Będzie bezpieczniej, ale drożej. Wchodzi ustawa deweloperska

W życie wchodzi nowa ustawa deweloperska. Ochroni klientów przed utratą pieniędzy w przypadku upadku firmy budującej nasze wymarzone mieszkanie. Za to bezpieczeństwo trzeba będzie jednak więcej zapłacić.

Wreszcie kończy się XIX wiek (sic!) na polskim rynku pierwotnym. Wzorem innych krajów także u nas kupujący mieszkanie nie będzie musiał się już bać, że zostanie z kredytem i dziurą w ziemi pozostawioną przez dewelopera-bankruta. Od 29 kwietnia w życie wchodzi nowa ustawa deweloperska. Każda nowo wprowadzona oferta sprzedaży mieszkań będzie musiała mieć swój rachunek powierniczy. Dopóki deweloper nie skończy budowy (lub jej etapu), pieniędzy nie zobaczy. To jedna z najważniejszych nowości wprowadzonych ustawą.

- Środki zgromadzone na tym rachunku mogą być przeznaczone wyłącznie na realizację konkretnego projektu deweloperskiego, a nad ich wypłatą czuwa bank - mówi Mikołaj Zdyb, radca prawny z kancelarii D. Dobkowski sp.k. stowarzyszonej z firmą doradczą KPMG. - W przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego bank wypłaca deweloperowi środki dopiero po realizacji projektu i po przeniesieniu własności lokalu na nabywcę. W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego bank wypłaca środki deweloperowi na bieżąco po realizacji danego etapu budowy - tłumaczy ekspert.

Co jednak najważniejsze, po ewentualnym bankructwie dewelopera w pierwszej kolejności pieniądze wrócą do nabywców niedokończonych mieszkań. Takie zapisy dotychczas stosowało bardzo niewiele firm, teraz robić będą musiały tak wszystkie.

Budują tylko w gazetach

Ponieważ dla deweloperów nowe prawo nie jest zbyt korzystne, to uciekali przed nim jak tylko się da. Ustawa nakłada obowiązek założenia rachunku powierniczego dla inwestycji, których budowa ruszy po 29 kwietnia. Przed tym terminem deweloperzy rozpoczynali "budowę", dając ogłoszenia w prasie o starcie sprzedaży nieruchomości, które nie tylko nie miały jeszcze dziury w ziemi, ale nawet pozwolenia na budowę czy skończonego projektu architektonicznego. Zdaniem ekspertów takie zabiegi jednak nie uchronią przed obowiązkiem założenia rachunku powierniczego

- Samo prowadzenie rachunku nie powinno być drogie. To są groszowe sprawy i na pewno nie przeniosą się na cenę mieszkania - mówi Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker. - Ceny mogą jednak podskoczyć, bo deweloper nie będzie miał dostępu do gotówki i będzie musiał szukać innego finansowania. Może spróbować zaciągnąć kredyt lub wypuścić obligację. A to dodatkowy koszt - dodaje.

Problemy mogą dotyczyć głównie małych deweloperów. Jak zauważa Mikołaj Zdyb duzi gracze i tak mają otwarte linie kredytowe i dla nich zdobycie środków na budowę nie powinno być trudne i drogie. Dla mniejszych graczy mogą to być dużo wyższe koszty, które zmniejszą ich zysk.

- Z pewnością deweloperzy będą starali się przerzucić przynajmniej część nowych kosztów na klientów. W rezultacie z punktu widzenia nabywców lokali ustawa deweloperska najprawdopodobniej spowoduje, że będzie rzeczywiście bezpieczniej niż teraz, ale drożej - podkreśla radca prawny.

Deweloper na spowiedzi, czyli prospekt prawdę ci powie

Bezpieczeństwo będzie opierało się nie tylko na rachunkach powierniczych. Deweloper nie będzie już mógł zwodzić nas folderami, na których wokół naszego przyszłego mieszkania rosnąć mają piękne drzewa i płynąć będzie czysta rzeczka, a w rzeczywistości przechodzi trasa szybkiego ruchu i rów melioracyjny ze ściekami z pobliskiej fabryki. Jego obowiązkiem będzie przekazanie zainteresowanemu kupnem mieszkania tzw. prospektu.

- Musi on zawierać informacje, o ile są dostępne w publicznych dokumentach, dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu jednego kilometra od sprzedawanego mieszkania. Chodzi tu zwłaszcza o inwestycje takie jak budowa lub rozbudowa dróg, budowa torów kolejowych oraz przewidziane korytarze powietrzne, a także inne inwestycje komunalne, w szczególności oczyszczalnie ścieków, spalarnie śmieci, wysypiska czy cmentarze - tłumaczy Mikołaj Zdyb.

Dodatkowo znaleźć tam będzie można informacje z planu zagospodarowania przestrzennego sąsiednich działek. Dzięki temu nie będziemy zaskoczeni tym, że obok naszego kameralnego apartamentowca wyrośnie 100-metrowy blok. Co ważne, za niepodanie klientom prospektu informacyjnego lub zatajenie w nim kluczowych informacji deweloper może słono zapłacić. Grozić mu będzie kara grzywny lub nawet dwóch lat pozbawienia wolności. W takim wypadku będziemy mogli też bez konsekwencji odstąpić od umowy.

Osobną kwestią jest to, kiedy klient prospekt dostanie. Deweloperzy raczej nie będą chcieli się nimi chwalić na swoich stronach internetowych. Na targach mieszkaniowych też raczej go nie zobaczymy. Najprawdopodobniej większość deweloperów będzie chciała go dać w ostatnim momencie w biurze sprzedaży, tuż przed podpisaniem umowy. Trzeba pamiętać, że na nasze życzenie sprzedający musi wydać nam prospekt.

Nie masz kredytu? Zaliczki nie odzyskasz

Kolejna zmiana, jaką wniesie ustawa deweloperska, dotyczy sposobu podpisywania umowy przedwstępnej. Nowe prawo zobowiązuje, aby była ona spisana w formie aktu notarialnego. Dzięki temu warunki umowy, w tym na przykład cena, nie będą mogły się zmienić.

- Koszty sporządzenia aktu zależą od wartości mieszkania i objętości umowy. Dla mieszkania o wartości 500 tys. zł będą oscylowało koło kwoty 3000-3200 zł, w tym koszt sporządzenia wypisów aktu). Te koszty na mocy ustawy dzieli się równo pomiędzy nabywcę i dewelopera - wylicza Mikołaj Zdyb

Umowa przedwstępna w formie aktu będzie też podstawą starania się nabywcy o przeniesienie na niego prawa własności lokalu. Minusem jest dużo bardziej skomplikowana i kosztowna niż dotychczas rezygnacja z zakupu mieszkania w przypadku, jeśli się rozmyślimy lub nie uzyskamy kredytu hipotecznego. Wówczas stracimy pieniądze wpłacone jako zaliczkę.

Zmiany na lepsze, ale już szykuje się nowelizacja

Jak podkreślają eksperci, ustawa na pewno ucywilizuje sprzedaż nowych mieszkań. Przepisy sprawią, że klient decydując się na zapewne największy wydatek w swoim życiu, dostanie maksimum bezpieczeństwa, ale będzie musiał za nie zapłacić najprawdopodobniej więcej niż teraz.

Nowe prawo zmienić może też całą branżę, bo preferuje raczej dużych deweloperów. Analitycy nieruchomości twierdzą, że zmusi to do dalszej konsolidacji na rynku i spowoduje serię przejęć. Być może część małych deweloperów nie podoła nowym wymogom i albo zamknie działalność, albo upadnie. Ale dzięki nowym przepisom klient będzie mógł czuć się nawet w takim wypadku bezpiecznie

- Założenia ustawy są generalnie dobre. Podobne rozwiązania funkcjonują zresztą na świecie. Niedopracowane są jednak liczne kwestie techniczne. Ustawa nakłada na deweloperów i banki różne obowiązki, ale nie wyjaśnia dokładnie, jak je realizować. Nasuwa się na jej tle bardzo wiele szczegółowych pytań. Będzie się musiała w tym zakresie ukształtować jakaś praktyka – uważa radca prawny kancelarii D. Dobkowski.

Właśnie z tego powodu już stwierdzono, że za dwa lata politycy mają pochylić się nad przepisami jeszcze raz w celu poprawienia błędów. Nie będzie to jednak ani pierwszy, ani zapewne ostatni taki przypadek…