Rodzina na Swoim ratuje rynek

Sprzedaż kredytów hipotecznych wzrosła w czwartym kwartale ubiegłego roku o ponad 20 proc. w porównaniu do roku 2009 i wyniosła 61,5 tys. – wynika z danych zebranych przez Open Finance z 20 banków działających na rynku.

W całym 2010 roku ankietowane przez Open Finance banki udzieliły 226,6 tys. kredytów hipotecznych. To o 28,8 proc. więcej niż w całym 2009 roku, który był pod tym względem słaby ze względu na kryzys i przykręcenie kredytowego kurka przez większość instytucji.

Czwarty kwartał 2010 roku był czwartym z rzędu wzrostowym porównując do analogicznego okresu roku poprzedniego. Wcześniej przez dziesięć kwartałów z rzędu odnotowywaliśmy spadek rok do roku. Wysoka dynamika wzrostu nadal wynika w znacznym stopniu z efektu niskiej bazy, bo w pierwszym półroczu 2009 roku sprzedaż spadała w następstwie zamrożenia akcji kredytowej przez banki po globalnym kryzysie finansowym. Potem następowała powolna odwilż (druga połowa 2009 roku) i od początku 2010 roku notujemy wzrosty. Nic zatem dziwnego, że każdy kwartał 2010 roku był lepszy od swojego odpowiednika z roku poprzedniego.

Liczba udzielonych w ostatnim kwartale ubiegłego roku kredytów była zbliżona do wartości z drugiego i trzeciego kwartału. Według zebranych przez Open Finance danych spadła ona o 1,03 proc. w stosunku do trzeciego kwartału i wzrosła o 3,87 proc. w stosunku do drugiego kwartału. Ze względu na sezonowość rynku nieruchomości wynik czwartego kwartału nie jest zwykle zbyt spektakularny. Skąd zatem tak dobry rezultat w 2010 roku? Naszym zdaniem jest to efekt m.in. pośpiechu w zaciąganiu kredytów z dopłatami w Rodzinie na Swoim. Wielu klientów przyspieszało decyzję o zakupie mieszkania, chcąc zdążyć przed zmianami zasad programu RnS, które rząd planował wprowadzić jeszcze przed końcem roku, ale mu się to nie udało.

W ujęciu 12-miesięcznym, które wskazuje dynamikę zmian na rynku hipotecznym eliminując efekty sezonowe, sprzedaż kredytów wyniosła 226,6 tys. sztuk i była o 28,8 proc. wyższa niż przed rokiem i o 5,65 proc. wyższa niż na koniec 12-miesięcznego okresu zakończonego w trzecim kwartale.

Kredyty walutowe stanowiły w czwartym kwartale 2009 roku 13,14 proc. wszystkich, a rok później 15,86 proc. Nominalnie liczba udzielonych kredytów walutowych wzrosła w tym okresie o 45,25 proc. W stosunku do trzeciego kwartału liczba ta spadła jednak o prawie jedna czwartą. Popularność kredytów walutowych nadal rośnie, lecz jesteśmy bardzo daleko od sytuacji z 2008 roku, w którym kredyty tego rodzaju stanowiły zdecydowaną większość rynku. Mimo nowelizacji rekomendacji S II i chęci znacznego ograniczenia kredytów walutowych przez KNF, w niektórych instytucjach kredyty walutowe nadal stanowią ponad 90 proc. wszystkich udzielanych. Z drugiej strony, patrząc w ujęciu nominalnym, w czwartym kwartale zdecydowana większość banków zmniejszyła sprzedaż kredytów walutowych w stosunku do poprzednich trzech miesięcy.

Według nas, oprócz działań KNF, jest to efekt „przerzucania” się klientów na kredyty w ramach RnS, które oferują niższą od zwykłego kredytu złotowego ratę, bez podejmowania ryzyka walutowego.

Udział kredytów z dopłatami w ramach RnS wyniósł w czwartym kwartale 2010 roku 23,2 proc., podczas gdy rok wcześniej było to 17,9 proc. Nominalnie liczba udzielonych kredytów RnS wzrosła rok do roku o ponad 5 tys. sztuk. W całym 2010 roku udział Rodziny na Swoim w rynku kredytów hipotecznych wzrósł do 19 proc. (z 17,6 proc. rok wcześniej).

Choć oczekujemy ich od wielu miesięcy, nadal nie wiadomo, kiedy wejdą w życie i jak dokładnie będą wyglądać zmiany w RnS, bo prace nad nowelizacją ustawy wciąż trwają. Według ostatniego projektu planowane jest obniżenie limitów cen nieruchomości dopuszczonych do dopłat o ok. 21 proc. i ograniczenie programu do rynku pierwotnego.

Po raz kolejny wzrosła też przeciętna wartość udzielonego kredytu. W trzecim kwartale 2010 roku było to 210,1 tys. zł, a w kolejnych trzech miesiącach o 1,5 tys. zł więcej. W stosunku do czwartego kwartału 2009 roku wzrost ten wyniósł 9,4 tys. zł (4,64 proc.). To skutek coraz bardziej liberalnego podejścia banków do kwestii zdolności kredytowej i spadających marż. Zachęceni niższymi cenami kredytu klienci częściej kupują większe mieszkania, na dodatek banki coraz chętniej udzielają kredytów hipotecznych z niskim wkładem własnym.

Komentarz i prognoza

Mimo niesprzyjających warunków pogodowych (powódź, a wcześniej wyjątkowo ostra zima), rynek kredytów hipotecznych w 2010 roku wyraźnie się ożywił i rok zakończył się wynikiem ponad 226 tys. udzielonych kredytów. Patrząc na skokowo rosnący udział Rodziny na Swoim nie sposób nie zauważyć, że to planowane zmiany w programie uratowały rynek hipotek w ostatnich trzech miesiącach ubiegłego roku. Gdyby nie medialny szum wokół nadchodzących zmian, czwarty kwartał zamknąłby się wynikiem poniżej 60 tys. udzielonych kredytów.

Nie należy jednak zapominać, że obserwowane ożywienie widoczne jest na tle niskiej bazy z bardzo słabego 2009 roku. Nadal sporo brakuje nam do rekordowego roku 2008, kiedy to w najlepszych kwartałach udzielano ponad 70 tys. kredytów.

Spodziewane wejście w życie nowelizacji rekomendacji S II oraz drugiej części rekomendacji T nie powinno znacząco wpłynąć na rynek kredytów hipotecznych jako całość. Nie ma obaw, że nagle kredyty przestaną być dostępne i Polacy przestaną kupować mieszkania. Na pewno trudniej będzie o kredyt walutowy, ale – pomijając wspomnianą powyżej alternatywę w postaci RnS – kredyty w euro i franku nie znaczą już dla całego rynku tyle co kilka lat temu, więc wpływ ograniczenia ich dostępności na cały rynek będzie mniejszy.

Ze względu na działania Komisji Nadzoru Finansowego, mające na celu ograniczenie dostępności kredytów walutowych, a także nadchodzące wielkimi krokami zmiany w programie Rodzina na Swoim, oczekujemy, że pierwszy kwartał 2011 roku powinien być urodzajny, ale kolejne raczej będą już słabsze niż w 2010 roku. Według naszych prognoz w całym 2011 roku liczba udzielonych kredytów będzie podobna lub nieznacznie niższa od tej z roku 2010.

Banki niezmiennie walczą o portfele kredytobiorców. Początek 2011 roku był pod tym względem bardzo ciekawy, pojawiło się kilka ofert marż równych 1 pkt proc. i niższych, a to już poziomy bliskie tym sprzed kryzysu. To jednak zasłona dymna, bowiem kilka lat temu taki kredyt można było dostać bez wkładu własnego, teraz banki tak atrakcyjne stawki najczęściej oferują tylko przy posiadanym wkładzie własnym, a na dodatek lubują się w uproduktawianiu klientów, do kredytu hipotecznego dodając nie tylko rachunek czy kartę kredytową, ale całe pakiety usług finansowych. Sprzedaż wiązana (ang: cross-sell) była znakiem firmowym banków w 2010 roku i tak będzie też w roku bieżącym.

Marcin Krasoń,
Open Finance