Coraz mniejsza dostępność kredytów

Obliczany każdego miesiąca przez Open Finance i TVN CNBC Indeks Dostępności Kredytowej (IDK), który obrazuje sytuację na rynku kredytów hipotecznych w złotych, spadł w maju o 1,49 pkt (1,29 proc.) do poziomu 114,34 pkt, ale jeśli porównamy go do wyniku z maja ubiegłego roku, okaże się, że rok do roku wskaźnik spadł o 2,11 pkt (1,81 proc.). To trzeci z rzędu miesiąc, w którym w ujęciu rocznym zanotowaliśmy spadek IDK. Wcześniej indeks systematycznie rósł.

Największy wpływ na zmianę indeksu miał spadek zdolności kredytowej potencjalnych klientów. Jeszcze rok temu, rodzina 2+1 zarabiająca dokładnie dwukrotność średniej krajowej pensji, mogła liczyć na kredyt w wysokości 454 tys. zł. Aktualnie jest to 418 tys. zł (o 8 proc. mniej). Co warte podkreślenia, zmiana nie jest związana ze spadkiem zarobków Polaków. W ciągu roku średnia pensja wzrosła bowiem o 3,8 proc.

W ujęciu miesięcznym zdolność kredytowa modelowego klienta spadła o 3,7 proc., czego najważniejszą przyczyną było obniżenie średniej pensji. Kwietniowy odczyt wyniósł 3719,81 zł, o ok. 50 zł (1,35 proc.) mniej niż miesiąc wcześniej.

Pozostałe czynniki wpływające na wskazania indeksu zmieniły się bardzo nieznacznie. Średnie maksymalne możliwe LtV (stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczającej go nieruchomości) spadło z 102,18 proc. do 101,36 proc., a bankowa marża, wyliczana na potrzeby indeksu, wzrosła z 1,33 p.p. do 1,36 p.p.

Na przełomie lat 2010 i 2011 IDK rósł w skali roku o ponad 10 proc., przez kolejnych kilka miesięcy wzrost wynosił 7-9 proc., aż w połowie 2011 roku dynamika zaczęła spadać i jesienią nie przekraczała już 5 proc. Zimą roczny wzrost wskaźnika wahał się w przedziale 1-2 proc., by w końcu wraz z nadejściem wiosny zamienić się w spadek.

Spowolnienie dynamiki wzrostu indeksu jest z jednej strony efektem sytuacji w globalnej gospodarce (banki bojąc się kryzysu nie chcą zbyt lekką ręką udzielać kredytów), a z drugiej działań Komisji Nadzoru Finansowego. Na przełomie roku w życie weszła druga część nowej rekomendacji S, która ogranicza zdolność kredytową osób chcących zadłużyć się na więcej niż 25 lat. W kredytach walutowych jest jeszcze gorzej; w wielu bankach praktycznie już ich nie ma.

IDK wyliczany jest na podstawie trzech parametrów rynkowych: średniej marży, maksymalnego możliwego LtV oraz zdolności kredytowej. Wskaźnik powstaje na podstawie uśrednionych ofert 11 banków z rynkowej czołówki. Na indeks nie wpływają oferty instytucji sprzedających niewielką liczbę kredytów, ale jeśli chodzi o parametry, znacznie odbiegające od rynkowych średnich. Na comiesięczny wynik indeksu wpływają trzy parametry: maksymalne możliwe LtV, bankowa marża oraz maksymalna zdolność kredytowa wyliczona dla rodziny zarabiającej dwukrotność średniej krajowej, podawanej co miesiąc przez Główny Urząd Statystyczny. IDK uwzględnia zatem zarówno podejście banków (maksymalne LtV i marża), jak i zmianę zarobków Polaków.

Marcin Krasoń, Open Finance