Wynająłeś mieszkanie? Kilka prostych reguł ustrzeże przed kłopotami

Pisaliśmy już w WP o zasadach, jakimi powinien się kierować najemca, by bezpiecznie wynająć mieszkanie. Tym razem kilka reguł, które to właścicielowi pomogą zabezpieczyć się przed wpuszczeniem do swojego mieszkania osoby, która będzie uchylała się od płacenia czynszu. I stanie się źródłem koszmaru.

Nawet jeśli w wynajęcie mieszkania zaangażowany jest pośrednik, warto, by właściciel mieszkania był obecny przy podpisaniu umowy i poznał osobiście swojego lokatora. Jeśli nie wzbudzi jego zaufania, może odmówić zawarcia umowy.

Najem w Polsce jest mniej atrakcyjny niż na Zachodzie

Intuicja to jednak za mało, by zabezpieczyć swoje prawa. Od kilku lat polskie prawo przewiduje możliwość zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Od "zwykłego" różni się tym, że integralną częścią umowy jest oświadczenie najemcy, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia lokalu i opuszczenia go po rozwiązaniu umowy. Oświadczenie takie musi zostać złożone w formie aktu notarialnego.

Ponadto musi wskazać lokal, do którego będzie mógł przeprowadzić się w razie rozwiązania umowy. Wynajmujący może zażądać, by właściciel tego "zastępczego" mieszkania wyraził zgodę na przeprowadzkę w dokumencie, który będzie miał notarialnie poświadczony podpis.

Na pewno wielu właścicieli mieszkań obawia się, że zaznaczając w treści ogłoszenia, że w grę wchodzi tylko najem okazjonalny (który oznacza dla najemcy konieczność poniesienia kosztów notarialnych i znalezienia osoby, która zgodzi się przyjąć go do siebie w razie rozwiązania umowy najmu), przestraszy potencjalnych najemców i nikt nie wyrazi zainteresowania mieszkaniem. To raczej bezpodstawne obawy.

Najem okazjonalny to tak naprawdę jedyne zabezpieczenie na wypadek nieuczciwości ze strony najemcy. Jednocześnie można sądzić, że wynajmujący, który domaga się takiego zabezpieczenia, sam będzie podchodził odpowiedzialnie do współpracy i zależeć mu będzie na jak najdłuższym, niezakłóconym trwaniu umowy. W przypadku drogich nieruchomości w dobrych lokalizacjach najem okazjonalny staje się standardem i jest traktowany jako dowód dobrych intencji stron.

Inna sprawa, że od wielu miesięcy w dużych miastach więcej jest chętnych do najęcia mieszkania niż lokali spełniających ich oczekiwania, więc to wynajmujący dyktują warunki.

Dla kogo najem okazjonalny?
Z najmu okazjonalnego mogą skorzystać wyłącznie osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej. Nieruchomość może zostać wynajęta na maksymalnie 10 lat, lecz po upływie tego okresu czas może zostać wydłużony.

Aby skorzystać z dobrodziejstwa najmu okazjonalnego, właściciel mieszkania musi zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jeśli tego nie uczyni, umowa będzie zwykłą umową najmu i "uproszczona eksmisja" nie będzie miała zastosowania.

Liczba zawieranych umów najmu okazjonalnego rośnie z roku na rok. Z danych Ministerstwa Finansów wynika, że w 2016 roku 9 884 podatników dokonało zgłoszenia takiej umowy w urzędzie skarbowym. Jest to wzrost o 4 166 w porównaniu z rokiem 2015.

Jeśli umowa zostanie wypowiedziana przed terminem (np. w wyniku tego, że najemca przestał płacić czynsz lub niszczył mieszkanie) albo wygaśnie, a lokator odmówi wyprowadzenia się, mając umowę najmu okazjonalnego wynajmujący łatwo pozbędzie się go z lokalu. Wystarczy, że przedstawi mu na piśmie żądanie opróżnienia lokalu.

Jeśli to nie odniesie skutku? Właściciel musi złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy o najem okazjonalny aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji. Do wniosku dołącza żądanie opróżnienia lokalu, dowód doręczenia go najemcy, dokument przysługujący właścicielowi tytuł prawny oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika skarbowego.

Dopełnienie tej procedury zastępuje konieczność wszczynania trwającej długo i skomplikowanej sprawy o eksmisję.

Zapytana przez WP Finanse o sposoby weryfikacji potencjalnego najemcy, Hanna Milewska-Wilk ze Stowarzyszenia Mieszkanicznik, które zrzesza właścicieli nieruchomości na wynajem, podaje kilka metod zebrania informacji. Proponuje, by w umowie "zwykłego" najmu wpisać Sąd Arbitrażowy przy Stowarzyszeniu Mieszkanicznik jako właściwy do rozstrzygania sporów. Postępowanie przed nim jest jednoinstancyjne, więc szybsze niż przed sądem powszechnym.

Sugeruje, by poprosić najemcę o przelanie kaucji drogą elektroniczną, gdyż umożliwia to sprawdzenie danych nadawcy. Warto poprosić o okazanie drugiego dokumentu ze zdjęciem. Nie zaszkodzi przejrzeć portale społecznościowe, także branżowe, a jeśli najemca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, można sprawdzić go w bazie CEIDG.

Zalecamy proszenie najemcy o podanie numeru telefonu "na wszelki wypadek". Nie musi podawać imienia i nazwiska osoby, wystarczy, że dopisze pokrewieństwo, np. "mama" czy "brat". Wyjaśnijmy najemcy, że to numer, na który zadzwonimy, jeśli nie będziemy w stanie skontaktować się z najemcą – i tego należy się trzymać. - Z zapasowego numeru korzystamy tylko wtedy, gdy inne próby kontaktu z najemca zawiodą – wyjaśnia.

- Kluczowe jest dokładne ustalenie zasad i dopilnowanie terminowości płatności. Jeśli mamy w umowie płatność czynszu do 8. dnia miesiąca, to przy braku płatności 9. wysyłamy sms z przypomnieniem, a 10. dzwonimy z pytaniem, czy wszystko w porządku – ekspert wyjaśnia korzyści wynikające z utrzymywania regularnego kontaktu. - Bardzo ważne, by nie dopuszczać do powstania zadłużenia - dodaje.

Niezależnie od tego, czy zostanie zawarta umowa najmu "zwykłego" czy okazjonalnego, wynajmujący powinien zastanowić się, jakie postanowienia najpełniej zagwarantują jego prawa. Podstawowym pytaniem, jakie sobie zada, może być czas trwania umowy. Korzyścią z umowy zawartej na czas określony jest to, że od początku wie on, kiedy mieszkanie zostanie zwolnione i przez ile miesięcy może liczyć na regularne wpływy z czynszu.

Z drugiej strony, taka umowę można wypowiedzieć tylko pod warunkiem, że w jej treści strony zawarły odpowiednią klauzulę, która precyzuje sytuacje, w których zakończenie obowiązywania umowy przed terminem będzie dopuszczalne. W jej braku wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony jest niemożliwe.

Z kolei umowę zawartą na czas nieoznaczony można wypowiedzieć w dowolnym momencie – z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Wynika on z ustawy i wynosi trzy miesiące. W umowie strony mogą wprowadzić inny okres, ale nie może on być krótszy niż owe trzy miesiące. Jest to forma ochrony najemcy i ma zagwarantować mu, że nie zostanie z dnia na dzień bez dachu nad głową.

Wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy od wpłacenia przez najemcę kaucji. W przypadku najmu okazjonalnego nie może ona przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu, w przypadku zwykłego może stanowić maksymalnie dwunastokrotność miesięcznego czynszu liczonego według stawki na dzień zawarcia umowy. Oznacza to, że jeśli czynsz zostanie podniesiony, to wynajmujący nie może domagać się żadnego wyrównania kaucji.

Kaucja jest zabezpieczeniem na wypadek, gdyby po wyprowadzeniu się najemcy okazało się, że mieszkanie zostało przez niego w jakiś sposób uszkodzone lub że nie uregulował części rachunków.

Jej przyjęcie powinno być poświadczone w umowie lub osobnym dokumencie – nawet napisanym odręcznie. Forma nie ma tu znaczenia. Po potrąceniu należności kaucja podlega zwrotowi w terminie miesiąca od dnia wyprowadzenia się najemcy.

Żadnych niezapowiedzianych wizyt
Wynajmując mieszkanie, właściciel musi pogodzić się z tym, że w dużej mierze traci nad nim kontrolę. Wejście do lokalu bez zgody najemcy lub pod jego nieobecność jest naruszeniem obowiązującej umowy. Tylko w wyjątkowych sytuacjach – np. w razie zgłoszonej przez sąsiadów awarii lub w sytuacji zagrożenia bezpieczeństwa – może wejść pomimo nieobecności lokatora. Przepisy zobowiązują go do wejścia w asyście policji, straży miejskiej lub straży pożarnej.

Jeśli z jakiegokolwiek powodu właściciel wszedł do mieszkania pod nieobecność lokatora, musi zabezpieczyć znajdujące się w nim rzeczy do czasu powrotu najemcy, a następnie sporządzić protokół z tych czynności.

Osoba, która nie potrafi pogodzić się z myślą o utracie możliwości wchodzenia do mieszkania, z całą pewnością nie powinna nawet rozważać wynajęcia mieszkania. Próba złożenia wizyty bez wcześniejszego uprzedzenia najemcy – bądź pomimo jego sprzeciwu – może zostać uznana za wdarcie się do mieszkania, a to przestępstwo naruszenia miru domowego (art. 193 Kodeksu karnego).