Spółdzielnie sprzedały lokale kredytowane z budżetu państwa, a TBS‑y - nie

Krajowy Fundusz Mieszkaniowy (KFM), finansowany z budżetu państwa, powstał w 1995 r. Rok później spółdzielnie mieszkaniowe oraz Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) mogły zaciągać preferencyjne kredyty na budowę mieszkań, z długim okresem spłaty i oprocentowaniem poniżej rynkowych stóp procentowych.

Jak wyjaśnił PAP dyrektor Departamentu Budownictwa Społecznego BGK Dariusz Stachera, kredyty opiewały od kilkunastu do kilkudziesięciu mln zł.

Bank Gospodarstwa Krajowego, który zajmował się obsługą KRM zawarł ponad 1800 takich umów, udzielił kredytów na 7,2 mld zł. "Do spłaty pozostało jeszcze ponad 6 mld zł" - powiedział.

Co prawda w 2009 roku KFM zlikwidowano, ale BGK został ustawowo zobowiązany do obsługi kredytów, o które wnioskowano do 30 września 2009 r., na starych zasadach. Pozostało do udzielenia kilkanaście kredytów, które m.in. ze względu na przeszkody formalno-prawne nie zostały uruchomione.

Dyrektor BGK podkreślił, że dzięki KFM powstało prawie 100 tys. mieszkań na wynajem dla osób o umiarkowanych dochodach.

Znowelizowane w 2011 roku dwie ustawy: o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o spółdzielniach mieszkaniowych umożliwiły wykup tych lokali przez najemców TBS-ów oraz członków spółdzielni mieszkaniowych.

Spółdzielnie sprzedały dotychczas ok. 400 lokali spośród 17 tys., sfinansowanych z KFM. W przypadku TBS-ów żadnego mieszkania jeszcze nie sprzedano.

"Przyczyny tej sytuacji leżą zarówno po stronie najemców, jak i samych towarzystw" - ocenił Stachera. Jego zdaniem wielu najemców TBS-ów nie jest zainteresowanych wykupem mieszkań. Nie mają na to pieniędzy; muszą zapłacić za lokal cenę rynkową.

Tymczasem członkowie spółdzielni wykupują mieszkania "po kosztach". Oznacza to, że spłacają tylko zobowiązania przypadające na dany lokal, w tym kredyt. "Wysokość tej spłaty jest znacznie niższa, niż wartość rynkowa mieszkania" - wyjaśnił Stachera.

Ponadto TBS-y są spółkami prawa handlowego, co oznacza, że wykup mieszkań jest możliwy tylko po cenach rynkowych.

Dyrektor BGK zauważył, że najemca lokalu, wybudowanego przez TBS, pokrywa zwykle 30 proc. kosztów budowy. Pozostałą część stanowią środki własne TBS-u, grunt wniesiony często aportem przez gminę, oraz preferencyjny kredyt bankowy. "Najemcy zadłużali się często na partycypację w kosztach budowy takiego lokalu; było to dla nich sporym obciążeniem. A teraz - zgodnie z obowiązującym prawem - muszą zapłacić 100 proc. wartości rynkowej mieszkania, by stać się jego właścicielem, choć oczywiście zwaloryzowana partycypacja jest zaliczana na poczet ceny zakupu" - podkreślił.

"Cena rynkowa mieszkań stanowi barierę dla wielu najemców. TBS-y obawiają się z kolei utraty zarządzania tym majątkiem na rzecz wspólnot. Gminy, czyli właściciele ok. 80 proc. istniejących TBS-ów nie chcą pozbywać się narzędzia polityki mieszkaniowej. TBS-y nie chcą też oddawać nadwyżki ze sprzedaży lokalu do Funduszu Dopłat (zarządzany przez BGK - PAP) w ciągu siedmiu dni od przeprowadzonej transakcji" - dodał. Wyodrębnienie więcej niż 50 proc. lokali oznacza, że wspólnota mieszkaniowa może pozbawić TBS zarządzania ich zasobem. W konsekwencji może to doprowadzić do likwidacji towarzystwa.

Stachera ocenił, że "bez bonifikat dla najemców i liberalizacji zasad wykupu, a przede wszystkim - nowego programu finansowania preferencyjnego dla TBS-ów, np. częściowo zasilanego ze sprzedaży mieszkań, pozwalającego na odbudowę zasobu na wynajem, proces wyodrębniania na własność lokali nie ruszy w TBS-ach".

Pytany, czy TBS-y powinny sprzedawać mieszkania, zwrócił uwagę, że towarzystwa ucywilizowały segment rynku najmu w Polsce. Są to stabilne spółki, dobrze spłacające kredyty. "Według badań Instytutu Rozwoju Miast minimum 90-100 tys. mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach jest potrzebnych jeszcze w Polsce. W ramach KFM powstało niespełna 100 tys. lokali. Tylko w połowie ten popyt został zaspokojony" - ocenił.

Dorota Zawiślińska