Deweloperzy po hossie

Notowania subindeksu WIG-Deweloperzy, obliczanego dopiero od czerwca tego roku, spadły do historycznych minimów, a niepowodzenie ofert publicznych Ronson Development czy Reinhold Polska to barometr skrajnego pesymizmu inwestorów. Czy uzasadnionego?

Wszystko wskazuje na to, że tak. Pojawia się bowiem coraz więcej sygnałów, które potwierdzają spowolnienie na rynku mieszkaniowym. Średnie ceny w największych miastach od czerwca ustabilizowały się lub nawet nieznacznie spadły. Z miesiąca na miesiąc sprzedaje się też coraz mniej lokali, o czym świadczą wyniki dwóch największych stołecznych deweloperów - JW Construction i Dom Development (DD). Pierwsza spółka sprzedała w październiku zaledwie 71 mieszkań, przy średniej 263 w pierwszym półroczu. DD w trzecim kwartale znalazł chętnych na 347 lokali, w tym 299 mieszkań i 46 apartamentów. To o jedną trzecią mniej niż w drugim kwartale. Narzeka też wrocławski Gant, który obniżył prognozę tegorocznych przychodów z deweloperki z 280 do 150 mln zł. Jego wiceprezes Henryk Feliks koniunkturę w październiku podsumował jednoznacznie: katastrofa. Co prawda szybko dodał, że w listopadzie widać powrót popytu, ale wypowiedzi te można traktować jako urzędowy optymizm. W podobnym tonie wypowiadają się przedstawiciele kilku
innych deweloperów.

Trudno oczekiwać, by klienci szybko powrócili do zakupów. Tym bardziej że na rynku dominują opinie o oczekiwanym spadku cen mieszkań. A nagłaśniane pojedyncze oferty (jak na warszawskiej Białołęce, gdzie pojawiły się mieszkania w cenie 4,4-6 tys. zł za mkw., 10-30 proc. poniżej dotychczasowej średniej) tylko podtrzymują to przekonanie. Niezależnie od tego, czy prognozy te sprawdzą się, wystarczy, by popyt cofnął się nawet na kilka miesięcy. Tym bardziej że minie trochę czasu, zanim zasobność portfeli klientów zwiększy się na tyle, by sprostać nowym warunkom kredytowym. Chodzi głównie o wciąż rosnące oprocentowanie i usztywniającą się politykę banków.

Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wyniosło w październiku tego roku 2951 zł, 11 proc. więcej niż rok temu. Z drugiej strony w tym okresie średnia cena mkw. mieszkania w Warszawie wzrosła o 21 proc., w Krakowie o 11 proc., w Trójmieście o 44 proc., Wrocławiu o 17 proc., a w Poznaniu aż o 78 proc. Wzrosły też koszty kredytów. Stawka trzymiesięcznego LIBORU dla franka szwajcarskiego (od niej uzależnione jest oprocentowanie większości kredytów, udzielonych w tej walucie) wzrosła z 1,85 proc. do około 2,75 proc. Jeszcze szybciej rósł WIBOR, na którym opiera się oprocentowanie kredytów w złotych: z 4,20 proc. do 5,65 proc. A będzie jeszcze drożej. Rynek oczekuje, że stopy w Polsce wzrosną o 75-100 pkt baz. w najbliższych 9 miesiącach. W Szwajcarii powinny pozostać bez zmian. Dane z ostatnich miesięcy wskazują, że dynamika rynku kredytów hipotecznych zalicza ostre hamowanie.

Splot tych niekorzystnych tendencji spowoduje, że z dużym prawdopodobieństwem 2008 r. będzie dla deweloperów równie trudny, jak końcówka tego roku. To już jest w cenach, ale sentyment wobec sektora nie poprawi się dopóty, dopóki ceny mieszkań nie powrócą do wzrostów. A na razie na to się nie zapowiada.

W ubiegłym tygodniu kurs wrocławskiej spółki stał w miejscu, choć zarząd firmy zapowiedział, że w przyszłym roku przychody z działalności deweloperskiej sięgnęły 900 mln zł, a zysk netto aż 143 mln zł. Biorąc pod uwagę skalę planowanych projektów (424 tys. tzw. PUM, nie licząc dużego osiedla w Warszawie, przy ul. Sokołowskiej), w kolejnych dwóch latach wyniki nie powinny być gorsze.

Problem w tym, że inwestorzy nie kupują już w ciemno planów deweloperów. Nawet, jeśli przy uwzględnieniu prognoz, wskaźnikowo walory należą do relatywnie najtańszych na rynku. Winni są niestety sami deweloperzy, którzy słabo radzą sobie z dotrzymywaniem obietnic.

Gant nie jest tu wyjątkiem. Kilka dni temu drastycznie obniżył plan tegorocznych wyników z deweloperki. Przychody w tym segmencie wyniosą 150 mln zł, a nie 280 mln, a zysk netto 33 mln zł, zamiast 71,1 mln. Imponujące prognozy na kolejne lata przyjmowane są z dużą rezerwą. Tym bardziej że dziś trudno przewidzieć, kiedy klienci znów zaczną ustawiać się w kolejkach po mieszkania. Bez tego miliony zysków z setek tysięcy powierzchni, którą chcą wybudować deweloperzy, pozostaną tylko na papierze.

Kamil Zatoński
Puls Biznesu