Nowy obowiązek dla właścicieli mieszkań na wynajem? Powstanie rejestr

W piątek (17 października) w godzinach wieczornych policja otrzymała zgłoszenie dotyczące zakłócenia ciszy nocnej w jednym z mieszkań przy ul. Marszałkowskiej 58 w centrum Warszawy. Z zawiadomienia wynikało, że w lokalu trwa głośna impreza, w której uczestniczyło kilkadziesiąt osób.

- Sprawcy zrzucili z okna prawdopodobnie szklane butelki. Jedna z nich trafiła w radiowóz, a druga w przechodnia. Mężczyzna doznał obrażeń głowy i został przetransportowany do szpitala - przyznaje w rozmowie z WP Finanse mł. asp. Jakub Pacyniak, oficer prasowy Komendanta Rejonowego Policji Warszawa I Śródmieście.

Łącznie w działaniach brało udział kilkunastu policjantów i żaden z obecnych na miejscu funkcjonariuszy nie odniósł obrażeń. - Policjanci użyli środków przymusu bezpośredniego wobec najbardziej agresywnych uczestników imprezy i wkroczyli do mieszkania - relacjonuje.

Jak podkreśla Pacyniak, mieszkanie najprawdopodobniej było przeznaczone do wynajmu krótkoterminowego.

Najem krótkoterminowy to problem nie tylko mieszkańców ul. Marszałkowskiej. Na uciążliwości skarżyły się niedawno też osoby z wieżowca przy ul. Chmielnej 35, gdzie prawie połowa mieszkań przeznaczona jest na krótki najem. - Imprezy, śmieci, boimy się, bo taki jest tu przemiał, nikogo nie znamy - mówiła w rozmowie z "Gazetą Wyborczą" jedna z mieszkanek.

Grzegorz Żurawski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego (PSWK), przekonuje w rozmowie z WP Finanse, że nie każdy wynajem lokalu na kilka dni generuje podobne problemy.

Większość obiektów prowadzonych przez firmy (tzw. operatów usług zakwaterowania) to mieszkania wynajmowane od ich właścicieli, gdzie operator przekazuje właścicielowi dochody uzyskane z usług hotelarskich pomniejszony o swoją prowizję. Właściciel może w każdej chwili wypowiedzieć umowę, więc operatorzy wypracowali sobie sposoby nawiązywania i utrzymywania dobrych relacji m.in. z sąsiadami. Dbają też o to, aby w mieszkaniach nie organizowano imprez, bo to leży w ich interesie. Po pierwsze, imprezy niosą za sobą ryzyko zdewastowania obiektu, co generuje dodatkowe koszty. Po drugie, operator musi przygotować mieszkanie zazwyczaj już na następny dzień dla kolejnych gości - okno rezerwacyjne trwa kilka godzin, więc każda impreza to duży kłopot - podkreśla Żurawski.

Zgodnie z prawem najem krótkoterminowy to usługa hotelarska, z której przychody mogą być rozliczone wyłącznie jako przychody z działalności gospodarczej.

Dopytywany o środki wdrażane przez operatorów prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego wymienia "czujniki hałasu i całodobowe recepcje, które są w stanie szybko reagować i zabierać kaucję potencjalnym imprezowiczom".

Żurawski podkreśla jednak, że w najmie krótkoterminowym istnieje szara strefa. - Właściciele sami nie do końca zgodnie z prawem te mieszkania wynajmują przez portale rezerwacyjne i jest im często wszystko jedno, co w tym mieszkaniu się tak naprawdę dzieje. Gminy nie mają nad nimi żadnej kontroli - zaznacza.

Jak dodaje, istnieją również obiekty wynajmowane na imprezy za gotówkę za pośrednictwem aplikacji, które nie są portalami rezerwacyjnymi (m.in. przez Facebooka czy OLX). - Tam to już nikt nie ma nad tym kompletnie żadnej kontroli i trudno powiedzieć, co udałoby się prawnie zrobić w tej sprawie. To wyzwanie dla rządu - zauważa nasz rozmówca.

Z kolei Zenobia Żaczek, aktywistka związana m.in. z Komitetem Obrony Praw Lokatorów, przekonuje w rozmowie z WP Finanse, że w przypadku osób wynajmujących mieszkania na krótki termin problem jest jeszcze bardziej złożony.

- Takie osoby nie mają żadnego poczucia związku z danym mieszkaniem. To jest problem systemowy, bo centra miast się wyludniają, jak np. Nowy Świat w Warszawie, który zamienia się w centrum turystycznego najmu krótkoterminowego i w efekcie zanika najem długoterminowy - przyznaje.

- Bardzo liczymy na podjęcie zdecydowanych działań przez skarbówkę. Przez brak zrozumienia ustawy hotelarskiej urzędnicy nie chcą systemowo ścigać właścicieli, którzy wynajmują mieszkania poza obecną ewidencją i bez płacenia odpowiednich podatków. Dla nas te przepisy są jasne - prowadzimy usługi hotelarskie i one muszą być rozliczane jako przychody z działalności gospodarczej. To stanowisko jest oczywiste również dla Ministerstwa Sportu i Turystyki czy samorządów. Nie rozumiem, dlaczego w przypadku Ministerstwa Finansów jest inaczej - przyznaje Grzegorz Żurawski.

Właściciele sądzą, że mogą oszczędzić na niepłaceniu podatków czy nierejestrowaniu umowy, ale później okazuje się, że mają z tego powodu problemy. W przypadku sporów między lokatorami a właścicielami samo wspomnienie o ewentualnym poinformowaniu skarbówki wywołuje u właściciela panikę i skłania do większych negocjacji. To norma, a nie wyjątek - podkreśla natomiast Zenobia Żaczek.

Ministerstwo Finansów przyznaje w komentarzu dla WP Finanse, że Krajowa Administracja Skarbowa (KAS) nie gromadzi statystyk dotyczących tylko i wyłącznie działań weryfikacyjnych w obszarze najmu krótkoterminowego. Nie odpowiada bezpośrednio na pytanie, czy dochodzi do zaniechań kontroli w tym obszarze.

"Wynajem mieszkań jest jednym z wielu obszarów tematycznych, który znajduje się w zainteresowaniu organów KAS. Obszar ten podlega weryfikacji w ramach bieżącego i stałego realizowania zadań ustawowych. Działania weryfikacyjne podejmowane są u konkretnych podatników w oparciu o wynik analizy ryzyka. Rodzaj działalności bądź źródło przychodu nie stanowią samodzielnej podstawy do wszczęcia działań weryfikacyjnych" - wskazuje resort w komentarzu.

W styczniu 2025 r. Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego zgłosiło ministerstwu sportu i turystyki swoje propozycje w sprawie nowych przepisów o najmie.

- Projekt ministerstwa nie ujrzał światła dziennego, my również go nie widzieliśmy i nie uczestniczyliśmy w konsultacjach przed opracowaniem przepisów. To, co musi się w nim znaleźć, to wprowadzenie centralnego rejestru obiektów. Wynika to z rozporządzenia unijnego, które nakłada na wszystkie państwa członkowskie obowiązek uruchomienia takiej bazy do maja 2026 r. - podkreśla prezes.

Wśród postulatów PSWK jest fizyczne oznaczenie każdego obiektu, który będzie zarejestrowany w szykowanej ewidencji. - Na drzwiach miałaby być informacja, że to jest obiekt zarejestrowany z przypisanym numerem, kodem QR, który można zeskanować i dostać się do bazy z informacjami kontaktowymi, w tym do całodobowego numeru telefonu - wyjaśnia Żurawski.

Poza tym pojawiła się propozycja obowiązkowego montażu czujnika hałasu w każdym obiekcie w kraju. - To jest jednorazowy wydatek rzędu kilkuset złotych. Dzięki temu można by było działać prewencyjnie i przy hałasach np. zabierać kaucję i wyrzucać gości łamiących regulamin pobytu - podkreśla.

W odpowiedzi na nasze pytania Ministerstwo Sportu i Turystyki podkreśla, że obecnie pracuje nad projektem ustawy dotyczącym najmu krótkoterminowego i usług hotelarskich. Potwierdza, że kluczowym elementem będzie centralny rejestr obiektów przeznaczonych pod najem krótkoterminowy.

Zawierać będzie podstawowe informacje o obiektach wynajmowanych turystom - m.in. dane o lokalizacji, właścicielu lub zarządcy, liczbie miejsc noclegowych oraz numerze rejestracyjnym, który pozwoli na jednoznaczną identyfikację danego obiektu. Takie rozwiązanie ma zapewnić przejrzystość rynku i ułatwić kontrolę, kto faktycznie prowadzi działalność w tym zakresie - podkreśla resort.

Resort wskazuje, że nowe przepisy będą regulowały obowiązki platform internetowych (np. Airbnb czy Booking.com). "Każda oferta najmu krótkoterminowego będzie musiała posiadać numer wpisu do rejestru, a jego brak będzie skutkował konsekwencjami, w tym możliwością usunięcia takiej oferty z platformy" - wskazuje.

MSiT tłumaczy, że sankcje będą miały charakter administracyjny i będą nakładane przez marszałków województw. "Ich celem będzie zapewnienie, aby system był skuteczny i odstraszający wobec nieuczciwych praktyk" - podkreśla.

Żaczek nie wierzy w skuteczność rejestru. - Podstawowym problemem jest to, że pozwolono, aby miasta stały się bazą hotelową. Mamy już mnóstwo przepisów, które nakładają obowiązki na właścicieli, ale oni ich po prostu nie przestrzegają. Myślę, że to będzie kolejny martwy przepis - ocenia.

Maria Glinka, dziennikarka WP Finanse i money.pl