Ceny nieruchomości 2010: koniec złudzeń

Będą tanieć? A może rosnąć? Będzie ich więcej czy mniej. Media i analitycy prześcigają się w prognozach na rok 2010. Oto prognoza na bieżący rok i podsumowanie ubiegłego.

Rok 2009 był najgorszy od lat . Załamanie rynku kredytów hipotecznych spowodowało drastyczne zmniejszenie się liczby sprzedawanych mieszkań. Deweloperom i sprzedającym na rynku wtórnym nie pozostało nic innego jak obniżyć ceny. Z tym że spadek nie był tak wielki, jak oczekiwaliby tego kupujący. Dlaczego? Choćby dlatego, że w 2007 i 2008 roku budowa było horrendalnie droga. A to właśnie nieruchomości z tego okresu trafiają obecnie do sprzedaży.

W bazie serwisu www.szybko.pl ogłoszeń sprzedaży z rynku wtórnego jest niemal o 50 proc. więcej niż w 2008. Jest to efekt oddawania do użytku mieszkań, które były budowane na fali boomu w 2007 i 2008 roku. Od stycznia do końca listopada 2009 oddano 143 317 mieszkań (dane GUS), o prawie 6 proc. więcej niż w roku 2008 i o 23 proc. więcej niż w 2007.

Koniec roku - pierwsze wzrosty

Po spadkach cen na początku ubiegłego roku w ostatnich miesiącach pojawiły się pierwsze wzrosty. Choć ceny ofertowe wciąż są stabilne, to ceny transakcyjne zaczynają rosnąć. Może to oznaczać, że deweloperzy, a także sprzedający mieszkania na rynku wtórnym, nie są już tak chętni do udzielania dużych rabatów. W ostatnim miesiącu średnia różnica między ceną ofertową a transakcyjną wyniosła 8,9 proc.

"Według raportu Gold Finance i redNet Consulting w grudniu na większości rynków widać wzrost średniej ceny mieszkań, które się sprzedały. - W obecnej sytuacji jest to bardzo ważny wskaźnik, gdyż o sile rynku decyduje siła i sprawność popytu. A widać, że są miasta, w których sprzedają się odpowiednio droższe mieszkania niż w poprzednim miesiącu. Należą do nich Katowice (+4,7 proc.), Poznań (+1,7 proc.), Warszawa (+1,3 proc.)" - wyliczają autorzy raportu.

Twórcy "Raportu z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance" przekonują, że zahamowanie spadku cen ofertowych to zasługa większej liczby ogłoszeń, droższych, nowych mieszkań kupionych od deweloperów w ciągu ostatnich kilku lat.
"Jednocześnie wciąż spadają ceny mieszkań budzących znikome zainteresowanie kupujących: tych o dużych powierzchniach czy na zaniedbanych peryferyjnych blokowiskach. Mimo cen niższych nawet o 40 proc. od średniej dla danego miasta na takie oferty wciąż nie jest łatwo znaleźć klientów" - piszą twórcy raportu.

I co dalej?

Co do tego, jak będą się zachowywać się ceny w najbliższym roku, analitycy nie są zgodni. Wszystko za sprawą wielu zmiennych wpływających na ceny mieszkań. Teoretycznie można się spodziewać spadku cen mieszkań najbardziej przewartościowanych w czasie hossy - gorszej jakości, na peryferiach.

Jednak osobom, które chcą teraz sprzedać niedawno kupione mieszkanie, trudno pogodzić się z myślą, że mieliby zaoferować mieszkanie za cenę, która nie pokryłaby wydatków, jakie sami ponieśli na zakup i wykończenie lokalu.

Z drugiej strony wiele mieszkań kupowanych w czasie boomu było traktowanych jako inwestycje. Analitycy Oferty.net i Open Finance zwracają uwagę, że ożywienie sprzed 2-3 lat zaowocowało oddaniem do użytku dziesiątek tysięcy nowych mieszkań. Wiele z nich, często kupowanych od deweloperów jeszcze na etapie "dziury w ziemi" obecnie wystawianych jest do sprzedaży na rynku wtórnym.

Jesteś zainteresowany kredytem hipotecznym?
Już teraz możesz u nas porównać ofertę 25 banków. Określasz wartość mieszkania, kwotę kredytu, walutę oraz okres kredytowania a w kilka sekund otrzymujesz czytelną i dokładną analizę, z informacją o najtańszej ofercie! Finansomat.wp.pl - sprawdź! »

Większa podaż może przyczynić się do dalszego spadku cen. Jednak po ciężkim 2009 roku deweloperzy bardzo nieśmiało rozpoczynają nowe inwestycje. Na początku roku redNet Consulting prognozował, że spośród wszystkich projektów zaplanowanych na ubiegły rok zrealizowanych zostanie najwyżej 20 proc. Ta prognoza sprawdziła się, ale większość z tych inwestycji rozpoczęta była w drugiej połowie roku.

Zanim nowe osiedla powstaną na rynku, może zabraknąć mieszkań. Szczególnie tych najbardziej popularnych: dwu pokojowych o pow. do 60 mkw. Jeśli do tego dojdzie prognozowana poprawa na rynku kredytowym, możemy spodziewać się wzrostu cen. Według analityków może on nastąpić najwcześniej w drugiej połowie 2010 roku. Według Marty Kosińskiej z Szybko.pl w bieżącym roku sytuacja najprawdopodobniej będzie się rozwijała według podobnego scenariusza, jak w roku 2009. Podaż nadal ma szansę rosnąć z powodu oddawania do użytku dużej liczby nowych mieszkań, których budowę rozpoczęto w 2008. Kolejnym źródłem podaży mogą być mieszkania obecnie wynajmowane lub czekające na wynajem, które właściciele przeznaczą na sprzedaż z powodu malejących stawek za wynajem.

Wzrosną czy spadną?

"Prognozy statystyczne, przygotowane na podstawie danych z ostatnich 3 lat wskazują, że w części dużych polskich miast ceny powinny utrzymywać się na obecnym poziomie. Należą do nich: Kraków, Poznań, Katowice, Łódź, Białystok, Olsztyn, Toruń, Lublin. Mimo generalnej stabilizacji możliwe są kolejnych spadki w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Sopocie, gdzie obecna wysokość cen pozostawia jeszcze miejsce na dalszą korektę. Nie powinny to jednak być spadki wyższe niż w 2009 roku, czyli rzędu 5-10 proc." - opisuje autorka raportu Szybko.pl i Expandera.

Innego zdania są autorzy raportu Gold Finance i redNet Consulting, którzy spodziewają się wzrostu cen nieruchomości w drugiej połowie 2010 r. "Z pewnością nie możemy oczekiwać powrotu hossy i dwucyfrowych zmian cen. W pierwszym półroczu 2010 spodziewać się możemy dalszego wzrostu liczby transakcji. Faktyczne wzrosty nastąpić mogą dopiero w drugiej połowie roku 2010, jednak będą to zmiany w granicach najwyżej między 5 a 10 proc". - uważają twórcy analizy.

Nowe projekty coraz częściej odpowiadają oczekiwaniom kupujących. W czasie hossy deweloperzy budowali mieszkania duże i drogie. Obecnie zapotrzebowanie na takie lokale jest marne. Kupujący szukają przede wszystkim mieszkań z segmentu popularnego, w dalszej kolejności z segmentu podwyższonego i dopiero na końcu są z luksusowego.

Można się więc spodziewać obniżenie średniej ceny mieszkań, ale nie z powodu obniżek konkretnych ofert, a z większego udziału ofert w segmencie popularnym.

Kupujących uspokajają również autorzy raportu Oferty.net i Open Finance. Według nich bieżący rok z całą pewnością nie przyniesie powrotu hossy na rynku mieszkaniowym.
"Nie widać na horyzoncie żadnych czynników wewnętrznych ani zewnętrznych, które mogłyby wywołać gwałtowny wzrost popytu, a co za tym idzie wzrost cen".
Autorzy zwracają uwagę, że światowy kryzys nie dotknął Polski, nasza gospodarka konsekwentnie się rozwija, kursy walut są stabilne, banki oferujące kredyty wznawiają walkę o klientów.

"Wszystko to sprawia, że odkładane niegdyś plany zakupu własnego lokum znów nabierają realnych kształtów. Klienci w większości przywykli już do nowej sytuacji ekonomicznej i znów szukają ofert, oglądają je, znów analizują oferty kredytowe, kalkulują – jednym słowem czynią realne przymiarki do transakcji" - czytamy w analizie.

Dla wielu stało się jasne, że przepowiadane od jakiegoś gigantyczne przeceny są mało prawdopodobne, a oczekiwanie na nie nie ma już po prostu sensu.

JK Wirtualna Polska