 24 ustawy o CIT).

dji37tv

Przykład
Jan Kowalski posiada budynek w atrakcyjnym punkcie miasta. Udostępnił lokal użytkowy stowarzyszeniu zajmującemu się krzewieniem kultury fizycznej. Nie musi wykazywać z tego powodu przychodu.

Czy na pewno za darmo

Jeśli organy podatkowe ustalają, czy faktycznie doszło do bezpłatnego udostępnienia nieruchomości, powinny uwzględnić całokształt stosunków handlowych między przedsiębiorcami, a nie jedynie pojedynczą transakcję. Udostępnienie nieruchomości bez odrębnego wynagrodzenia może bowiem wynikać z otrzymywania porównywalnych korzyści z innych transakcji z tą samą firmą. Nie mamy wtedy do czynienia z nieodpłatnym świadczeniem.

Przykład
Spółka A udostępniła, bez dodatkowego wynagrodzenia, spółce B pomieszczenie magazynowe. Z kolei spółka A płaci niższą od rynkowej cenę za produkty spółki B. Zatem dochodzi tu do kompensaty korzyści. W konsekwencji nie będzie podstaw do podwyższenia przychodów spółki A z powodu udostępnienia nieruchomości. Nie mamy również do czynienia z otrzymaniem nieodpłatnego świadczenia przez spółkę B, ponieważ odpłatność następuje w formie obniżenia ceny sprzedaży jej produktów.

Marcin Jamroży
Marcin Sobieszek

Autorzy są doradcami podatkowymi w Roedl, Jamroży, Majchrowicz-Bączyk, Smagowicz-Tokarz Kancelaria prawna sp.k.

dji37tv

Podziel się opinią

Share
dji37tv
dji37tv