Skromne potrzeby mieszkaniowe Polaków

Ponad połowa nabywców chce mieć mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 47 m kw. W kamienicach i nowym budownictwie lokale te są więc przeciętnie o 6 m kw. za duże. Tymczasem na rynku sprzedają się mieszkania odpowiadające potrzebom nabywców.

Zgodnie z danymi GUS przeciętna nieruchomość mieszkalna zbudowana w Polsce w 2010 roku miała 106,4 m kw. Na tak wysoki wynik ma głównie wpływ budownictwo indywidualne, ponieważ deweloperzy budowali mieszkania o przeciętnej powierzchni 66,5 m kw., a spółdzielnie 58,7 m kw. W największych miastach natomiast kupujący zgłaszają popyt na jeszcze mniejsze mieszkania – przeciętnie o powierzchni 51,5 m kw. Ponadto nabywcy zwracają szczególną uwagę na to, aby w mieszkaniu było jak najwięcej pokoi przy możliwie małym metrażu. Często pozwala to znacznie ograniczyć budżet potrzebny na zakup mieszkania. Home Broker sprawdził więc jak dużych mieszkań potrzebują Polacy.

Ponad połowa osób chcących kupić mieszkanie w Krakowie, Wrocławiu, Warszawie i Poznaniu myśli o nabyciu lokalu dwupokojowego. Kolejne w drabinie popularności są trzy pokoje. Chce je kupić blisko 25% osób, a więc ponad dwukrotnie mniej, niż w przypadku najpopularniejszych „dwójek”. Dopiero na trzecim miejscu znajdują się kawalerki. Jedynie 16% nabywców chce kupić mieszkanie właśnie w tym segmencie. Najmniej popularne są duże mieszkania o czterech i więcej pokojach. W 2010 roku mniej niż 5% nabywców chciało kupić taki lokal.

Myśląc o kawalerce nabywcy przeważnie chcieliby kupić lokal o powierzchni 34,1 m kw. – wynika z przeszło 22 tys. ankiet przeprowadzonych przez Home Broker w ostatnich 12 miesiącach. Kolejny pokój wymaga dodania do tej powierzchni 12,5 m kw. Przeciętna preferowana powierzchnia mieszkania dwupokojowego opiewa bowiem na 46,6 m kw. Aby natomiast spełnić oczekiwania ze strony popytu mieszkanie trzypokojowe powinno zmieścić się na powierzchni 62,1 m kw., czyli mniej niż łączna wielkość dwóch kawalerek. Najmniej popularne cztery pokoje powinny natomiast, zgodnie z preferencjami nabywców, zmieścić się na 83,9 m kw.

Mieszkania znajdujące się w ofercie są zazwyczaj większe niż wynikałoby to z popytu zgłaszanego na rynku. Spośród mieszkań używanych najgorzej dopasowane są lokale w budynkach współczesnych – czyli tych zbudowanych w ostatnim dziesięcioleciu. Dysproporcja między oferowaną i preferowaną powierzchnią rośnie wraz ze wzrostem liczby pokoi i wynosi od 3 m kw. w przypadku kawalerek do 21,7 m kw. przy mieszkaniach trzypokojowych. Za duże, względem zgłaszanego przez nabywców zapotrzebowania, są także mieszkania w budynkach z cegły zbudowanych do 2000 roku. Dysproporcje są jednak w tym przypadku mniejsze niż w budownictwie współczesnym. Kawalerki w kamienicach są przeciętnie za duże o 2,9 m kw., a lokale czteropokojowe o 15,8 m kw.

Jedynie w przypadku mieszkań z wielkiej płyty oferowany metraż jest mniejszy niż wynikałoby to z preferencji nabywców. Kawalerki w wielkiej płycie mają bowiem przeciętnie 28,1 m kw., a czteropokojowe mieszczą się już na 74,4 metrach. Lokale w wielkiej płycie są więc za małe w stosunku do zgłaszanego przez nabywców popytu. Przeciętna różnica jest jednak blisko dwukrotnie mniejsza niż w przypadku budownictwa współczesnego i tzw. „cegły”. Lokale w budynkach z wielkiej płyty są więc najbliższe popytowemu ideałowi. Stąd może wynikać wzrost popularności tego segmentu rynku. Na pięciu największych rynkach, w pierwszym kwartale zeszłego roku, mniej niż jedno na trzy sprzedane mieszkanie używane znajdowało się w bloku z wielkiej płyty. W zeszłym kwartale takich transakcji było już blisko 40%.

Jak ponadto wynika z danych o transakcjach przeprowadzonych w ostatnich 12 miesiącach faktycznie kupiona powierzchnia mieszkania niewiele różniła się od tej preferowanej. Największe różnice miały miejsce w przypadku kawalerek i mieszkań czteropokojowych. Te pierwsze w rzeczywistości były o 3,5 m kw. mniejsze niż w pierwotnych założeniach kupujących. Przeciwna sytuacja miała miejsce w przypadku mieszkań czteropokojowych. Przeciętna różnica wynosiła w tym segmencie 3,7 m kw., ale tym razem faktycznie kupione nieruchomości były o taką powierzchnię większe niżby to wynikało z pierwotnych założeń nabywców.

Bartosz Turek
Analityk Rynku Nieruchomości
Home Broker