Sejm zdecyduje, co dalej z przepisami o spółdzielniach mieszkaniowych

Posłowie PO swoje pomysły na funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych zapisali w projektach dwóch ustaw: jeden to projekt całkiem nowej ustawy o spółdzielniach, która miałaby zastąpić obecne Prawo spółdzielcze z 1982 r. Miałyby się w niej znaleźć ogólne regulacje dotyczące wszystkich rodzajów spółdzielni w Polsce, w tym również spółdzielni mieszkaniowych. Drugi projekt to projekt ustawy, która dotyczyłby tylko spółdzielni mieszkaniowych.

Najwięcej kontrowersji budzą dwa pomysły PO - sprzedawania udziałów członkowskich oraz wyodrębniania wspólnoty mieszkaniowej.

Posłowie PO zaproponowali, by po wyodrębnieniu własności choćby jednego lokalu mogła powstać wspólnota mieszkaniowa. Wspólnota miałaby funkcjonować niezależnie od tego, że pozostali właściciele lokali nadal byliby członkami spółdzielni. Rozliczałaby się ona finansowo z nadal istniejącą spółdzielnią, natomiast - w przeciwieństwie do spółdzielni - nie podlegałaby kontroli i nadzorowi.

Pomysł ten skrytykowały m.in. Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP oraz Krajowa Rada Notarialna, twierdząc, że jest on niezgodny z zasadą spółdzielczości. - Oznaczałoby to, iż w momencie wejścia w życie tej ustawy spółdzielnie mieszkaniowe straciłyby prawo do zarządzania zasobami spółdzielczym" - napisał ZRSM w swojej opinii do projektu. "Byłoby to więc równoznaczne z likwidacją spółdzielni mieszkaniowych - dodał. Zdaniem KRN takie rozwiązanie mogłoby mieć ewentualne zastosowanie wyłącznie do tych obiektów, które spółdzielnia buduje jako deweloper.

Sprzeciw ZRSM budzi też to, by nad wyodrębnioną w ten sposób wspólnotą nie było żadnego nadzoru. - W większości państw europejskich kontrola lustracyjna dotyczy nie tylko spółdzielni (w Polsce spółdzielnie są dziś kontrolowane przez związki rewizyjne - PAP), ale również innych podmiotów działających w obszarze mieszkalnictwa.

Posłowie PO zaproponowali też odstępstwo od zasady, że udziały spółdzielni są niezbywalne - członek spółdzielni mógłby sprzedać udziały innemu członkowi spółdzielni lub nawet osobie niebędącej członkiem spółdzielni.

Pomysł ten spotkał się z krytyką rządu - rząd argumentuje, że takie rozwiązanie może prowadzić do ograniczenia liczby członków spółdzielni, a to z kolei - do przekształcenia się spółdzielni w quasi spółkę o bardzo niewielkiej liczbie udziałowców, zainteresowanych jak największym udziałem w podziale nadwyżki bilansowej. W skrajnych przypadkach - jak czytamy w rządowym stanowisku - "mogłoby to prowadzić do +przejęcia spółdzielni+ poprzez wykup udziałów od dotychczasowych udziałowców."

- W efekcie za niewspółmiernie niską kwotę grupa osób zainteresowanych przejęłaby wielomilionowe aktywa spółdzielni z możliwością ich korzystnej sprzedaży i zarazem likwidacji spółdzielni - wynika z rządowego stanowiska do projektu PO. Rząd zwraca uwagę, że zbywanie udziałów członkowskich bez pośrednictwa spółdzielni może powodować problemy z ustaleniem liczby członków spółdzielni. Dlatego zaproponował, by ewentualne zbycie udziałów spółdzielni było uzależnione od zgody samej spółdzielni.

Posłowie PO zaproponowali też, by przy przekształcaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu nie był potrzebny notariusz. Wystarczyłaby sama tylko uchwała zarządu spółdzielni o przeniesieniu własności - to na jej podstawie przekształcenie miałoby być wpisywane do ksiąg wieczystych. W tym samym kierunku idzie projekt grupy posłów PiS.

Przeciwko temu pomysłowi wypowiedzieli się Krajowa Rada Notarialna i prokurator generalny. Zdaniem Rady takie rozwiązanie jest "niespotykane w systemie prawa cywilnego", a według prokuratora jest też sprzeczne z konstytucyjnymi zasadami, w tym zasadą ochrony własności i praw majątkowych oraz nakazem, by władze publiczne chroniły konsumentów, użytkowników i najemców przed działaniami zagrażającymi m.in. ich bezpieczeństwu.

Posłowie PO zgłosili też pomysł na to, jak rozwiązać problem spółdzielni, które wznosiły budynki, a nawet całe osiedla mieszkaniowe na cudzych gruntach. Zaproponowali, by po upływie dwóch lat od wejście w życie ustawy spółdzielnie nabyły prawo do gruntu przez przemilczenie. Projekt ten wywołał wątpliwości prokuratora generalnego, który zwrócił uwagę na to, iż przemilczenie to nie to samo, co znane już dziś zasiedzenie. - Skutkiem takiej regulacji będzie utrata własności - i to nieodpłatnie - przez rzeczywistego właściciela na rzecz spółdzielni, bez względu na okoliczności, w jakich doszło do objęcia przez nią nieruchomości - zauważył prokurator.

Z kolei posłowie SLD proponują m.in., by członkom spółdzielni, którzy mają prawo do spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania, pozostawić wybór - czy chcą je przekształcić w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy w prawo odrębnej własności. Właściciele mieszkań mogliby zrezygnować z usług spółdzielni i utworzyć wspólnotę mieszkaniową w dwóch przypadkach: gdy większość właścicieli mieszkań podejmie uchwałę o jej utworzeniu lub gdy zostanie wyodrębniona własność wszystkich lokali i żaden z właścicieli nie będzie już członkiem spółdzielni.

O tym, jak długo ma trwać kadencja rady nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej i przez ile kolejnych kadencji można być jej członkiem, miałby decydować statut spółdzielni, a nie - jak dziś ustawa.

Posłowie PiS zaproponowali przede wszystkim, by wprowadzić możliwość przekształcania spółdzielczych praw do lokalu - zarówno tych lokatorskich, jak i własnościowych - w odrębną własność bez sporządzania aktu notarialnego. Wystarczyć miałaby uchwała zarządu spółdzielni o przeniesieniu własności. Projekt posłów PiS zmierza również do tego, by można było ustanowić odrębną własność nie tylko - jak dziś na mieszkania, ale i na garaże spółdzielcze.

Na niedawnej konferencji prasowej wicemarszałek Sejmu Eugeniusz Grzeszczak (PSL) powiedział, że spółdzielczość w Polsce to 9 tys. podmiotów w 15 branżach, prawie 10 mln członków i 400 tys. pracowników.

Z kolei Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker poinformował, że z najnowszych danych GUS wynika, iż spółdzielnie mieszkaniowe zarządzają ponad dwoma milionami mieszkań w Polsce (na około 13,5 mln nieruchomości mieszkaniowych ogółem). W ciągu dwóch lat liczba mieszkań zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe zmalała o ponad 559 tys.