Zanim podpiszesz umowę, sprawdź dewelopera

Najprostszym rozwiązaniem jest udanie się do biura doradcy do spraw nieruchomości, gdzie znajdziemy oferty tylko deweloperów poddanych starannej weryfikacji. Jeśli jednak chcemy to zrobić sami, pamiętajmy o kilku ważnych rzeczach, które musimy zrobić, zanim podpiszemy umowę zakupu wymarzonego M. Jest to szczególnie ważne w czasach, kiedy większość deweloperów ma problemy ze sprzedażą mieszkań a część z nich nawet bankrutuje.

1. Wstępny rekonesans

Kiedy zainteresuje nas jakaś konkretna nieruchomość, trzeba sprawdzić, jaki deweloper ją realizuje. Najwygodniejszym źródłem jest Internet. Nie ograniczajmy się jednak tylko do oficjalnych stron dewelopera, bo tam znajdziemy jedynie pozytywne informacje na temat projektu. Poszukajmy wiadomości na forach dotyczących naszej inwestycji i samego dewelopera. Pamiętajmy jednak, że anonimowość, jaką zapewnia Internet, pozwala na dużą swobodę wypowiedzi, dlatego opinie, jakie tam znajdziemy, mogą być bardzo skrajne. Zamieszczane są tam zazwyczaj negatywne opinie, osoby zadowolone z nabytego mieszkania rzadziej dzielą się swoją radością. Dlatego też Internet traktujmy raczej jako wskazówkę, a decyzję o zakupie podejmijmy po zapoznaniu się z informacjami z rzetelnych i zaufanych źródeł (pisma branżowe, znajomi, którzy kupili mieszkanie u danego dewelopera).

Uważnie sprawdźmy również poprzednie, już zrealizowane inwestycje. Jeżeli do tej pory wszystkie projekty danego dewelopera oddawane były z opóźnieniem, a ich wykonanie pozostawia wiele do życzenia, można się spodziewać, że w przypadku wybranej przez nas inwestycji będzie podobnie.

Istotne jest też, czy deweloper jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Instytucja ta dokładnie prześwietla swoich członków i nie ma w niej miejsca na niesolidne firmy.

2. Wypłacalność

Kiedy już wybierzemy dewelopera, musimy sprawdzić jego kondycję finansową. Często zdarza się tak, że deweloperzy wykorzystują wpłaty nowych klientów na kończenie wcześniejszych projektów, co może zagrozić powstaniu naszej inwestycji. Jeżeli jednak deweloper prowadzi odrębne rachunki powiernicze dla każdego projektu, będziemy mieli pewność, że pieniądze przeznaczone zostaną na realizację zakupionej przez nas nieruchomości. Dodatkowo, jeśli znamy numer KRS dewelopera (powinien nam go udostępnić bez problemu), możemy sprawdzić jego akta rejestrowe. Znajdziemy tam sprawozdanie finansowe, informacje o tym, czy wobec dewelopera nie toczy się postępowanie upadłościowe i czy komornik nie zajął udziałów lub akcji. Te i inne przydatne informacje znajdziemy w Wydziale Sądu Rejonowego, który odpowiada za Krajowy Rejestr Sądowy. Dla jeszcze większej pewności możemy skontaktować się z Krajowym Rejestrem Długów. 3. Sprawdzanie umowy

Zanim podejmiemy decyzję o zakupie, poprośmy dewelopera o wzór umowy przedwstępnej. Sprawdźmy dokładnie, czy nie ma w niej kruczków. Szczególną uwagę zwróćmy na to, jak określone są kary umowne (nasze i dewelopera) oraz jaka jest odpowiedzialność obu stron za niewywiązanie się z umowy. Często deweloperzy próbują „przemycić” zapisy krzywdzące klienta (np. większe kary umowne). Możemy je jednak wyeliminować, sprawdzając, czy w umowie znajdują się klauzule niedozwolone. Ich wykaz możemy sprawdzić na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jeżeli zauważymy, że mamy więcej obowiązków niż deweloper, a jego uprawnienia są bardzo szerokie, możemy starać się o wprowadzenie zmian.

W czasach, kiedy mieszkania sprzedawały się jak świeże bułeczki, deweloperzy nie chcieli nawet słyszeć o jakichkolwiek negocjacjach warunków umów. Teraz jednak, kiedy sprzedaż wygląda zdecydowanie gorzej, są bardziej otwarci na zmiany. Wielu deweloperów zmieniło też swoje umowy po kontrolach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, tak więc teraz są one bardziej przyjazne klientowi. Mimo to pamiętajmy o dokładnym ich sprawdzeniu. Jeżeli będziemy mieli jakieś poważne zastrzeżenia, skontaktujmy się z prawnikiem. Będzie to dla nas oczywiście pewien wydatek, ale zakup mieszkania jest przecież poważnym krokiem.

4. Pozwolenie na budowę i prawa do nieruchomości

Bardzo ważną informacją jest, czy deweloper posiada pozwolenie na budowę. Jeśli tak, powinno ono stanowić załącznik do umowy. Jeżeli dopiero został złożony wniosek, sprawdźmy w urzędzie gminy, na jakim jest etapie. Może okazać się, że istnieje duże ryzyko odrzucenia wniosku. W takiej sytuacji wycofajmy się z inwestycji.

Istotne jest też, jakie prawo do korzystania z nieruchomości posiada deweloper. Możemy to sprawdzić w sądzie wieczysto-księgowym (numer księgi wieczystej powinien udostępnić nam deweloper). Tam zobaczymy, czy nieruchomość jest jego własnością, czy też jest to użytkowanie wieczyste. Jeżeli nie jest właścicielem ani użytkownikiem, sprawdźmy dokładnie, czy w księdze nie ma wobec niego żadnych zastrzeżeń.

Nieruchomość może być też obciążona hipoteką, jeżeli deweloper posiłkuje się kredytem hipotecznym na realizację projektu. W takiej sytuacji sprawdźmy dokładnie, czy w zawieranej z nami umowie o tym wspomina (jeśli nie, oznaczać to może, że ukrywa też inne ważne informacje) i czy deklaruje spłacenie hipoteki do momentu przekazania mieszkania. Jeżeli takiego zobowiązania nie ma, poprośmy o wpisanie go do umowy. W przypadku odmowy zrezygnujmy z mieszkania.

5. Plan zagospodarowania terenu

Często deweloper zapewnia nas o tym, że okolica jest cicha i nic tego w najbliższym czasie nie zmieni, a piękny widok na zieleń nigdy nie będzie zakłócony. Po jakimś czasie jednak rozpoczyna się budowa drogi szybkiego ruchu tuż pod naszymi oknami, przez które możemy już tylko podziwiać kolejne wysokie budynki powstające w najbliższej okolicy. Sprawdzenie planów zagospodarowania terenu uchroni nas przed uciążliwym sąsiedztwem. Jeżeli takich planów nie ma, zapytajmy w urzędzie gminy, czy planowane są jakieś inwestycje.

Jeżeli już dokładnie zweryfikujemy dewelopera i stwierdzimy, że ma dobrą opinię, jest wypłacalny, w umowie nie ma żadnych niepokojących zapisów, jest pozwolenie na budowę, a w najbliższej okolicy nie powstanie oczyszczalnia ścieków, możemy śmiało podpisywać umowę.

Aleksandra Szarek Specjalista Rynku Nieruchomości
NaszeMiasto.pl