Nieruchomości wracają do łask

Po półtorarocznym okresie spowolnienia na polskim rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych widać oznaki ożywienia. Wzrost wolumenu transakcji inwestycyjnych, nowe umowy najmu, stabilizacja czynszów po okresie spadku i powrót inwestorów zagranicznych to symptomy potwierdzające przebudzenie na tym rynku. Prognozy dla rynku są co najmniej dobre.

- Wraz z poprawą koniunktury gospodarczej będzie wzrastał popyt na powierzchnie biurowe i centra handlowe, co wpłynie pozytywnie na ich wartość - mówi Anna Staniszewska, dyrektor w DTZ, firmie pośredniczącej w sprzedaży i zakupie nieruchomości komercyjnych. - W średnim okresie czeka nas także wzrost czynszów, ponieważ ze względu na wstrzymanie wielu budów w okresie spowolnienia będziemy mieli do czynienia z brakiem podaży powierzchni, a to przyczyni się do podniesienia stawek czynszów.

Potencjał rynku nieruchomości wynika także ze spadku cen nieruchomości w okresie spowolnienia. Specjaliści uważają, że obecny czas jest ostatnim momentem, kiedy nieruchomości można jeszcze kupić taniej, zwłaszcza na rynku nieruchomości komercyjnych.

Z obecnego potencjału rynku nieruchomości może skorzystać także inwestor indywidualny, lokując środki w fundusze nieruchomości. Fundusze te są funduszami inwestycyjnymi lokującymi swoje aktywa w nieruchomości i są tworzone w formie funduszy zamkniętych. Emitowane przez nie certyfikaty inwestycyjne można kupić bezpośrednio od TFI w okresie tzw. subskrypcji lub po jej zakończeniu na rynku wtórnym, czyli na GPW. Pierwszy wariant jest korzystniejszy dla inwestora, ponieważ obrót certyfikatami na GPW może być ograniczony.

Obecnie na polskim rynku istnieje kilka tego typu produktów, których certyfikaty można kupić na giełdzie. Najbardziej znane z nich to Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości FIZ, Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości 2 FIZ, Skarbiec Rynku Nieruchomości FIZ, BPH FIZ Sektora Nieruchomości, BPH FIZ Sektora Nieruchomości 2. Fundusze te, podobnie jak otwarte fundusze inwestycyjne, różnią się polityką i strategią inwestycyjną - inwestują w nieruchomości mieszkaniowe lub komercyjne, projekty gotowe lub deweloperskie. Ich wyniki determinuje w największym stopniu sytuacja na rynku nieruchomości oraz trafność decyzji co rodzaju nieruchomości, w które zostają ulokowane środki funduszu. Z założenia zyski funduszy nieruchomości plasują je pomiędzy oprocentowaniem lokat i obligacji a akcjami. Do czasu spowolnienia rynkowego stopy zwrotu tych funduszy pięły się w górę, wykazując w niektórych przypadkach poziom kilkunastu procent średniorocznie. Spowolnienie odbiło się na wartości certyfikatów, redukując stopy zwrotu do
średniorocznie kilku procent, jednak warto zauważyć, że każdy z funduszy od początku swojej działalności (najstarsze od 2004 roku), mimo półtora roku zastoju wykazują dodatnie stopy zwrotu.

Analiza wyników tych funduszy pokazuje, że mają one jedną bardzo ważną zaletę, dzięki której są dobrym sposobem na dywersyfikację portfela inwestycyjnego, zwłaszcza portfela akcji. Chodzi o niską korelację z rynkiem akcji i znacznie niższą zmienność. W okresie największych giełdowych spadków od września 2007 do końca 2008 roku wartość niektórych funduszy nieruchomości rosła, np. wartość certyfikatu funduszu Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości FIZ wzrosła w tym okresie o 28%. Po części to efekt natury tej klasy aktywów, które reagują na sytuację rynkową z dużym opóźnieniem, dlatego ich wartość spadała dopiero w 2009 roku, kiedy rynek akcji zaczął rosnąć. Warto zauważyć jednak, że spadek wartości tych funduszy był znacznie mniejszy niż rynku akcji, co potwierdza także tezę o niższej zmienności tego rynku.

Potencjał rynku wynikający z obecnej sytuacji chcą wykorzystać dwa TFI: BZ WBK AIB TFI, który jako pierwszy utworzył fundusz nieruchomości w Polsce, oraz początkujący na tym rynku Investors TFI.

Pierwszy podmiot przeprowadza właśnie drugą subskrypcję certyfikatów do utworzonego w 2008 roku funduszu Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości 2 FIZ. Drugi uruchamia swój pierwszy fundusz Investor Property FIZ. Oba TFI różnią się wizją co do polityki inwestycyjnej funduszy: Arka chce zarabiać przede wszystkim na nieruchomościach komercyjnych, takich jak biurowce, centra handlowe, magazyny. Investors będzie inwestował głównie w grunty przekształcane w tereny inwestycyjne i realizację projektów deweloperskich w aglomeracjach miejskich.
- Działki powyżej 5 ha można kupić nawet z 50 procentowym dyskontem w stosunku do cen transakcyjnych małych działek (poniżej 2 tys. metrów) - mówi dr Paweł Grząbka, prezes zarządu CEE Property Group Sp. z o.o.

Oba towarzystwa zgadzają się co do jednego - ten, kto zainwestuje dziś na tym rynku, ma dużą szansę na stabilne zyski w terminie kilku lat.