Wkład własny to nie wszystko
Taksa notarialna, prowizja za udzielenie kredytu, ubezpieczenie, opłaty sądowe i podatek od czynności cywilno-prawnych - to tylko kilka pozycji z całej listy kosztów związanych z zakupem mieszkania. W efekcie w 2015 r. trzeba będzie mieć nie 10 proc., ale nawet około 20 proc. ceny nieruchomości, aby nabyć lokal na kredyt.
Już za trzy tygodnie, czyli od 1 stycznia 2015 r., trzeba będzie posiadać przynajmniej 10 proc. wkładu własnego, aby kupić mieszkanie na kredyt. Czy to oznacza, że wystarczy posiadać 30 000 zł, aby nabyć lokum warte 300 000 zł? Niestety, nie.
Wydatki, wydatki i jeszcze raz wydatki
Lista dodatkowych kosztów, związanych z zakupem mieszkania, jest długa - wkład własny jest tylko jednym z jej elementów. Wszystkie wydatki można podzielić na dwie główne kategorie: transakcyjne i kredytowe. Te pierwsze są niemal identyczne w przypadku kredytu zaciąganego na zakup lokalu od dewelopera, jak i używanego. W obu przypadkach możemy zostać zmuszeni do opłacenia rachunku za wycenę nieruchomości (np. 300 zł) oraz wniesienia podobnej kwoty za ubezpieczenie od ognia i wody. Do tego dochodzi jeszcze 200 zł opłaty za ustanowienie hipoteki i 19 zł podatku od czynności cywilno-prawnych.
Najwięcej przyszły kredytobiorca będzie musiał wydać na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego oraz prowizję za udzielenie kredytu. Pierwsza z tych opłat opiewać może np. na 3 proc. od kwoty różnicy między posiadanym wkładem własnym a równowartością 20 proc. wyceny kupowanej nieruchomości (pobierana za trzy czy pięć lat z góry). Prowizja za udzielenie kredytu pochłania natomiast od 0 do 2 proc. kredytu.
Jeśli znowu przyjąć, że chcemy kupić mieszkanie warte 300 000 zł, to w grudniu br. wciąż moglibyśmy zadłużyć się na 95 proc. tej kwoty, płacąc za to prowizję - do 5 700 zł oraz ubezpieczenie niskiego wkładu - około 1 350 zł. Po styczniowych zmianach kwoty te odrobinę spadną - odpowiednio do 5 400 zł i 900 zł. Daje to łączny koszt kredytowy na poziomie 7 869 zł w 2014 r. i 7 119 zł w 2015 r.
Na nasze szczęście banki często obniżają wymienione opłaty lub doliczają je do pożyczanej sumy. Dzięki temu nie trzeba prowizji opłacać gotówką, ale wzrośnie nam comiesięczna rata.
|
|
| --- |
Zakup nowego kosztuje mniej
W kategorii kosztów transakcyjnych sytuacja wygląda zupełnie inaczej - wydatki związane z zakupem mieszkania nowego są znacznie niższe niż w przypadku tego używanego. Powody są dwa - podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC) i prowizja pośrednika. Oba te elementy występują niemal wyłącznie na rynku wtórnym. PCC płaci kupujący przy podpisaniu aktu notarialnego. Stawka to 2 proc. wartości nieruchomości. Przy lokalu o wartości 300 000 zł pochłonie on 6 000 zł.
Sporym kosztem może okazać się prowizja pośrednika. Tradycyjnie ustalana jest ona na poziomie 3 proc. wartości nieruchomości plus VAT, choć można negocjować jej wysokość, więc jest szansa na obniżenie wydatków do 1-2 proc. Przy naszych wyliczeniach przyjmujemy jednak tę 3 proc., co w przypadku naszego modelowego mieszkania daje koszt rzędu 11 070 zł.
|
|
| --- |
Pozostałe wydatki uderzają nabywcę po kieszeni już w znacznie mniejszym stopniu. Dla przykładu - taksa notarialna pochłonie do 1 200 zł w przypadku zakupu lokalu używanego, a na pięć odpisów z aktu po 10 stron każdy trzeba zarezerwować nawet 369 zł.
Na rynku pierwotnym koszty te mogą być wyższe, bo zarówno umowę deweloperską (podobną do przedwstępnej na rynku wtórnym), jak i końcową przenoszącą prawo własności trzeba podpisać u notariusza. Plus jest taki, że pierwszy wydatek współdzielą deweloper i kupujący.
W modelowym przypadku nabywca nowego mieszkania musi się liczyć z taksą na poziomie około 1 800 zł i dodatkiem za wypisy - około 600 zł. Do tego dochodzą jeszcze opłaty sądowe. Jeśli księgę wieczystą (KW) nieruchomości trzeba dopiero założyć, kosztować to będzie 60 zł. Wpis właściciela w KW pochłonie ponadto 200 zł.
|
|
| --- |
Kupując na kredyt używane "M" trzeba mieć nawet 19 proc. ceny w gotówce
W związku z podniesieniem od stycznia wymagań co do posiadania wkładu własnego, łączne wydatki związane z nabyciem modelowego mieszkania wzrosną. Zakup w 2015 r. wymagać będzie posiadania w gotówce kwoty o 14 250 zł wyższej niż w 2014 r.
Zmiana wprowadzona rekomendacją może się okazać bardziej dotkliwa dla osób, które chciałyby kupić mieszkanie używane. W naszym przypadku łączne koszty zakupu wynieść mogą około 56 000 zł w przypadku lokalu z drugiej ręki i 40 000 zł - mieszkania nowego.
Dla porównania kupujący jeszcze w grudniu będą potrzebować 25 500 zł na nowe lokum o wartości 300 000 zł i prawie 42 000 zł przy lokalu z drugiej ręki. Oczywiście, w praktyce wydatki te mogą być znacznie niższe - szczególnie dzięki negocjacji stawek opłat i prowizji z notariuszem, pośrednikiem lub bankiem.
|
|
| --- |
Bartosz Turek