Rata kredytu może być zawyżona nawet o 500 złotych

. Dla kredytu na kwotę 300 tys. zł zaciągniętego na 30 lat w skrajnym przypadku rata jest zawyżona o 518 zł - wynika z analizy Expandera.

Banki aktualizują stawki oprocentowania kredytów hipotecznych raz na miesiąc, raz na kwartał, raz na pół roku, a nawet raz na rok. Co więcej, jedne zmieniają stawki w miesiącach, kwartałach czy latach kalendarzowych, a inne liczą czas od momentu uruchomienia kredytu. W efekcie osoby, który zaciągnęły kredyty o podobnych parametrach (kwota, okres kredytowania, waluta, marża) mogą dziś płacić inne raty. Dopóki stopy procentowe rosły nie było z tym problemu, gdyż opóźnienie aktualizacji oprocentowania działało na korzyść klienta. Teraz jest odwrotnie, a dodatkowo raty kredytów walutowych rosną z powodu osłabienia złotego.

Jeżeli przyjmiemy założenie teoretyczne, że wysokość oprocentowania aktualizowana jest na bieżąco, podobnie jak kurs walutowy, to okaże się, że w ostatnich miesiącach wysokość raty prawie się nie zmieniła. Osłabienie złotego zostało bowiem zrekompensowane przez spadek oprocentowania. 3-miesięczna stopa Libor dla franka, obniżyła się od szczytu z 10 października 3,13% do 0,55% 23 stycznia. W tym czasie kurs CHFPLN wzrósł z 2,34 zł do 2,94 zł. Wysokość teoretycznych rat dla kredytu na 300 tys. zł zaciągniętego w sierpniu 2008 r. na 30 lat, dla którego oprocentowanie aktualizowane jest na bieżąco przedstawia poniższa tabela.

Wysokość bieżących rat z powyższej tabeli wskazuje jednocześnie, jakiej skali obniżki mogą spodziewać się osoby, które spadku oprocentowania jeszcze nie odczuły. Oczywiście rzeczywista korzyść będzie uzależniona od tego, na jakim poziomie znajdzie się kurs złotego w chwili, gdy bank dokona aktualizacji oprocentowania.

Expander sprawdził, z jaką częstotliwością aktualizują poziom oprocentowania poszczególne banki. Najczęściej, czyli raz na miesiąc robią to obecnie mBank i Multibank. Trzeba jednak pamiętać, że w portfelu tych banków znajdują się kredyty sprzed kilku lat, w przypadku których bank ma w zasadzie dowolność kształtowania poziomu oprocentowania. Inne banki, np. Polbank, Kredyt Bank czy Millennium, aktualizują stawki co miesiąc, jeszcze inne co pół roku (np. Santander Consumer Bank, BZ WBK)
. Może się też zdarzyć, że klient ma do wyboru aktualizację raz na pół roku lub raz na rok (BGŻ). W okresie spadających stóp procentowych, im częściej bank aktualizuje oprocentowanie, tym lepiej, ponieważ kredytobiorca szybciej płaci niższą ratę. Odwrotnie jest w sytuacji, gdy stopy rynkowe rosną. Częstotliwość aktualizacji może być dokładnie określona w umowie bądź wynikać z regulaminu. Nie ma obecnie praktyki negocjowania z bankiem tych zapisów. Częstotliwość aktualizacji a wysokość raty

Załóżmy, że klient ma aktualizowaną stawkę oprocentowania raz na rok i zaciągnął kredyt 10 października, czyli w momencie, gdy Libor był na szczytowym poziomie. To skrajnie niekorzystny przypadek. Oznacza to, że przez cały rok do wyliczania raty bank będzie brak oprocentowanie na poziomie 3,13%. Dziś rata takiego kredytu wynosi 1898 zł, czyli jest o 518 zł wyższa niż w przypadku, gdyby oprocentowanie było aktualizowane na bieżąco. Niestety oprocentowanie na poziomie 4,52% (Libor + 1,4% marży) będzie obowiązywać do września br.

Sprawdziliśmy również, o ile „zawyżona” jest dziś rata kredytów, dla których oprocentowanie aktualizowane jest co kwartał i raz na pół roku. Przyjęliśmy do wyliczeń kredyt zaciągnięty na początku sierpnia 2008 r. Rozpatrzyliśmy dwa warianty – aktualizacja oprocentowania raz na kwartał i raz na pół roku- w obu przypadkach licząc od momentu uruchomienia kredytu. W pierwszym wariancie rata kredytu (300 tys. zł na 30 lat we frankach) wynosi 1983 zł, a w drugim 2100 zł. Gdyby aktualizacja była dokonywana na bieżąco, rata wynosiłyby 1596 zł, zatem byłaby o 387 zł lub o 504 zł niższa.

Warto pamiętać, że efekt zawyżonej raty dotyczy okresu spadku stóp procentowych. W momencie, gdy zaczną one ponownie rosnąć, im rzadziej bank aktualizuje oprocentowanie, tym dłużej kredytobiorca będzie spłacał niższa ratę, a być może efekt ten będzie potęgować osłabienie waluty, w jakiej zaciągnięty jest kredyt.

Jednocześnie trzeba zwrócić uwagę na starsze umowy kredytowe. W przypadku umów sprzed kilku lat mogą obowiązywać zasady, zgodnie z którym oprocentowanie aktualizowane jest decyzją zarządu banku. Tak jest np. z kredytami zaciągniętymi w mBanku przed wrześniem 2006 r. Ich oprocentowanie nie jest zmieniane od lipca 2007 r. (dotyczy to kredytów we frankach) chociaż LIBOR spadł od tego czas z 2,7% do 0,55%.

Katarzyna Siwek, Jarosław Sadowski
Expander