Ryczałt atrakcyjniejszy dla wynajmujących

Z danych przesłanych redakcji “Rz” przez Ministerstwo Finansów wynika, że w zeszłym roku znacznie wzrosła liczba podatników, którzy przychody z najmu rozliczają ryczałtem.

W poprzednich latach przybywało ich 20 – 30 tys. rocznie, w 2010 r. dwa razy więcej. Powód jest prosty: od 1 stycznia 2010 r. ryczałt jest (co do zasady) korzystniejszy niż podatek według skali. Zlikwidowana bowiem została 20-proc. stawka, którą trzeba było płacić po przekroczeniu 4000 euro przychodu.

Teraz od wszystkich przychodów odprowadzimy 8,5-proc. zryczałtowany podatek. To lepsze niż 18- lub nawet 32-proc. danina płacona według skali.

Zachęta do ujawnienia zarobków

– Na pewno likwidacja wyższej stawki ryczałtu dla osób zarabiających na najmie zachęciła do wyboru tej formy opodatkowania – mówi Arkadiusz Michaliszyn, doradca podatkowy, partner w kancelarii CMS Cameron McKenna. – Nie mam też wątpliwości, że obniżenie i uproszczenie podatków powoduje, iż część osób wychodzi z szarej strefy. Wprawdzie są też tacy, którzy za nic w świecie nie zapłacą dobrowolnie podatku, ale niektórzy kalkulują sobie, kiedy opłaca im się ryzykować karę od fiskusa.

Warto skalkulować przychody i koszty

Czy rozliczenie ryczałtem jest zawsze korzystniejsze?

Nie zawsze, bo wybierając taką formę opodatkowania, nie możemy odliczyć kosztów wynajmu. Z reguły są niewielkie (czynsz, opłaty za media, wydatki na wyposażenie) i nie zrekompensują wyższej stawki podatku, która jest przy skali. Ale mogą być większe, szczególnie jeśli wynajmujemy lokal używany.

Wolno bowiem podwyższyć stawkę amortyzacji, jeśli mieszkanie było wykorzystywane przed nabyciem co najmniej pięć lat. Wtedy możemy je zamortyzować w ciągu dziesięciu lat.

To dobre rozwiązanie dla tych, którzy kupili używane mieszkania po to, aby je wynajmować. Koszty amortyzacji mogą bowiem przewyższyć przychody z najmu, dzięki czemu nie zapłacą w ogóle podatku (przynajmniej przez dziesięć lat).

Przykład:

Pan Kowalski kupił w maju sześcioletnie mieszkanie za 400 tys. zł. Chce je od przyszłego roku wynająć i rozliczać się według skali podatkowej. Załóżmy, że jego miesięczny przychód to 3200 zł. Lokal jest używany, może więc przyjąć indywidualną stawkę amortyzacji. Będzie amortyzował rocznie 40 tys. zł. Przez pierwszych dziesięć lat wynajmowania same koszty z amortyzacji będą wyższe niż przychody. Nie zapłaci więc przez ten czas podatku.

Przypomnijmy, że przepisy nie przewidują przejścia z ryczałtu na zasady ogólne w trakcie roku (i odwrotnie). Nie można też zysków z najmu jednego mieszkania rozliczać inaczej niż z drugiego. Jest to bowiem jedno źródło przychodów.

Osoba, która chce zmienić w przyszłym roku formę opodatkowania, powinna zawiadomić o tym urząd skarbowy właściwy według miejsca zamieszkania. Ma na to czas do 20 stycznia.

Możliwość wyboru mają ci, którzy zaczną wynajmować nieruchomość w ciągu roku. Trzeba też pamiętać, że ryczałt nie przysługuje wtedy, gdy najem spełnia kryteria działalności gospodarczej.

Przemysław Wojtasik