Szykuje się rewolucja w hipotekach

Firmy budowlane będą miały większą gwarancję, że dostaną wynagrodzenie za swoją pracę na rzecz dewelopera. Ma im to zapewnić wpis do specjalnej hipoteki budowlanej

Przepisy dotyczące hipoteki są przestarzałe i trzeba je zmienić – uznała Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego działająca przy Ministerstwie Sprawiedliwości. W tej chwili pracuje nad zmianami do ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Nowy rodzaj zabezpieczenia

Firmy budowlane będą mogły korzystać ze specjalnej hipoteki budowlanej.
_ Obecnie wiele takich firm ma problemy z uzyskaniem wynagrodzenia za pracę _ – mówi Zbigniew Bachman, dyrektor Polskiej Izby Przemysłowo-Handlowej Budownictwa.

Według mecenas Pawła Kuglarza zmiana przepisów powinna im pomóc w egzekwowaniu należności. Wpis takiej hipoteki uzyska się szybko. Wystarczy, że wykonawca przedłoży w sądzie wieczystoksięgowym pisemną umowę o roboty budowlane zawartą z inwestorem.

Większe rygory mają obowiązywać podwykonawców. Ci będą musieli przedstawić także pisemną zgodę inwestora na to, aby wykonawca ich zatrudnił.
_ Nie może bowiem być tak, że nieruchomość zostanie obciążona dziesiątkami roszczeń, a inwestor nic nie będzie o nich wiedział _ – uważa prof. Jerzy Pisuliński z Uniwersytetu Jagiellońskiego, członek komisji.

Komisja chce też zrezygnować z podziału na dwa rodzaje hipoteki: kaucyjną i zwykłą. Będzie po prostu hipoteka.
_ Zabezpieczy ona jedną lub więcej wierzytelności przysługujących tej samej osobie. Obejmie także należności, które powstaną w przyszłości i nie mają jeszcze ustalonej wysokości _ – wyjaśnia prof. Jerzy Pisuliński.

Hipoteka ma też zabezpieczać inne roszczenia, np. koszty upomnień bankowych. W tej chwili nie ma takiej możliwości.

Będą też ułatwienia w handlu wierzytelnościami hipotecznymi. Skończy się czekanie na wpis do księgi wieczystej – do sprzedaży takiej wierzytelności wystarczy umowa pisemna z datą pewną (czyli poświadczoną przez notariusza).

Po zmianach wpis będzie więc miał tylko charakter deklaratoryjny (czyli potwierdzający taką sprzedaż).
_ To przydatna zmiana _ – ocenia mecenas Jerzy Bańka ze Związku Banków Polskich.

Komisja chce też powrócić do przedwojennych tradycji i wprowadzić instytucję rozporządzenia miejscem hipotecznym. Mają na tym skorzystać właściciele nieruchomości obciążonej kilkoma hipotekami. Kto skorzysta z miejsca

Obecnie, jeśli spłaci się jeden dług zabezpieczony hipoteką, to następne hipoteki posuwają się naprzód. Większe szanse na zaspokojenie roszczeń mają wierzyciele, których hipoteka została ustanowiona pierwsza – im dalsza kolejność, tym wartość zabezpieczenia jest mniejsza. Dlatego dalsi wierzyciele żądają często dodatkowych zabezpieczeń, np. banki – wyższego oprocentowania.

Po zmianach właściciel nieruchomości, jeśli spłaci dług, będzie mógł przenieść w to miejsce inną hipotekę – np. bankową, którą wpisano na szarym końcu. W zamian za to może np. negocjować z bankiem obniżenie oprocentowania.

W tej chwili w Sejmie znajdują się dwa inne projekty nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ale nie przewidują tak daleko idących zmian.

Renata Krupa-Dąbrowska
Rzeczpospolita