Nieruchomość lepiej wynająć, niż użyczyć

Przy użyczeniu po obu stronach (w spółce i u wspólnika) powstaje bowiem przychód.

*Podatek płaci korzystający... *

Przychodem są także otrzymane nieodpłatne lub częściowo odpłatne świadczenia (art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT). Beneficjent musi opodatkować ich wartość, najczęściej wycenianą według cen rynkowych. To podatkowo niekorzystne, ponieważ przedsiębiorca, który nie poniósł kosztu i w konsekwencji nie nastąpiło zmniejszenie jego obciążeń fiskalnych, dodatkowo wykazuje przychód.

Nie ma tu znaczenia, czy przedsiębiorcy (użyczający i korzystający) są ze sobą kapitałowo lub organizacyjnie powiązani, czy nie.

Skutki użyczenia są jeszcze bardziej dolegliwe w przypadku udostępnionych nieodpłatnie nieruchomości. Wtedy przychód muszą wykazać obie strony transakcji. Użyczający na podstawie art. 16 ust. 1 ustawy o PIT (art. 13 ust. 1 ustawy o CIT), korzystający – zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o PIT (art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT). Dlatego udostępniając nieruchomość, należy zastanowić się, czy warto zrobić to bezpłatnie.

Przy najmie są też koszty

Alternatywnym rozwiązaniem jest zawarcie umowy najmu, o przynajmniej częściowo odpłatnym charakterze. Jeśli wynajmujący jest przedsiębiorcą, może dochody z najmu opodatkować np. 19-proc. stawką liniową. Uniknie dzięki temu opodatkowania z tytułu nieodpłatnego udostępnienia nieruchomości.

Przykład

|

Polecamy: » Raport specjalny: Czy Polskę dotknie kryzys? » Najnowsze wiadomości z kraju i świata » Codzienny przegląd prasy ekonomicznej |
| --- |
|

Polecamy: » Raport specjalny: Czy Polskę dotknie kryzys? » Najnowsze wiadomości z kraju i świata » Codzienny przegląd prasy ekonomicznej |

Jan Nowak jest przedsiębiorcą i odprowadza podatek liniowy. Zamierza udostępnić spółce z o.o. Alfa swój lokal użytkowy związany z wykonywaną przez niego działalnością gospodarczą. Rozważa najem oraz użyczenie. Zakładając, że spółka Alfa wypracowała dochód bez uwzględnienia umowy najmu w wysokości 10 000 zł i równowartość miesięcznego czynszu wynosi 1000 zł (wartość rynkowa), to łączne obciążenie podatkowe (na poziomie spółki i przedsiębiorcy) w przypadku najmu będzie znacznie niższe niż przy użyczeniu .

Przychodem z użyczonej nieruchomości jest równowartość czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu lub dzierżawy. Ustala się ją na podstawie przeciętnej wysokości czynszów stosowanych w danej miejscowości przy najmie lub dzierżawie nieruchomości tego samego rodzaju. Potwierdza to też orzecznictwo (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Katowicach z 29 kwietnia 1998 r., I SA/Ka 1578/96).

Podobnie jest u korzystającego. Wartość nieodpłatnego świadczenia ustala się zasadniczo według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości, w dacie jego otrzymania (tak np. wyrok NSA z 23 marca 2006 r., II FSK 486/05). Jeżeli przedmiotem świadczenia jest udostępnienie lokalu, wartość ustala się w wysokości równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu (art. 11 ust. 2a pkt 3 ustawy o PIT, art. 12 ust. 6 pkt 3 ustawy o CIT). Potwierdzają to interpretacje organów podatkowych (np. Pierwszego Urzędu Skarbowego w Białymstoku z 17 listopada 2006 r., RO-XV/415/PDOF-431/506/BDŚ/06).

Właściciel nie uzyskuje przychodu, jeżeli używa nieruchomości na potrzeby własne lub członków rodziny albo oddał bezpłatnie nieruchomość (lub jej część) na cele działalności naukowej, naukowo-technicznej, oświatowej, oświatowo-wychowawczej, kulturalnej, w zakresie kultury fizycznej i sportu, ochrony środowiska, dobroczynności, ochrony zdrowia i pomocy społecznej, rehabilitacji zawodowej i społecznej inwalidów, kultu religijnego oraz związkom zawodowym. Ale trzeba pamiętać, że w takiej sytuacji wydatki związane z nieruchomością nie są kosztem uzyskania przychodów (art. 16 ust. 2 ustawy o PIT, art. 16 ust. 1 pkt 24 ustawy o CIT).

Przykład
Jan Kowalski posiada budynek w atrakcyjnym punkcie miasta. Udostępnił lokal użytkowy stowarzyszeniu zajmującemu się krzewieniem kultury fizycznej. Nie musi wykazywać z tego powodu przychodu.

Jeśli organy podatkowe ustalają, czy faktycznie doszło do bezpłatnego udostępnienia nieruchomości, powinny uwzględnić całokształt stosunków handlowych między przedsiębiorcami, a nie jedynie pojedynczą transakcję. Udostępnienie nieruchomości bez odrębnego wynagrodzenia może bowiem wynikać z otrzymywania porównywalnych korzyści z innych transakcji z tą samą firmą. Nie mamy wtedy do czynienia z nieodpłatnym świadczeniem.

Przykład
Spółka A udostępniła, bez dodatkowego wynagrodzenia, spółce B pomieszczenie magazynowe. Z kolei spółka A płaci niższą od rynkowej cenę za produkty spółki B. Zatem dochodzi tu do kompensaty korzyści. W konsekwencji nie będzie podstaw do podwyższenia przychodów spółki A z powodu udostępnienia nieruchomości. Nie mamy również do czynienia z otrzymaniem nieodpłatnego świadczenia przez spółkę B, ponieważ odpłatność następuje w formie obniżenia ceny sprzedaży jej produktów.

Marcin Jamroży
Marcin Sobieszek

Autorzy są doradcami podatkowymi w Roedl, Jamroży, Majchrowicz-Bączyk, Smagowicz-Tokarz Kancelaria prawna sp.k.