Deweloperzy chcą ułatwień; UOKiK: pamiętajmy o konsumentach

UOKiK nowelizację tzw. ustawy deweloperskiej przygotowuje na zlecenie rządu. Ma być ona gotowa do przedstawienia w Sejmie w drugim kwartale 2015 r. Urząd zapewnia, że dotrzyma tego terminu. Według pierwszych zapowiedzi przedstawionych we wrześniu w Sejmie w nowelizacji mają się znaleźć rozwiązania korzystne dla nabywców lokali, ale też dla deweloperów. Urząd zapowiedział, że postara się "pogodzić" ich interesy. Obecnie prowadzone są konsultacje ze środowiskiem deweloperów dotyczące projektowanych zmian.

W listopadzie Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) przedstawił Urzędowi postulat prawnego dopuszczenia 2-proc. różnicy pomiędzy projektowaną a wybudowaną powierzchnią lokalu.

PZFD w internecie opublikował też raport, z którego wynika, że w większości państw UE dopuszczalna rozbieżność w tym zakresie to 5 proc. "Na budowie, która trwa rok, dwa lata, zawsze zdarzy się coś niespodziewanego i trzeba dokonać małych zmian w projekcie. One są nie do uniknięcia we wszystkich krajach" - przekonuje w rozmowie z PAP Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD.

"W większości wypadków udaje się to wykonać, choć na pewno zdarzą się przypadki, kiedy z obiektywnych przyczyn technicznych, te odstępstwa będą większe. Wtedy będziemy ponosili dodatkowe koszty albo nabywca będzie miał prawo odstąpić od umowy" - zapewnia Płochocki. Jego zdaniem 2 proc., proponowane przez Związek, to rozwiązanie bardzo restrykcyjne na tle europejskich.

UOKiK uważa natomiast - powołując się przy tym na wyroki sądów - że wpisanie takiej możliwości przez deweloperów do umów, to stosowanie klauzuli niedozwolonej. Tym samym także usankcjonowanie prawne takiej możliwości byłoby niekorzystne dla konsumentów. "To nie jest obojętne dla klienta, że nagle powierzchnia mieszkania ulega zwiększeniu np. o 2 proc. i musi on wziąć kredyt o dwa procent większy, nie zawsze wiedząc, czy ma jeszcze zdolność kredytową, czy już nie. Są to dodatkowe koszty i ryzyko" - wyjaśnia w rozmowie z PAP wiceprezes UOKiK Dorota Karczewska.

Dlatego UOKiK przychyla się do rozwiązania zakładającego, że w sytuacji gdy powierzchnia mieszkania oddawanego będzie inna niż ta zapisana w umowie, nabywca będzie miał prawo odstąpienia od umowy. Jednocześnie Urząd sam sprawdza, jakie rozwiązania prawne w tym zakresie są stosowane przez państwa UE, a także jakie są oczekiwania konsumentów w tej sprawie. "Ochrona konsumenta ma pewne granice i nie można jej sprowadzać do absurdu. Jeśli konsumenci nie będą chcieli takiej ochrony, to my nie będziemy roztaczać takiego parasola " - zapowiada Karczewska. Ale nie przesądza, jakie rozwiązanie ostatecznie znajdzie się w projekcie nowelizacji.

Już wiadomo natomiast, że UOKiK wprowadzi w projekcie możliwość zawierania tzw. umów rezerwacyjnych pomiędzy konsumentem a deweloperem. Według sygnałów z rynku napływających do UOKiK oczekują tego obie strony. Chodzi o to, by na wniosek nabywającego mieszkanie deweloper wyłączył lokal ze sprzedaży na określony czas. Zdaniem Urzędu dla części banków umowa rezerwacyjna będzie wystarczającą podstawą do rozpatrzenia wniosku konsumenta o kredyt. "Obecnie pracujemy nad kształtem tej umowy. Ustalamy jak ona powinna wyglądać, czy powinna ona się wiązać z kosztami i zabezpieczeniami finansowymi" - przyznaje wiceprezes UOKiK.

Jest także pewne, że UOKiK wprowadzi katalog dokumentów informacyjnych, które deweloper będzie musiał przedstawiać potencjalnym nabywcom. Ma to m.in. zmniejszyć koszty po stronie nabywcy, bowiem obecnie obowiązujące wielostronicowe prospekty deweloperskie załączane do umowy notarialnej, powodują wyższe opłaty.

To zmiana, o którą wnioskowali deweloperzy. "Teraz mamy wpisywać w prospekt informacje o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km od budowy dostępne w +publicznych dokumentach+. Nikt nie wie, co to jest. Z Urzędów Gmin dostajemy informacje, gdzie wymieniane są wszystkie inwestycje: od wymiany rur pod ulicą, po postawienie ławeczki w parku. Powstaje obszerny dokument, którego konsument nawet nie czyta. Liczymy na racjonalizację przepisów, prospekt informacyjny powinien być krótki i czytelny" - wskazuje Płochocki. Dlatego UOKiK zapowiada, że katalog, będzie zamknięty i będzie precyzyjnie wskazywał dokumenty, które deweloper będzie musiał przedstawić konsumentom.

Także wzór umowy deweloperskiej nie będzie już załącznikiem do aktu notarialnego, co również ma zmniejszyć opłaty notarialne.

Urząd deklaruje też, że będzie chciał wprowadzić zmiany w przepisach dot. rachunków powierniczych. "Deweloperzy chcą mieć szeroki katalog form zabezpieczeń do wyboru, począwszy od rachunku zamkniętego, przez otwarty, a także inne gwarancje, skończywszy na innych formach zabezpieczenia przewidzianych ustawą, i chcą mieć pomiędzy nimi swobodę wyboru. My uważamy, że pieniądze konsumenta są wtedy bezpieczne, kiedy są na rachunku zamkniętym. Nie wykluczam, że będziemy w założeniach do ustawy do tego wracać, żeby chronić maksymalnie pieniądze konsumentów" - przyznaje Karczewska.

W przypadku rachunków zamkniętych bank przelewa deweloperowi wszystkie pieniądze kupującego dopiero w momencie, gdy ten staje się właścicielem mieszkania. Dlatego wprowadzenie tylko takiej możliwości (obecnie są dopuszczalne także rachunki powiernicze otwarte) - zdaniem Płochockiego - doprowadzi do wzrostu cen mieszkań, bo oprócz kosztów prowadzenia rachunków powierniczych znajdą się w niej też koszty pozyskania i obsługi kapitału na budowę, np. z kredytu zaciągniętego przez dewelopera.

Zdaniem PZFD przyczyni się to też do zmniejszenia dostępności mieszkań na rynku i negatywnie wpłynie na konkurencję pomiędzy deweloperami, bo mniejsze firmy będą miały problem z pozyskiwaniem kapitału na budowę i będą rezygnować z działalności. "UOKiK nie może zapominać, że jest Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumenta, a nie tylko konsumenta" - stwierdza Płochocki.